一邊降租“節(jié)流” 一邊漲價“開源”
資金告急 長租公寓“求生術(shù)”激起租賃風(fēng)波
受新冠肺炎疫情影響，多家長租公寓資金鏈愈加吃緊，設(shè)法謀求更加充分的資金騰挪空間?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分公司借疫情漲租金、吃差價，被指“趁疫打劫”。問題曝光后，一些機(jī)構(gòu)已對單方面轉(zhuǎn)嫁成本等行為有所整改。業(yè)內(nèi)人士指出，長租公寓“資金劫”的主因并非疫情，而是近年來不惜成本瘋狂擴(kuò)張所致。
“租賃風(fēng)波”四起
2月以來，青客公寓、蛋殼公寓、自如等品牌長租公寓頻頻曝出“租賃風(fēng)波”，多地租客稱這些機(jī)構(gòu)借疫情之名漲租金、吃差價。
記者近日接到上海青客公寓的租客投訴稱，該公寓一邊收客戶租金，一邊卻拖欠房東租金，疫情期間被房東強(qiáng)行解約、流落街頭，僅在浦東新區(qū)“樟盛苑”就有150多位租戶成為受害者。
不只是青客公寓，有消息顯示，自2月以來，北京、廣州、深圳等多地蛋殼房屋業(yè)主紛紛反映收到通知，該公寓“根據(jù)疫情近期走勢，自即日起將暫停付款，并執(zhí)行不少于30天的免租期”。
對于“免租”要求，蛋殼公寓品牌公關(guān)回復(fù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，初期的確有尋求業(yè)主“免租期”，但不是“強(qiáng)制免租”，早期一些一線人員存在溝通上的誤解。對于打款延遲，則是根據(jù)合同中“有特殊情況，可在付款日后15個工作日內(nèi)進(jìn)行支付”的條款。在這期間，工作人員向業(yè)主尋求免租支持。
根據(jù)該公關(guān)提供的鏈接顯示，在受到頗多質(zhì)疑后，蛋殼2月下旬推出“蛋殼房東支持計劃”。方案一：合同期滿時返還一個月房租，即疫情期間，房東愛心支持的一個月房租，蛋殼將在合約期滿時返還。方案二：分期返還一個月房租，即疫情期間，房東愛心支持的一個月房租，將分期返還，分期月份數(shù)與本次合約剩余合同期相等，但最高不會超過24個月。方案三：支持蛋殼半個月免租期，即疫情期間，房東愛心支持半個月房租，本期剩余租金，將在合同約定付款日起15個工作日內(nèi)付清。
但在2月20日，仍有業(yè)主在黑貓投訴官網(wǎng)投訴稱：“蛋殼依合同約定應(yīng)于2020年1月25日支付25743元，為三個月租金。至今未收到房租。給蛋殼客服打電話，蛋殼說由于疫情，要延期一個月支付房租，并單方索要一個月免租期。”
與此同時，蛋殼公寓對租客的房租卻并未相應(yīng)減免，這讓業(yè)主和租客雙方均質(zhì)疑蛋殼公寓利用疫情變相“賺差價”。
“我們幾個月的房租已經(jīng)交了，如何能獲得優(yōu)惠?”一位北京的蛋殼公寓租戶告訴記者，對他來說，2月僅前10天租金有返還，且租金并不是直接減免，而是未來繳費(fèi)抵用。
從蛋殼公寓官方微博發(fā)布的致蛋殼公寓租客的一封信指出，結(jié)合疫情發(fā)展情況，針對武漢地區(qū)無法返城的租客，蛋殼公寓計劃返還一個月租金;其他城市租客，則將根據(jù)各地發(fā)布的延遲返工政策，返還相應(yīng)租金，或提供相對應(yīng)的免費(fèi)延住天數(shù)。
關(guān)于返還租金的說明，蛋殼指出，該金額不能提現(xiàn)，可用于抵扣房屋服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用、租金及續(xù)租首付款等蛋殼APP內(nèi)賬單費(fèi)用。
另一家分散式公寓頭部企業(yè)自如近期也頻遭投訴。2月10日，自如漲價的話題沖上微博熱搜。有媒體統(tǒng)計，自如在疫情期間各地續(xù)租租金上漲10%至30%左右，有的甚至上漲38.3%。
截至3月1日，在黑貓投訴平臺可以看到有關(guān)自如的投訴1266條，近期投訴更為頻繁。2月14日，一位自如租客在黑貓投訴平臺發(fā)布截圖稱，續(xù)約到期日前一個半月咨詢續(xù)約價格，漲了470元，約7%，續(xù)約到期前一個月咨詢，價格漲了1700元，漲幅28%。“漲幅不合理，作為一個企業(yè)，不考慮疫情期間特殊情況，肆意漲價。”
2月17日，另一自如租客反映，所租房屋3月到租，自如方面提出續(xù)租租金從原來每月2490元上漲到3600元，上漲幅度達(dá)47%，“算上服務(wù)費(fèi)，租金達(dá)4000元，我認(rèn)為不合理，自如卻反饋是市場價格，可以選擇換房”。
2月21日，有自如租客投訴：“提前30天續(xù)租自如，服務(wù)費(fèi)有七折優(yōu)惠，但在疫情期間取消了，這是不是趁著疫情變相漲價?”
自如首席執(zhí)行官熊林表示，漲價是個別現(xiàn)象。其在個人微博上聲明：“自如近期的價格調(diào)整均為因?yàn)楫a(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調(diào)整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實(shí)證為趁疫情漲價，我和全體管理團(tuán)隊即日立刻辭職。”
一位自如租客告訴記者，大多數(shù)人嫌搬家麻煩，會選擇再次續(xù)租，但續(xù)租比重新租賃貴不少。
對此，自如品牌公關(guān)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，長期以來，自如后臺系統(tǒng)沒有出現(xiàn)租金異常波動。“目前自如續(xù)約整體平穩(wěn)，出現(xiàn)的個例多為長租換短續(xù)導(dǎo)致，并非普遍情況。”
上述公關(guān)表示，目前全國續(xù)約平均水平低于5%，實(shí)際為4%左右。短續(xù)在全國占比10%左右，最近因?yàn)橐咔榭赡軙樱覀冞€在密切觀察?？紤]到近期因疫情的影響，部分客戶短續(xù)需求可能會提升，自如已經(jīng)出臺了相應(yīng)的優(yōu)惠措施，確保大家在此情況下，短續(xù)也能享受長續(xù)的優(yōu)惠。
多企業(yè)資金鏈告急
隨著空置率的上升和經(jīng)營成本的壓力，多家長租公寓企業(yè)脆弱的資金鏈浮出水面，企業(yè)想方設(shè)法謀求更加充分的資金騰挪空間。
近年來不惜成本的擴(kuò)張，讓多家長租企業(yè)資金鏈吃緊。
2017年至2018年，在資本補(bǔ)貼助力下，長租公寓開啟搶房源大戰(zhàn)，不少運(yùn)營商通過“高價收房，跑馬圈地”快速擴(kuò)張。“2018年，一些稍好房源的租金提高20%很正常。房子報價選擇權(quán)完全在機(jī)構(gòu)手里，即使提高報價50%也屬正常。”一位公寓運(yùn)營商坦言。
2019年，長租公寓行業(yè)進(jìn)入“洗牌期”。部分租賃機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等現(xiàn)象，資本熱潮逐漸退去。愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓、樂伽公寓等等一批長租公寓宣告破產(chǎn)，萬科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長租公寓業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。
2019年10月7日，青客公寓向美國證券交易委員會遞交了招股說明書，成為第一家披露招股書的長租公寓公司。資料顯示，青客公寓2012年成立于上海，先后從紐信創(chuàng)投、賽富、凱欣資本、摩根士丹利等機(jī)構(gòu)拿到了四輪股權(quán)融資，總規(guī)模超過一億美元。截至2018年末，青客公寓運(yùn)營覆蓋六座城市的房間共計91234間，復(fù)合年增長率為114.4%。但高速增長背后，卻是虧損的事實(shí)。招股文件顯示，青客公寓2018財年凈收入8.9億元，虧損5億元;截止到2019年6月30日的9個月時間，凈收入9億元，虧損3.7億元。
虧損的不僅是青客。2019年10月底，蛋殼招股說明書顯示，2019年前九個月，蛋殼公寓收入為50億元，較2018年同期的16.73億元增長198.8%，前九個月凈虧損為25.16億元，較2018年同期增長約210%。
高增速、高虧損是青客、蛋殼等企業(yè)燒錢模式的特征，在一定程度上反映了長租公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。不少業(yè)內(nèi)人士透露，蛋殼公寓、自如等長租公寓運(yùn)營商從去年年底出現(xiàn)資金緊張，這主要源于前幾年“高收低租”囤積壟斷房源，導(dǎo)致入不敷出，疫情影響則讓情況雪上加霜。
“即使是頭部企業(yè)，也明顯感覺到資金鏈壓力，這是部分企業(yè)要求漲租或吃差價的內(nèi)在動因。”魔方公寓首席執(zhí)行官柳佳表示。
住房租賃市場具有明顯的周期性。受春節(jié)返鄉(xiāng)等因素影響，每年11月到次年1月是租房市場淡季。從2月返工到4月，隨著返程人流增加，租房市場則迎來“小陽春”。
微領(lǐng)地首席執(zhí)行官周君強(qiáng)認(rèn)為，長租公寓企業(yè)現(xiàn)階段需要“補(bǔ)血”，如果疫情持續(xù)，現(xiàn)金流吃緊，很難支撐企業(yè)正常運(yùn)營。“一來一去，租賃機(jī)構(gòu)在這個時間段基本是保本狀態(tài)。今年受疫情影響，市場節(jié)奏被打亂，行業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的情況。”
“各大城市嚴(yán)控流動人口輸入，導(dǎo)致原有租客主動或被動不能返回，進(jìn)而要求退租或免租，這讓不少租賃房成為空置房，對企業(yè)現(xiàn)金流提出極大考驗(yàn)。”一家知名長租公寓品牌運(yùn)營商首席執(zhí)行官表示。
疫情導(dǎo)致的退租更進(jìn)一步加劇了租賃企業(yè)的資金難題。失去了源源不斷的資金活水，不少前期高價壟斷房源的公寓企業(yè)選擇開源節(jié)流，一方面不斷地與房東溝通降租“節(jié)流”，另一方面則對租客采取漲價等方式“開源”。
周君強(qiáng)認(rèn)為，相較于集中式公寓，蛋殼、自如等分散式公寓主要租用居民小區(qū)的個人房源，面對分散的個人房東，在疫情期間管理難題更大，因此資金鏈斷裂風(fēng)險更高。“分散式公寓的退租率和運(yùn)營成本更高，蛋殼吃差價、自如漲租等行為都是為了彌補(bǔ)虧空”。
有業(yè)內(nèi)人士坦言，疫情加劇了行業(yè)中本就存在的資金鏈困局。值得注意的是，長租公寓不僅面臨著商業(yè)模式的挑戰(zhàn)，還有行業(yè)監(jiān)管的關(guān)注。
此前作為長租公寓重要資金來源的“租金貸”受到管控。2019年12月，住建部下發(fā)《關(guān)于整頓和規(guī)范房租租賃市場的意見》要求，到2022年底，長租公寓應(yīng)確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。
根據(jù)蛋殼公寓招股書披露，截至2019年9月30日，使用“租金貸”的租戶比例為67.9%。同期，青客公寓披露的數(shù)據(jù)為62.6%。
如何突圍“寒冬”
盡管長租公寓運(yùn)營商面臨著經(jīng)營難題，受訪人士普遍認(rèn)為，企業(yè)為轉(zhuǎn)嫁成本，單方面漲租或拒絕向房主支付租金的行為有違公平原則和商業(yè)契約精神。
北京金訴律師事務(wù)所律師王佳紅認(rèn)為，盡管受到疫情影響，但不能一刀切認(rèn)定為“不可抗力”。“2003年‘非典’期間也出現(xiàn)了不少租賃合同糾紛，但多數(shù)法院在處理時認(rèn)定為情勢變更，少有認(rèn)定為不可抗力情形。如果都認(rèn)為是不可抗力，將無法維護(hù)商業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行。”她認(rèn)為，疫情并未影響蛋殼、自如全部的經(jīng)營行為，單純依據(jù)疫情就拒絕向房主支付租金或漲價是不公平的。
不少業(yè)主向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者反映，自身也背負(fù)著房貸壓力，公寓斷租可能將產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致斷供。一名杭州業(yè)主已向法院提出訴訟，要求蛋殼賠償損失。
此外，北京、深圳、上海等十余個城市的業(yè)主和租客聯(lián)合抵制蛋殼公寓相應(yīng)條款。一些維權(quán)業(yè)主表示，將按照合同規(guī)定自然解約，并強(qiáng)制斷水、斷電、換鎖清租。這意味著，不少已經(jīng)付租給蛋殼公寓的租戶可能會受到影響。
周君強(qiáng)等行業(yè)人士認(rèn)為，面臨突如其來的疫情，政府、企業(yè)、房東、租客四方均應(yīng)出于社會責(zé)任，在尊重商業(yè)契約精神的基礎(chǔ)上友好協(xié)商。同時，地方政府應(yīng)保障租客依法享有的基本租住權(quán)。
柳佳建議，政府宜考慮在疫情期間給予個人業(yè)主和租賃機(jī)構(gòu)減免租金等激勵措施，如個稅抵扣、專項補(bǔ)貼等;同時要求銀行允許企業(yè)還貸延期、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經(jīng)營時期現(xiàn)金流情況授信等，從而讓整個鏈條上的各方共擔(dān)成本、共渡難關(guān)。(鄭鈞天 梁倩)
