8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱“征求意見稿”)，面向社會(huì)公開征求意見。征求意見稿共6章81條，對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點(diǎn)問題予以規(guī)范。其中提及，北京市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，租金上漲要調(diào)控，并提出將引入資金監(jiān)管。據(jù)悉，征求意見截止時(shí)間為2021年9月23日。
將建官方租賃服務(wù)平臺(tái)
征求意見稿提及，要著力規(guī)范出租行為，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。根據(jù)規(guī)定，租賃住房應(yīng)當(dāng)依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的合法憑證，配合承租人實(shí)地查看房屋，告知房屋裝修完成時(shí)間。
征求意見稿也明確了四種不得用于出租居住的住房，具體包括：屬于違法建設(shè)的;經(jīng)鑒定為危房的;室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的;法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。值得一提的是，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，首度被明確列入禁止出租之列。
此外，征求意見稿還提及，北京市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，出租人應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請(qǐng)辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波教授表示，通過全市統(tǒng)一的租賃平臺(tái)網(wǎng)簽租賃合同，相當(dāng)于給租賃市場(chǎng)提供了一項(xiàng)公共基礎(chǔ)設(shè)施，出租人不用“一事兩跑”，也不用擔(dān)心個(gè)人信息保存在企業(yè)的安全性。
單次收租超3個(gè)月需納入監(jiān)管
去年，長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”，影響租客權(quán)益保障以及住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。此次發(fā)布的征求意見稿，對(duì)長(zhǎng)租公寓在準(zhǔn)入門檻、資金監(jiān)管、貸款限定等方面均做出了規(guī)范。
在準(zhǔn)入門檻方面，征求意見稿提出，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不僅應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，同時(shí)需具備相應(yīng)的資金、專業(yè)人員和管理能力，與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，并經(jīng)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
在資金監(jiān)管上，以租金收取為例，征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過3個(gè)月租金總和;超過的，收取的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。
在押金收取方面，征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。同時(shí)，住房租賃合同期滿或解除，除抵扣租金、違約金及其他費(fèi)用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)自承租人返還住房后3個(gè)工作日內(nèi)向承租人退還押金和剩余租金。
調(diào)控租金上漲過快
就租金上漲過快這一公眾反映強(qiáng)烈的問題，征求意見稿明確，北京市建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制。根據(jù)征求意見稿，在住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。
“國(guó)家版《住房租賃條例》(征求意見稿)規(guī)定，租金上漲過快的，可以采取必要措施進(jìn)行合理調(diào)控。此次北京版《條例》即對(duì)必要措施進(jìn)行了具體化，其中限制了住房租賃企業(yè)收房的租金漲幅、查處哄抬租金。這個(gè)措施顯然是針對(duì)當(dāng)年各大租賃企業(yè)競(jìng)價(jià)收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場(chǎng)波動(dòng)。” 在樓建波看來，住房租賃市場(chǎng)的主體是散戶對(duì)散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調(diào)控的手段少、壓力大。此次發(fā)布的新政可謂“增加了調(diào)控手段”。
不得要求使用租金貸
征求意見稿還對(duì)貸款進(jìn)行了限定。征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放租金貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。
對(duì)于違規(guī)企業(yè)，征求意見稿也制定了相應(yīng)的處罰。按照規(guī)定，住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得有哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為;不得渲染、炒作住房租賃市場(chǎng)趨勢(shì)、價(jià)格;不得未按出租人書面委托價(jià)格對(duì)外發(fā)布、展示、推廣房源信息等。若出現(xiàn)違規(guī)行為，將按照情節(jié)輕重給予處罰。
網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及時(shí)刪除虛假信息
針對(duì)近年來屢禁不止的互聯(lián)網(wǎng)信息違規(guī)發(fā)布等亂象，此次發(fā)布的征求意見稿提及，將互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的監(jiān)管納入地方性法規(guī)。
根據(jù)規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)申請(qǐng)進(jìn)入平臺(tái)發(fā)布、展示、推廣租賃信息的單位和個(gè)人真實(shí)有效身份進(jìn)行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單的、未按規(guī)定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業(yè)人員，以及被住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門依法限制發(fā)布的單位和個(gè)人發(fā)布住房租賃信息。
同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告。若違反上述規(guī)定，不僅將被處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，網(wǎng)絡(luò)信息管理部門也將按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的意見暫停其發(fā)布展示推廣房源。
重申禁止群租房
培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)這一內(nèi)容，也在征求意見稿中被提及。征求意見稿明確，北京市鼓勵(lì)單位和個(gè)人依法出租住房，穩(wěn)定租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平;鼓勵(lì)利用存量非居住土地按規(guī)定建設(shè)租賃住房，鼓勵(lì)將低效、閑置的辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住房屋建筑按規(guī)定改建為租賃住房;鼓勵(lì)依法利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此外，北京市將逐步推行租賃住房和購(gòu)買住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。
值得關(guān)注的還有，征求意見稿也對(duì)群租房進(jìn)行了規(guī)范。征求意見稿明確，出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定，且住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)
