商品房預售資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。近日，各地紛紛升級商品房預售資金監(jiān)管政策，增強預售資金流向透明度，進一步將其關進了“保險箱”。
守“保交樓”底線
多地出臺監(jiān)管新規(guī)
今年7月以來，長沙、東莞、杭州、西安、鄭州、青島、嘉興、汕頭、滄州、深圳龍崗區(qū)等多地均采取措施收緊預售資金監(jiān)管，要求預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取和使用。
其中，長沙發(fā)布《關于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》，對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項目、留在當?shù)?rdquo;，并優(yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。長沙升級后的預售資金監(jiān)管將撥付節(jié)點與項目進度掛鉤，資金流向得到了全程監(jiān)測。
另外，更多城市強調(diào)了商品房預售資金的?？顚Ｓ?。8月2日，東莞發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品房預售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，表示對已取得商品房預售許可的項目，將由購房人根據(jù)預售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。
更加直接的是，九江市直接公示了中心城區(qū)85個在售樓盤139個商品房預售資金監(jiān)管賬戶。九江市住建局表示，凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，市住建局將第一時間公布銷售樓棟的預售資金監(jiān)管賬號，商品房預售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管。
“此類公示制度也是當前預防預售資金挪用的重要舉措。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，公示預售資金監(jiān)管賬戶有利于資金監(jiān)管落到實處。購房者在購房過程中可以進行查證，同時也防范了房企營銷人員拿其他賬號來糊弄購房者的風險。
預售制引爭議
取消預售尚不現(xiàn)實
隨著一些城市“集體停貸”現(xiàn)象的出現(xiàn)，商品房預售制被推到了風口浪尖，變革甚至取消預售制的聲音再起。
商品房預售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房預售管理辦法》在全國實行后，各地政府就相繼制定了各類商品房預售資金監(jiān)管細則。2010年4月，住建部在《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確，各地方商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在2021年前11個月，房企的銷售回款占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的52.8%，其中定金及預收款占36.6%，個人按揭貸款占16.2%，預售資金的重要性不言而喻。一方面，商品房預售制推動了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，另一方面，預售資金被挪用、套用等現(xiàn)象也在發(fā)生。
有業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)避預售資金監(jiān)管的亂象主要集中在收入和支出兩個方面。例如，有的開發(fā)商讓消費者將首付款定金直接打到企業(yè)其他的賬戶，而不是法規(guī)要求的監(jiān)管賬戶，然后自由使用，不受監(jiān)管;有的開發(fā)企業(yè)在支出上做文章，支出不入賬，流向異地或總部單位;還有的房地產(chǎn)項目工程款支出遠遠超過企業(yè)、監(jiān)理單位確認的工程完成額，甚至由開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位合謀，銀行疏于審核，將資金轉(zhuǎn)移了出去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過挪用預售資金撬動金融杠桿實現(xiàn)規(guī)模擴張，最終導致了樓盤停工乃至爛尾。
記者注意到，西安世茂璀璨傾城二期項目就曾因挪用監(jiān)管資金被相關政府部門通報。西安市未央?yún)^(qū)住建局指出，西安世茂璀璨傾城項目因集團抽調(diào)商品房預售資金，存在資金缺口達11億元，導致項目停工。
因此，許多人將爛尾樓的矛頭指向了商品房預售制。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，預售樓盤出問題與預售制沒有必然聯(lián)系，重點在監(jiān)管。如監(jiān)管不到位，購房者按工程進度分期付款，仍然有一定風險，樓盤仍有可能不能按時竣工交付。如果只是購房款的支付方式發(fā)生變化，難以解決目前爛尾樓問題。
多位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，當前立刻取消預售制尚不現(xiàn)實，如果取消，可能會出現(xiàn)樓市供應銳減的情況，供不應求從而進一步導致房價增長。另外，現(xiàn)在取消預售制還會加大房企壓力，難以保障其他項目的交付。
防爛尾保民生
預售資金監(jiān)管有待優(yōu)化
預售資金監(jiān)管的“度”在哪里?
“監(jiān)管必須嚴格，但并非越嚴效果越好。”嚴躍進表示，在強監(jiān)管的同時，還需確保預售資金能夠加快流入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使工程項目資金更加寬裕。
實際上，今年上半年，多地出臺樓市調(diào)控松綁政策，據(jù)克而瑞發(fā)布的一份報告顯示，南京、成都、?？诘榷鄠€城市適度放松預售資金監(jiān)管，內(nèi)容包括降低重點監(jiān)管資金比例、增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、依據(jù)企業(yè)信用評級實行差異化管控等。
4月29日召開的中央政治局會議表示，要優(yōu)化預售資金監(jiān)管。“未來商品房預售資金監(jiān)管的方向不是收緊，也不是放松，而是‘優(yōu)化’。”嚴躍進說，各地還需要進一步“量體裁衣”，例如，對預售資金納入監(jiān)管賬戶嚴格規(guī)范，而對于預售資金監(jiān)管的撥付則要給予支持，防范預售資金沉淀，以此來減少房地產(chǎn)企業(yè)風險。(本報記者 鹿楊)
