【17:56 東方集團(tuán)公布業(yè)績(jī)預(yù)告】
證券代碼：600811 證券簡(jiǎn)稱：東方集團(tuán) 公告編號(hào)：臨 2022-019
東方集團(tuán)股份有限公司
關(guān)于上海證券交易所《關(guān)于東方集團(tuán)股份有限公司業(yè)績(jī)預(yù)告等相
關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函》之回復(fù)公告
該公司董事會(huì)及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。
東方集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）于 2022年 1月 28日收到上海證券交易所《關(guān)于東方集團(tuán)股份有限公司業(yè)績(jī)預(yù)告等相關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函》（上證公函[2022]0099號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《監(jiān)管工作函》”），根據(jù)《監(jiān)管工作函》要求，公司對(duì)涉及的問題逐項(xiàng)回復(fù)落實(shí)，現(xiàn)公司就相關(guān)內(nèi)容答復(fù)并披露如下：
一、根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，公司虧損主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)板塊 2021年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-17億元至-19億元，其中計(jì)提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 9.5億元至 11億元。請(qǐng)公司補(bǔ)充披露：（1）公司發(fā)現(xiàn)相關(guān)資產(chǎn)存在減值跡象的時(shí)點(diǎn)，以及公司完成相關(guān)資產(chǎn)減值測(cè)試、確認(rèn)具體計(jì)提金額的時(shí)點(diǎn)；（2）公司在報(bào)告期內(nèi)計(jì)提大額資產(chǎn)減值的原因及合理性，以及前期減值準(zhǔn)備計(jì)提是否充分；（3）除計(jì)提大額資產(chǎn)減值外，公司房地產(chǎn)板塊其他虧損的具體原因。
答復(fù)：
1、公司發(fā)現(xiàn)相關(guān)資產(chǎn)存在減值跡象的時(shí)點(diǎn)，以及公司完成相關(guān)資產(chǎn)減值測(cè)試、確認(rèn)具體計(jì)提金額的時(shí)點(diǎn)；
公司及子公司國(guó)開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)開東方”）根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)會(huì)計(jì)政策規(guī)定，于 2021年（報(bào)告期）末對(duì)資產(chǎn)是否存在減值跡象進(jìn)行初步判斷，并于 2022年 1月初對(duì)存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行初步減值測(cè)試，于 2022年 1月末初步確認(rèn)具體計(jì)提金額。
相關(guān)資產(chǎn)出現(xiàn)減值跡象的時(shí)點(diǎn)：
（1）北京市 2021年度共有三次集中供地，2021年 3月第一次集中供地，共出讓30宗土地，全部拍賣成功，平均溢價(jià)率達(dá)到 6.4%。由于政策持續(xù)收緊導(dǎo)致全國(guó)及北京市整體土地拍賣市場(chǎng)趨勢(shì)遇冷，自 2021年 6月后，下滑趨勢(shì)更加明顯。2021年 8月第二次集中供地，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)信心不足，共出讓 43宗地，其中17宗拍賣成功，平均溢價(jià)率為 4.13%，26宗土地沒有企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍，青龍湖 C北地塊也無企業(yè)報(bào)名。2021年 11月第三次集中供地，出讓土地 12宗，最終僅成交 10宗土地，平均土地溢價(jià)率 1.04%，青龍湖 C北地塊再次掛牌出讓，仍沒有企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍，導(dǎo)致最終流拍。
北京市豐臺(tái)區(qū)青龍湖國(guó)際文化會(huì)都核心區(qū) C南地塊緊鄰 C北地塊，于 2019年 2月成交，成交樓面價(jià) 23,354元/平米，溢價(jià)率為 6.17%。2021年下半年 C北地塊兩次競(jìng)拍，競(jìng)拍樓面價(jià) 21,692元/平米，較 C南塊下降 1,662元/平米，下降率 7.1%。
青龍湖 C北地塊連續(xù)兩次流拍，其樓面價(jià)較最近一期青龍湖區(qū)域土地拍賣價(jià)格下降明顯，直接反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)青龍湖區(qū)域投資價(jià)值信心不足，土地流拍及拍賣價(jià)格下降，造成項(xiàng)目未來開發(fā)收益達(dá)不到預(yù)期，區(qū)域整體價(jià)值呈下降趨勢(shì)。公司基于以上判斷，現(xiàn)有存量資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來銷售價(jià)格回落、去化困難、去化周期延長(zhǎng)，周邊區(qū)域資產(chǎn)存在減值跡象。
2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)先高后低，景氣度自 6月后快速下行，下半年市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)收緊，三道紅線及信貸收緊使房企面臨較大壓力。大量住宅用地供應(yīng)上市加劇住房銷售壓力，銷售周期延長(zhǎng)，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目去化困難。
（2）2021年 10月 25日至 2021年 10月 26日，公司及國(guó)開東方收到北京市第二中級(jí)人民法院《應(yīng)訴通知書》（（2021）京 02民初 370號(hào)），國(guó)開東方與山東天商置業(yè)有限公司于 2019年初簽署的《山東天商置業(yè)有限公司與國(guó)開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司與先鋒中潤(rùn)生物科技有限公司關(guān)于北京市豐臺(tái)區(qū) A01、A03、A04地塊合作協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱“《合作協(xié)議書》”）因訴訟糾紛導(dǎo)致繼續(xù)履行存在較大不確定性。由于《合作協(xié)議書》涉及的 A01、A03、A04剩余空地開發(fā)權(quán)未實(shí)際交割、且《合作協(xié)議書》存在終止履行的風(fēng)險(xiǎn)、以及基于未來可能對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行處置等考慮，公司對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試。
（3）國(guó)開東方于 2021年 12月底獲悉投資的樂高樂園項(xiàng)目由房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)擬遷址房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)。受此影響，國(guó)開東方預(yù)計(jì)樂高樂園項(xiàng)目未來需要經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的前期工作，進(jìn)而導(dǎo)致建設(shè)期延期，正式開園時(shí)間拖后，投資回收周期延長(zhǎng)，因此出現(xiàn)減值跡象。
（4）國(guó)開東方根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)會(huì)計(jì)政策的規(guī)定，于報(bào)告期末對(duì)存貨、其他應(yīng)收款等資產(chǎn)是否存在減值跡象進(jìn)行判斷。
2、公司在報(bào)告期內(nèi)計(jì)提大額資產(chǎn)減值的原因及合理性，以及前期減值準(zhǔn)備計(jì)提是否充分；
（1）青龍頭項(xiàng)目
青龍頭項(xiàng)目（熙湖悅著）位于北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)，用地性質(zhì)為 R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，為國(guó)開東方聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目。青龍頭項(xiàng)目于 2019年 6月正式對(duì)外銷售，主要為洋房類產(chǎn)品，2019年項(xiàng)目開盤時(shí)平均成交價(jià)格為 33,099元/㎡，2021年平均成交價(jià)格為 31,034元/㎡，截止 2021年去化 34%。國(guó)開東方于每個(gè)會(huì)計(jì)年度末對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，2021年為首次出現(xiàn)減值跡象，本次計(jì)提原因包括： 1）受商品房調(diào)控政策持續(xù)收緊、房地產(chǎn)企業(yè)資金融資監(jiān)管新規(guī)施行、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等原因影響，開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性壓力加大，以價(jià)換量意愿更為強(qiáng)烈。考慮青龍湖C北地塊連續(xù)兩次流拍及拍賣價(jià)格下降，青龍湖區(qū)域整體價(jià)值呈下降趨勢(shì)。根據(jù)克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)，青龍頭項(xiàng)目周邊可比在售樓盤中，中海金樾和著洋房類產(chǎn)品 2021年初均價(jià) 32,051元/㎡、2021年末均價(jià) 26,014元/㎡；金地大湖風(fēng)華洋房類產(chǎn)品 2021年初均價(jià) 35,231元/㎡、2021年末均價(jià) 34,141元/㎡；中駿云景臺(tái)洋房類產(chǎn)品 2021年初均價(jià)27,200元/㎡、2021年末均價(jià) 26,610元/㎡，周邊土地及商品房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)下行。根據(jù)克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)，青龍頭項(xiàng)目涉及的房山區(qū)青龍湖板塊、豐臺(tái)區(qū)青龍湖板塊和房山區(qū)官道鎮(zhèn)所在區(qū)域目前存量（不包含青龍頭項(xiàng)目）商品房面積合計(jì)約 40萬平方米，未來兩年同區(qū)域產(chǎn)品供過于求，同類競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。公司預(yù)計(jì)青龍頭項(xiàng)目開發(fā)周期將延長(zhǎng)。
2）建設(shè)周期延長(zhǎng)、建材價(jià)格上漲以及優(yōu)化周邊配套導(dǎo)致開發(fā)建造成本增加。
在測(cè)算資產(chǎn)減值時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，各未完工房產(chǎn)未來的銷售回款、后續(xù)支出及相關(guān)稅金等情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。根據(jù)項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量情況，將預(yù)計(jì)未來從青龍頭項(xiàng)目公司收回的款項(xiàng)與賬面應(yīng)收青龍頭項(xiàng)目公司款項(xiàng)進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而判斷公司應(yīng)收青龍頭項(xiàng)目款項(xiàng)的預(yù)期損失。公司前期對(duì)青龍頭項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試，預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來可收回金額能夠覆蓋投入成本，不存在減值跡象。
（2）樂高樂園項(xiàng)目
2016年，國(guó)開東方與英國(guó)默林娛樂集團(tuán)正式簽署《在北京建設(shè)主題兒童樂園合作協(xié)議》，就共同推進(jìn)北京樂高樂園度假區(qū)項(xiàng)目達(dá)成正式合作。2017年 7月，北京市房山區(qū)政府與英國(guó)默林娛樂集團(tuán)簽署《在青龍湖區(qū)域建設(shè)樂高主題度假區(qū)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。國(guó)開東方與英國(guó)默林娛樂集團(tuán)為樂高樂園項(xiàng)目的參股投資人，具體合作模式待定。該項(xiàng)目報(bào)告期末首次出現(xiàn)減值跡象，計(jì)提原因包括：
1）樂高樂園項(xiàng)目由房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)擬遷址房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)，受此影響，國(guó)開東方預(yù)計(jì)項(xiàng)目未來還需要經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的前期工作，疫情持續(xù)反復(fù)影響與品牌方的談判周期，樂園正式開園時(shí)間拖后，投資回收周期延長(zhǎng)。
2）大宗商品價(jià)格上漲將導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)成本增加。
國(guó)開東方采用未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值與賬面成本比較方法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試，對(duì)賬面成本高于未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的部分計(jì)提減值準(zhǔn)備。經(jīng)國(guó)開東方初步測(cè)算，樂高樂園項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)金價(jià)值不能覆蓋當(dāng)前成本，對(duì)項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備，具備合理性。
國(guó)開東方一直在積極推進(jìn)北京樂高樂園度假區(qū)項(xiàng)目。根據(jù)前期項(xiàng)目進(jìn)度，在 2019年底批復(fù)的《房山區(qū)分區(qū)規(guī)劃》中，北京樂高樂園度假區(qū)項(xiàng)目所需建設(shè)用地已納入分區(qū)規(guī)劃，2020年上半年項(xiàng)目核心區(qū)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案已獲批通過，擬進(jìn)入實(shí)施階段，因此前期不存在減值跡象。
（3）A地塊剩余土地及西闕臺(tái)項(xiàng)目
A地塊位于豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊村，其中 A01、A02地塊用地性質(zhì)為 F2類公建混合住宅用地，A03、A04地塊用地性質(zhì)為 F3其它類多功能用地。A地塊二級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目除西闕臺(tái)項(xiàng)目外均已完成交房。2019年 1月國(guó)開東方與山東天商置業(yè)有限公司、先鋒中潤(rùn)生物科技有限公司簽署《合作協(xié)議書》，由山東天商置業(yè)有限公司通過設(shè)立合資公司方式受讓 A01、A03、A04剩余地塊，目前因訴訟糾紛導(dǎo)致《合作協(xié)議書》的履行存在較大不確定性。本次計(jì)提原因包括：
1）去化困難，萬科中央城、長(zhǎng)陽天地、首開熙悅灣的辦公類產(chǎn)品 2021年度成交量均不超過 10套。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）
2）土地可使用年限進(jìn)一步縮短，影響土地估值。
國(guó)開東方于每個(gè)會(huì)計(jì)年度末對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試，A地塊剩余土地由于存在《合作協(xié)議書》，前期不存在減值跡象。2021年 10月 25日-2021年 10月 26日，公司及國(guó)開東方收到北京市第二中級(jí)人民法院《應(yīng)訴通知書》（（2021）京 02民初 370號(hào)），《合作協(xié)議書》因訴訟糾紛導(dǎo)致繼續(xù)履行存在較大不確定性。鑒于《合作協(xié)議書》存在終止履行的可能性，國(guó)開東方于報(bào)告期末對(duì) A地塊剩余土地進(jìn)行減值測(cè)試，符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，具備合理性。西闕臺(tái)項(xiàng)目于 2019年度計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 78,703,169.42元，2020年度較 2019年度未出現(xiàn)減值跡象，前期減值準(zhǔn)備計(jì)提充分。
（4）棚改項(xiàng)目
國(guó)開東方于 2017年度取得豐臺(tái)區(qū)政府關(guān)于青龍湖地區(qū)南一區(qū)、南二區(qū)、南三區(qū)、北一區(qū)、北二區(qū)、北三區(qū)分期授權(quán)批復(fù)，北京市重大項(xiàng)目指揮部辦公室同意棚改南一區(qū)、南二區(qū)納入 2020年北京市棚改實(shí)施計(jì)劃，2020年 4月國(guó)開東方與王佐鎮(zhèn)政府簽訂棚改實(shí)施協(xié)議。截止目前棚改資金投向?yàn)榕锔哪弦粎^(qū)范圍內(nèi)前期費(fèi)用及拆遷騰退費(fèi)用。
由于國(guó)開東方 C北地塊流拍，棚改項(xiàng)目位于其周邊地塊，土地整理及供地時(shí)間受此影響預(yù)計(jì)將會(huì)延長(zhǎng)。
【17:56 華統(tǒng)股份公布年度業(yè)績(jī)預(yù)告】
中證鵬元資信評(píng)估股份有限公司
中證鵬元公告【2022】81號(hào)
中證鵬元關(guān)于關(guān)注浙江華統(tǒng)肉制品股份有限公司
2021年度業(yè)績(jī)預(yù)虧的公告
浙江華統(tǒng)肉制品股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華統(tǒng)股份”
或“公司”，股票代碼：002840.SZ）于2020年4月發(fā)行6
年期 5.50億元可轉(zhuǎn)換公司債券（以下簡(jiǎn)稱“華統(tǒng)轉(zhuǎn)債”或
“本期債券”），中證鵬元資信評(píng)估股份有限公司（以下簡(jiǎn)
稱“中證鵬元”）于2021年6月10日對(duì)公司及本期債券進(jìn)
行定期跟蹤信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)結(jié)果為：公司主體信用等級(jí)為AA，
評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，本期債券信用等級(jí)為AA。
2022年1月29日，公司發(fā)布《浙江華統(tǒng)肉制品股份有
限公司2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告》，預(yù)計(jì)2021年歸屬于上市公司
股東的凈利潤(rùn)為盈利1,000.00萬元-1,500.00萬元，上年同
期為盈利13,509.77萬元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為
虧損 8,000.00萬元-10,000.00萬元，上年同期為盈利
4,458.69萬元。業(yè)績(jī)同比下滑原因主要系生豬價(jià)格大幅下跌，
同時(shí)因公司淘汰更新低效母豬、弱豬，加之飼料原料價(jià)格連
續(xù)上漲等因素在一定程度上導(dǎo)致生豬養(yǎng)殖業(yè)績(jī)下降。
1
2022年2月26日，公司發(fā)布《浙江華統(tǒng)肉制品股份有
限公司2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告》，預(yù)計(jì)2021年歸屬于
上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損17,000.00萬元-23,000.00萬
元；預(yù)計(jì) 2021年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為虧損
19,000.00萬元-24,000.00萬元。業(yè)績(jī)修正原因?yàn)椋?
1、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。自2022年2月以來，我國(guó)生豬
市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步走低，且近期降幅較大，公司管理層根據(jù)近
期生豬市場(chǎng)行情，審慎評(píng)估生物資產(chǎn)的減值風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)2021年
末公司存欄的生物資產(chǎn)補(bǔ)充計(jì)提生物資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
2、政府補(bǔ)助。公司對(duì)前期取得的部分政府補(bǔ)助進(jìn)行了賬
務(wù)處理調(diào)整，將計(jì)入當(dāng)期“其他收益”的部分政府補(bǔ)助調(diào)整
計(jì)入“遞延收益”進(jìn)行分?jǐn)偅瑢?dǎo)致公司2021年歸屬于上市公
司股東的凈利潤(rùn)比前次業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)有所降低。
公司預(yù)虧金額較大，預(yù)計(jì)將對(duì)公司經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)和信用狀
況產(chǎn)生一定不利影響。中證鵬元將密切關(guān)注上述事項(xiàng)的后續(xù)
進(jìn)展情況，并持續(xù)跟蹤以上事項(xiàng)對(duì)公司主體信用等級(jí)、評(píng)級(jí)
展望以及“華統(tǒng)轉(zhuǎn)債”信用等級(jí)可能產(chǎn)生的影響。
特此公告。
中證鵬元資信評(píng)估股份有限公司
二〇二二年三月四日
2
關(guān)鍵詞： 相關(guān)資產(chǎn) 以下簡(jiǎn)稱 股份有限公司
