來源：金融虎APP 作者：凱文
今日，貝殼(NYSE:BEKE)公布了其截至2021年12月31日的第四季度和財(cái)政年度未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績。財(cái)報(bào)顯示，第四季度，貝殼凈收入為178億元人民幣(28億美元)，同比下降21.5%；凈虧損為9.33億元人民幣(1.46億美元)，而2020年同期凈利潤為10.96億元人民幣，同比由盈轉(zhuǎn)虧；調(diào)整后凈利潤為4200萬元人民幣(合700萬美元)，而2020年同期的凈利潤為2001萬元人民幣；歸屬于普通股股東的凈虧損為9.3億元人民幣(1.46億美元)，而2020年同期普通股股東的凈利潤為10.95億元人民幣，歸屬于股東調(diào)整后凈利潤在2021年第四季度為4500萬元人民幣(700萬美元)，而2020年同期為20億元人民幣。
值得注意的是，因金融服務(wù)凈收入下降，該季度其新興和其他服務(wù)版塊凈收入下降了21.4%，從2020年同期的6億元下降到2021年第四季度的5億元(1億美元)。
2021全年，貝殼凈收入為808億元人民幣(127億美元)，同比增長14.6%；凈虧損為5.25億元人民幣(合8200萬美元)，而2020年的凈利潤為27.78億元人民幣；該公司2021年調(diào)整后凈利潤為22.94億元人民幣(合3.6億美元)，而2020年為57.2億元，同比降59.9%；貝殼普通股股東在2021年的凈虧損為5.24億元人民幣(合8200萬美元)，而普通股股東在2020年的凈利潤為7.2億元人民幣；貝殼普通股股東調(diào)整后凈利潤在2021年為22.95億元人民幣(3.6億美元)，而2020年為57.17億元人民幣。
金融虎APP注意到，受財(cái)報(bào)等因素影響，美股周五開盤，貝殼大跌超20%創(chuàng)下了10.86美元的52周新低，早盤跌幅略有收窄。截至美東時(shí)間10:15(北京時(shí)間23:15)，貝殼大跌19%暫報(bào)11.73美元。
第四季度和2021財(cái)年的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)要點(diǎn)
2021年的總交易額(GTV)為38535億元人民幣(6047億美元)，同比增長10.1%。二手房交易GTV為20582億元(3230億美元)，同比增長6.1%。新屋成交GTV為160086億元(2524億美元)，同比增長16.3%。新興及其他服務(wù)業(yè)GTV 1866億元(293億美元)，同比增長6.0%。
2021年第四季度，GTV為7324億元人民幣(1149億美元)，同比下降34.6%。二手房成交GTV為3546億元(556億美元)，同比下降39.4%。新屋成交GTV為3568億元(560億美元)，同比下降24.0%。新興及其他服務(wù)業(yè)GTV 210億元(33億美元)，同比下降68.2%。
截至2021年12月31日，門店數(shù)量為51038家，同比增長8.7%。截至2021年12月31日，活躍門店數(shù)量為45339家，同比增長4.4%。
截止到2021年12月31日，代理人數(shù)為45.4504萬名，比一年前減少了7.8%。截止到2021年12月31日，現(xiàn)役員工人數(shù)為406794人，比一年前減少了8.7%。
移動(dòng)月活躍用戶(MAU)平均為3740萬，而2020年同期為4820萬。
貝殼董事長兼CEO彭永東評(píng)論道:“面對(duì)2021年的重大變化，我們努力從內(nèi)部尋找答案，轉(zhuǎn)變我們的組織，以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者快速變化的需求對(duì)我們提出的更高要求。以及我們這個(gè)時(shí)代的國家和社會(huì)。2021年底，我們正式啟動(dòng)北科“一體兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)?！粋€(gè)主體’指的是我們的核心，即我們現(xiàn)有和新的住房交易服務(wù)業(yè)務(wù)，而‘兩翼’指的是我們的家居裝修和家居服務(wù)，以及我們的包容性住房服務(wù)?！?/p>
“在整個(gè)市場的調(diào)整中，我們2021財(cái)年的總GTV同比增長10.1%，達(dá)到3.85萬億元人民幣。與此同時(shí)，我們倡導(dǎo)共享與協(xié)作的ACN機(jī)制，以及前沿的SaaS系統(tǒng)，讓合作與專業(yè)發(fā)展成為可能，在市場低迷時(shí)期為代理商和門店所有者提供了更穩(wěn)定的收入，培養(yǎng)了強(qiáng)大的留存力和應(yīng)變能力。在我們的房屋交易服務(wù)業(yè)務(wù)的第四季度，我們繼續(xù)投資于行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，使我們的代理商更加專注和協(xié)作，優(yōu)先考慮新房風(fēng)險(xiǎn)管理，并不斷提高銷售效率。憑借我們堅(jiān)實(shí)的核心實(shí)力，我們現(xiàn)在的目標(biāo)是更高，并展開我們的翅膀，建立更廣泛的能力，使我們能夠?yàn)橄M(fèi)者提供更滿意的解決方案，并為住房相關(guān)服務(wù)行業(yè)帶來變化?！?/p>
“我們矢志不渝的使命，將在2022年奮勇向前，成為一家讓家更美好，同時(shí)創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值和貢獻(xiàn)社會(huì)的一站式住房相關(guān)服務(wù)提供商。”彭先生總結(jié)道。
貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤補(bǔ)充道:“我們實(shí)現(xiàn)了2021年全年的營收增長14.6%，這表明盡管去年下半年市場急劇低迷，我們?nèi)跃哂许g性。隨著油氣行業(yè)開始轉(zhuǎn)向長期、可持續(xù)的增長，我們迅速應(yīng)對(duì)不斷變化的形勢，通過優(yōu)化運(yùn)營和推進(jìn)戰(zhàn)略，有效地將障礙轉(zhuǎn)化為機(jī)遇?！耙粋€(gè)身體，兩個(gè)翅膀”為我們未來的計(jì)劃設(shè)定了框架。我們將繼續(xù)提高效率，以滿足廣大需求為核心，提供高品質(zhì)的房屋交易服務(wù)。與此同時(shí)，我們將謹(jǐn)慎前進(jìn)，但夢想遠(yuǎn)大，因?yàn)槲覀兂兄Z進(jìn)一步投資于龐大和不斷擴(kuò)大的“更好生活”行業(yè)，如我們的家居裝修和家具服務(wù)，以及包容性住房服務(wù)。當(dāng)然，隨著我們繼續(xù)前進(jìn)，我們對(duì)新業(yè)務(wù)的必要投資將影響到整個(gè)集團(tuán)在2022年的盈利能力。然而，我們?nèi)匀幌嘈?，我們決心為客戶帶來更好的‘生活’體驗(yàn)，并幫助服務(wù)提供商提供更高質(zhì)量的服務(wù)，將為我們的長期成功鋪平道路，并為住宅相關(guān)行業(yè)的變化提供積極的催化劑。
2021年第四季度財(cái)務(wù)業(yè)績
凈營收
凈收入從2020年同期的227億元人民幣下降到2021年第四季度的178億元人民幣(28億美元)，下降了21.5%。減少的主要原因是全球總收入下降。由于市場低迷，2021年第四季度GTV總額為7324億元人民幣(1149億美元)，比2020年同期的11200億元人民幣下降34.6%。
2021年第四季度，現(xiàn)有住宅交易服務(wù)的凈收入為60億元人民幣(9億美元)，而2020年同期為92億元人民幣。主要原因是，2021年第四季度，現(xiàn)有住宅交易的GTV從2020年同期的5847億元人民幣下降到3546億元人民幣(556億美元)，下降了39.4%。
-其中，來自平臺(tái)服務(wù)、特許經(jīng)營服務(wù)和其他增值服務(wù)的收入，主要是向公司平臺(tái)上的關(guān)聯(lián)門店和代理商收取的，從2020年同期的10億元人民幣下降到2021年第四季度的7億元人民幣(1億美元)，下降了28.3%。這主要是由于該公司平臺(tái)上由關(guān)聯(lián)代理服務(wù)的現(xiàn)有住宅交易的GTV從2020年同期的2838億元人民幣下降到2021年第四季度的1597億元人民幣(251億美元)，下降了43.7%。平臺(tái)服務(wù)收入下降率較低，特許經(jīng)營服務(wù)和其他增值服務(wù)與由關(guān)聯(lián)代理服務(wù)的現(xiàn)有房屋交易的GTV相比，部分原因是增值服務(wù)（包括交易承包服務(wù)）的滲透水平提高，以及由關(guān)聯(lián)代理收取的現(xiàn)有房屋交易傭金率適度增加互聯(lián)商店；
-2021年第四季度，鏈家門店的傭金收入為53億元人民幣(8億美元)，而2020年同期為82億元人民幣，這主要是由于鏈家門店服務(wù)的現(xiàn)有住宅交易的GTV在2021年第四季度下降至1949億元人民幣(306億美元)。而2020年同期為3009億元。
-新住房交易服務(wù)的凈收入從2020年同期的129億元人民幣下降到2021年第四季度的113億元人民幣(18億美元)，下降了12.2%，主要是由于新住房交易的GTV從2020年同期的4692億元人民幣下降到2021年第四季度的3568億元人民幣(560億美元)，下降了24.0%。其中，貝殼平臺(tái)通過聯(lián)網(wǎng)代理商、專業(yè)的新住宅交易服務(wù)銷售團(tuán)隊(duì)等銷售渠道完成的新住宅交易服務(wù)GTV為2964億元(465億美元)，較2020年同期的3887億元有所增長。而鏈家品牌服務(wù)的新房交易的GTV在2021年第四季度為604億元(95億美元)，而2020年同期為805億元。這一跌幅部分被新屋交易傭金率的溫和上升所抵消。
-新興和其他服務(wù)的凈收入從2020年同期的6億元下降到2021年第四季度的5億元(1億美元)，下降了21.4%，主要原因是金融服務(wù)凈收入下降。
成本收入
2021年第四季度，收入總成本為149億元人民幣(23億美元)，而2020年同期為172億元人民幣。
委員會(huì)——分裂。2021年第四季度，公司向關(guān)聯(lián)代理商和其他銷售渠道收取的傭金收入成本為78億元人民幣(12億美元)，而2020年同期為87億元人民幣。主要是因?yàn)?021年第四季度通過關(guān)聯(lián)代理商和其他銷售渠道完成的新房交易的GTV比2020年同期下降。
傭金和報(bào)酬-內(nèi)部。該公司2021年第四季度的內(nèi)部傭金和薪酬收入成本為54億元人民幣(8億美元)，而2020年同期為68億元人民幣，主要原因是通過鏈家代理完成的二手房和新房交易的GTV下降。
與店鋪相關(guān)的成本。商店相關(guān)公司的成本增加了9.4%,至10億元人民幣(合02億美元)在2021年第四季度相比2020年同期的09億元人民幣,主要是由于增量增加租金合同服務(wù)中心于2021年開業(yè),折舊和攤銷成本的增加。
其他成本。公司其他成本從2020年同期的8億元人民幣下降到2021年第四季度的6億元人民幣(1億美元)，下降了17.6%，主要原因是營業(yè)稅和附加費(fèi)降低，凈收入減少，部分地區(qū)新冠肺炎疫情和相關(guān)限制措施導(dǎo)致線下活動(dòng)成本下降。
總利潤
2021年第四季度，毛利潤為29億元人民幣(合5億美元)，而2020年同期為54億元人民幣。2021年第四季度毛利率為16.4%，而2020年同期為23.9%。毛利率下降的主要原因是:1)收入組合持續(xù)轉(zhuǎn)向新住宅交易服務(wù)，貢獻(xiàn)邊際較低;2)由于鏈家代理商固定補(bǔ)償成本占比較高，導(dǎo)致現(xiàn)有房屋交易的貢獻(xiàn)率較低;3) 2021年第四季度與門店凈收入相關(guān)的成本百分比相對(duì)較高，這是由于2021年開業(yè)的合同服務(wù)中心的租金增加，折舊和攤銷成本增加。
經(jīng)營收入(損失)
2021年第四季度，總運(yùn)營費(fèi)用為41億元人民幣(合6億美元)，而2020年同期為42億元人民幣。
2021年第四季度的一般和管理費(fèi)用為22.02億元(3.46億美元)，高于2020年同期的18.84億元，主要原因是信貸損失準(zhǔn)備金增加。
2021年第四季度的銷售和營銷費(fèi)用為8.09億元(1.27億美元)，而2020年同期為13.23億元，這主要是由于品牌廣告和促銷營銷活動(dòng)的減少。
2021年第四季度，研發(fā)費(fèi)用為7.38億元人民幣(1.16億美元)，而2020年同期為7.14億元人民幣，這主要是由于經(jīng)驗(yàn)豐富的研發(fā)人員人數(shù)增加，這部分被基于股份的薪酬費(fèi)用減少所抵消。
該公司2021年第四季度的運(yùn)營虧損為11.84億元人民幣(合1.86億美元)，而2020年同期的運(yùn)營收入為12.67億元人民幣。2021年第四季度營業(yè)利潤率為- 6.7%，而2020年同期為5.6%，主要原因是:1)2021年第四季度毛利率較2020年同期相對(duì)較低;2) 2021年第四季度，營業(yè)總費(fèi)用占凈收入的百分比增加，主要是因?yàn)榕c2020年同期相比，2021年第四季度凈收入減少，且營業(yè)費(fèi)用相對(duì)持平。
該公司2021年第四季度調(diào)整后的運(yùn)營虧損為3.98億元人民幣(合6200萬美元)，而2020年同期調(diào)整后的運(yùn)營收入為22.31億元人民幣。2021年第四季度調(diào)整后的營業(yè)利潤率為負(fù)2.2%，而2020年同期為9.8%。2021年第四季度，經(jīng)調(diào)整的EBITDA8為4.84億元人民幣(7600萬美元)，而2020年同期為28.97億元人民幣。
凈收益(損失)
2021年第四季度凈虧損9.33億元人民幣(合1.46億美元)，而2020年同期凈利潤為10.96億元人民幣。
2021年第四季度調(diào)整后的凈利潤為4200萬元人民幣(合700萬美元)，而2020年同期的凈利潤為2001萬元人民幣。
普通股股東之凈收益(虧損)
2021年第四季度普通股股東的凈虧損為9.3億元人民幣(1.46億美元)，而2020年同期普通股股東的凈收益為10.95億元人民幣。
調(diào)整后凈利潤在2021年第四季度為4500萬元人民幣(700萬美元)，而2020年同期為20億元人民幣。
每ADS凈收益(損失)
2021年第四季度，普通股股東攤薄每股ADS凈虧損為0.78元人民幣(合0.12美元)，而2020年同期KE Holdings Inc.普通股股東攤薄每股ADS凈收益為0.93元人民幣。
2021年第四季度，普通股股東的每股ADS調(diào)整攤薄凈收益為0.04元人民幣(合0.01美元)，而2020年同期為1.71元人民幣。
現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物，限制現(xiàn)金和短期投資
截至2021年12月31日，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、限制性現(xiàn)金及短期投資合計(jì)余額為561億元人民幣(88億美元)。
2021財(cái)年財(cái)務(wù)業(yè)績
凈營收
2021年，凈收入從2020年的705億元人民幣增長至808億元人民幣(合127億美元)，增幅為14.6%。全球總收入從2020年的34991億元人民幣增長至2021年的38535億元人民幣(6047億美元)，增幅為10.1%。
現(xiàn)有住宅交易服務(wù)的凈收入從2020年的306億元人民幣增長到2021年的319億元人民幣(50億美元)，增長4.5%，主要原因是現(xiàn)有住宅交易的GTV從2020年的1,940億元人民幣增長到2021年的2,0582億元人民幣(3,330億美元)，增長6.1%。制造中心的高增長率成屋交易服務(wù)主要是歸因于制造混合成屋交易服務(wù)的轉(zhuǎn)變從制造中心由透露品牌,近期的收入被記錄在總傭金收入的基礎(chǔ)上,對(duì)制造中心的連接代理公司的平臺(tái)上,其收入是基于平臺(tái)服務(wù)、特許經(jīng)營服務(wù)和其他增值服務(wù)的凈額記錄。
其中，(1)平臺(tái)服務(wù)、特許經(jīng)營服務(wù)和其他增值服務(wù)收入從2020年的30億元人民幣增長到2021年的36億元人民幣(6億美元)，增長了19.3%;公司平臺(tái)上由關(guān)聯(lián)代理商服務(wù)的二手房交易GTV從2020年的9261億元人民幣增長到2021年的10234億元人民幣(合1606億美元)，增長10.3%，同時(shí)關(guān)聯(lián)商店收取的二手房交易傭金率有所提高;
(ii)傭金收入從2020年的276億元人民幣增加到2021年的284億元人民幣(合45億美元)，增幅2.9%，這主要得益于該公司鏈家品牌服務(wù)的現(xiàn)有住宅交易GTV從2020年的1,0119億元人民幣增加到2021年的1,0348億元人民幣(合1,624億美元)，增幅2.3%。
新住房交易服務(wù)凈收入增長22.5%，從2020年的379億元人民幣增至2021年的465億元人民幣(73億美元)，主要原因是新住房交易的GTV增長16.3%，從2020年的13830億元人民幣增至2021年的160086億元人民幣(2524億美元)。其中，通過互聯(lián)代理商、擅長新房交易服務(wù)的專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)等銷售渠道，在公司平臺(tái)上完成的新房交易服務(wù)GTV由2020年的11,063億元人民幣增長至13346億元人民幣(2094億美元)，同比增長20.6%;鏈家品牌服務(wù)的新房交易GTV為2741億元(430億美元)，而2020年為2767億元。2021年新住宅交易服務(wù)的凈收入也因新住宅交易傭金率的小幅上升而有所增加。
新興市場和其他服務(wù)業(yè)的凈收入從2020年的20億元人民幣增長到2021年的23億元人民幣(合4億美元)，增長17.9%。增加的主要原因是家庭裝修服務(wù)和租賃物業(yè)管理服務(wù)的凈收入增加。
成本收入
2021年，收入總成本從2020年的536億元人民幣增長了21.1%，至649億元人民幣(102億美元)，主要原因是關(guān)聯(lián)代理商和其他銷售渠道的分割傭金以及內(nèi)部傭金和薪酬均有所增加。
傭金分?jǐn)?。公司的傭金的收入成本連接代理和其他銷售渠道增加了28.1%,從2020年的248億元至2021年的318億元人民幣(合50億美元),主要是由于新房交易的增加制造完成通過連接代理和其他銷售渠道。
傭金和報(bào)酬-內(nèi)部。公司內(nèi)部傭金和薪酬收入成本從2020年的233億元人民幣增長到2021年的263億元人民幣(41億美元)，增長12.8%。主要是由于通過鏈家代理商完成的現(xiàn)有房屋交易的GTV的增加，以及具有新房屋交易服務(wù)專業(yè)知識(shí)的專門銷售團(tuán)隊(duì)的擴(kuò)大。
與店鋪相關(guān)的成本。該公司與門店相關(guān)的成本從2020年的32億元人民幣增加到2021年的38億元人民幣(6億美元)，增幅為18.8%，主要原因是鏈家品牌門店的平均數(shù)量增加，以及2021年開業(yè)的合同服務(wù)中心租賃費(fèi)的增加。
其他成本。該公司的其他成本從2020年的22億元人民幣增加到2021年的30億元人民幣(5億美元)，增長了33.3%，主要是由于租賃物業(yè)管理服務(wù)成本、外包專業(yè)服務(wù)成本和培訓(xùn)成本的增加。
總利潤
毛利潤從2020年的169億元人民幣下降到2021年的158億元人民幣(25億美元)，降幅為6.2%。2021年毛利率為19.6%，而2020年為23.9%。毛利率下降的主要原因是:2)由于鏈家代理商的固定補(bǔ)償成本和交易支持人員的補(bǔ)償成本所占比例較高，現(xiàn)有住宅交易的貢獻(xiàn)邊際也較低;3) 2021年新房交易貢獻(xiàn)率下降，關(guān)聯(lián)代理商和其他銷售渠道完成的新房交易比例上升，新增專業(yè)新房交易服務(wù)銷售團(tuán)隊(duì)固定補(bǔ)償成本增加。
經(jīng)營收入(損失)
總運(yùn)營費(fèi)用從2020年的140億元人民幣增加到2021年的172億元人民幣(27億美元)，增幅為22.5%。
2021年的一般和管理費(fèi)用為89億元人民幣(14億美元)，而2020年為76億元人民幣，這主要是因?yàn)殡S著業(yè)務(wù)擴(kuò)張，工資和管理費(fèi)用增加，以及市場低迷期間信貸損失撥備增加。這部分被股份補(bǔ)償費(fèi)用的減少所抵消。
2021年的銷售和營銷費(fèi)用為43億元人民幣(合7億美元)，而2020年為37億元人民幣，這主要是由于業(yè)務(wù)開發(fā)人員的平均人數(shù)增加。
2021年的研發(fā)費(fèi)用為32億元人民幣(合5億美元)，而2020年為25億元人民幣，這主要是因?yàn)殡S著業(yè)務(wù)擴(kuò)張，經(jīng)驗(yàn)豐富的研發(fā)人員人數(shù)有所增加。
商譽(yù)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)減值從2020年的2.36億元增至2021年的7.47億元(1.17億美元)，主要是由于2021年下半年市場低迷引發(fā)的商譽(yù)減值及其對(duì)公司經(jīng)營的影響。
2021年的運(yùn)營虧損為14億元人民幣(2億美元)，而2020年的運(yùn)營收入為28億元人民幣。2021年?duì)I業(yè)利潤率為-1.7%，而2020年為4.0%，主要原因是:1)2021年毛利率較2020年相對(duì)較低;2) 2021年?duì)I業(yè)總費(fèi)用占凈收入的比例增加，主要原因是2021年發(fā)生的員工相關(guān)費(fèi)用、信貸損失撥備和商譽(yù)減值較2020年增加。
2021年調(diào)整后的運(yùn)營收入為14億元人民幣(合2億美元)，而2020年為59億元人民幣。調(diào)整后的營業(yè)利潤率在2021年為1.7%，而2020年為8.4%。2021年調(diào)整后的EBITDA為45億元人民幣(合7億美元)，而2020年為77億元人民幣。
凈收益(損失)
2021年的凈虧損為5.25億元人民幣(合8200萬美元)，而2020年的凈利潤為27.78億元人民幣。
2021年調(diào)整后凈利潤為22.94億元(合3.6億美元)，而2020年為57.2億元。
普通股股東之凈收益(虧損)
普通股股東在2021年的凈虧損為5.24億元人民幣(合8200萬美元)，而普通股股東在2020年的凈利潤為7.2億元人民幣。
調(diào)整后凈利潤在2021年為22.95億元人民幣(3.6億美元)，而2020年為57.17億元人民幣。
每ADS凈收益(損失)
2021年，普通股股東攤薄的每股ADS凈虧損為0.44元人民幣(0.07美元)，而2020年貝殼普通股股東攤薄的每股ADS凈收益為0.95元人民幣。
2021年，普通股股東每股ADS調(diào)整后攤薄凈收益為1.92元人民幣(0.30美元)，而2020年為3.69元人民幣。
商業(yè)前景
2022年第一季度，公司預(yù)計(jì)總凈收入將在115億元人民幣(18億美元)至125億元人民幣(20億美元)之間，同比下降約39.6%至44.4%。本預(yù)測考慮了近期房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的潛在影響，以及本公司目前對(duì)經(jīng)營狀況和市場狀況的初步看法，這些看法可能會(huì)發(fā)生變化。
