9月26日消息，藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)獲悉，北京鏈家將其收費(fèi)模式由原來(lái)的單邊收傭轉(zhuǎn)變?yōu)殡p邊收傭，即由此前實(shí)施的由交易一方承擔(dān)房屋成交總價(jià)2.7%的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，轉(zhuǎn)變?yōu)榻灰纂p方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)1%。
以一套成交總價(jià)500萬(wàn)元的二手房為例，此前購(gòu)房人單方面需向北京鏈家支付13.5萬(wàn)元中介費(fèi)，實(shí)行新的收費(fèi)方式后將降為5萬(wàn)元，同時(shí)賣(mài)家支付5萬(wàn)元。從理論數(shù)據(jù)看，購(gòu)房人的購(gòu)房成本有所下降。
接近北京鏈家人士回應(yīng)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)稱(chēng)，這是在響應(yīng)并貫徹落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）有關(guān)精神，合理降低二手房交易成本，企業(yè)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
【資料圖】
上述調(diào)整也意味著，北京鏈家也加入了“雙邊收費(fèi)/單邊代理”陣營(yíng)，此前，北京是四大一線(xiàn)城市中唯一未實(shí)行雙邊收費(fèi)/單邊代理的城市。
不過(guò)，據(jù)記者了解，目前鏈家體系內(nèi)僅北京鏈家宣布降低中介費(fèi)率，同樣在當(dāng)?shù)卣紦?jù)市占率第一的上海鏈家，以及其他地區(qū)鏈家尚未宣布降低中介費(fèi)率。
以上海為例，目前上海鏈家采用雙邊收費(fèi)的模式，買(mǎi)賣(mài)雙方分別需支付占據(jù)總成交價(jià)2%、1%的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)。
有上海本地人士向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，“鏈家在上海難議價(jià)，一千多萬(wàn)的房可能磨半天才同意從2%降到1.95%?！?/p>
業(yè)主轉(zhuǎn)嫁中介費(fèi)是否可行？
從直觀計(jì)算看，單邊收費(fèi)改為雙邊收費(fèi)，購(gòu)房人的購(gòu)房成本有望下降。
“此前北京的中介收費(fèi)一直是單邊的，相對(duì)成本較高，而真正剛需買(mǎi)房的群體是相對(duì)‘稍微沒(méi)錢(qián)’的那部分人，例如剛工作不久的人。同時(shí)賣(mài)房人也想快速出手，由雙方來(lái)承擔(dān)中介費(fèi)用是比較好的選擇?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示。
不過(guò)，也有多位業(yè)主向記者表示，單邊收費(fèi)改為雙邊收費(fèi)后沒(méi)有影響，“(中介費(fèi))添在房?jī)r(jià)里就好?！?/p>
當(dāng)前市場(chǎng)情況下，上述“中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁”的實(shí)現(xiàn)或存在一定難度。
前鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，在“房多客少”和“房增客不增”的市場(chǎng)條件下，業(yè)主為了賣(mài)房，從初次掛牌到最后一次調(diào)價(jià)完成，通常會(huì)存在若干次價(jià)格下調(diào)，北京市場(chǎng)的累計(jì)調(diào)整幅度為7%-8%，其它城市的調(diào)整幅度達(dá)到12%-15%。不僅如此，從最后一次調(diào)價(jià)到最終成交還有一個(gè)與意向客戶(hù)的價(jià)格談判，通常業(yè)主還要降低2%-3%。
在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，若業(yè)主試圖轉(zhuǎn)移中介費(fèi)，不僅會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)時(shí)機(jī)，落后于市場(chǎng)，后續(xù)也不得不多次反復(fù)調(diào)價(jià)。在買(mǎi)方市場(chǎng)下，客戶(hù)猶豫不決、決策周期長(zhǎng)、決策更加理性，因此具備更大的談判能力，業(yè)主不存在轉(zhuǎn)移中介費(fèi)的可能性。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，理論上業(yè)主會(huì)有動(dòng)機(jī)將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，但能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少取決于微觀市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的定價(jià)，二手房是高度分散、充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)化交易，市場(chǎng)信息是非常透明的，利用信息差來(lái)考慮很難實(shí)現(xiàn)。
“當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和過(guò)去完全不同，各地二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高，賣(mài)舊買(mǎi)新，賣(mài)小買(mǎi)大，資產(chǎn)騰挪非常普遍，更多的是業(yè)主合理定價(jià)甚至下調(diào)掛牌價(jià)，以求盡快能賣(mài)得出去，賣(mài)方很難將中介費(fèi)用向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移。如果賣(mài)家將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，很可能影響房屋的成交效率?！崩钣罴稳缡钦f(shuō)。
長(zhǎng)期看經(jīng)紀(jì)人利益有保障
北京鏈家此番降低中介費(fèi)率0.7個(gè)百分點(diǎn)意味著，經(jīng)紀(jì)人在單筆成交訂單中能分的“蛋糕總額”有所減少。
多位北京鏈家經(jīng)紀(jì)人曾向記者透露，其薪資構(gòu)成主要是無(wú)責(zé)任底薪及提成。提成部分與成交訂單、總額有關(guān)。
“中介費(fèi)率下調(diào)后單筆交易的收入也會(huì)減少。”一位北京鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)。
不過(guò)，上述經(jīng)紀(jì)人也表示，北京地區(qū)實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸后”，成交總量上來(lái)了，實(shí)際上的收入變化不如表面差距大。
據(jù)一位接近北京鏈家的人士透露，經(jīng)紀(jì)人的收入變化因人而異，不一定會(huì)下降，長(zhǎng)期來(lái)看，這是適應(yīng)市場(chǎng)供求變化的順勢(shì)而為，有助于促進(jìn)購(gòu)房市場(chǎng)活躍，交易量的提升一定程度上抵消了單筆收入的下滑。
在上述人士看來(lái)，對(duì)大部分經(jīng)紀(jì)人而言，中長(zhǎng)期有一定確定性的收入預(yù)期，勝于短期、不確定的單次收入。市場(chǎng)會(huì)淘汰一些非專(zhuān)業(yè)的、低費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)、底線(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)能，希望長(zhǎng)期執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人會(huì)享受到專(zhuān)業(yè)紅利、服務(wù)紅利。
此外，據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)了解，2022年起，北京鏈家大規(guī)模在門(mén)店推廣裝修業(yè)務(wù)。經(jīng)紀(jì)人在完成傳統(tǒng)新房、二手房買(mǎi)賣(mài)同時(shí)，也向消費(fèi)者“銷(xiāo)售”被窩家裝、貝殼省心租等業(yè)務(wù)，這也讓其收入結(jié)構(gòu)更加多元，一定程度上有望對(duì)沖經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入(可能)減少的影響。
其他中介競(jìng)爭(zhēng)壓力或?qū)⑸仙?/p>
市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，北京鏈家下調(diào)中介費(fèi)率后，受影響最大的并非市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，而是依靠低費(fèi)率與之競(jìng)爭(zhēng)的其他中介機(jī)構(gòu)。
9月26日下午，藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)撥打多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司官方客服電話(huà)獲悉，除了鏈家之外，目前北京市場(chǎng)上我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)等對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)的中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也均為房屋成交價(jià)的2.7%，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)則為2.2%。幾家公司均表示，目前尚未收到有關(guān)中介費(fèi)調(diào)價(jià)的通知。
一般情況下，在通過(guò)中介公司進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，購(gòu)房人可以與中介公司進(jìn)行協(xié)商，要求給予一定的中介費(fèi)優(yōu)惠折扣。
據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)了解，我愛(ài)我家、麥田等機(jī)構(gòu)的中介費(fèi)率議價(jià)空間相較北京鏈家而言更大，同等成交價(jià)的房屋，購(gòu)房人成本相對(duì)低。
一位北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)分析師告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，如果鏈家(中介費(fèi)率)降低到了2%，這意味著不少中介費(fèi)在1%左右的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，“要么做‘加法’增配，要么繼續(xù)做‘減法’降低自己的中介費(fèi)”。
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