多地房貸利率上漲 太原仍在“5”時(shí)代
進(jìn)入8月，多個(gè)城市首套房利率上漲，目前有廣州、佛山、常熟等地，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行紛紛在8月進(jìn)入6%，而在太原，房貸利率也在小幅微漲，徘徊在5.25%左右。在五年期L PR保持一年多不變的情況下，利率仍在不斷上漲。
這意味著，政策調(diào)控仍在不斷加碼，購房成本不斷增高，炒房群體終將絕跡。
太原微漲 大部分銀行未破6%
山西晚報(bào)記者調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，目前太原首套房房貸在5.25%左右，二套房在5.35%左右。根據(jù)不同銀行，利率有所浮動(dòng)。
首套房房貸中，利率最低的是晉商銀行，低至5.15%，其次是民生銀行、華夏銀行、工商銀行和中國銀行，在5.19%至5.25%之間浮動(dòng);建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、招商銀行，大約在5.25%;興業(yè)銀行5.23%，光大銀行5.35%。在二套房利率中，同樣是晉商銀行利率最低，為5.25%;興業(yè)銀行5.3%，光大銀行5.39%;交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、民生銀行在5.39%至5.49%之間;農(nóng)業(yè)銀行5.4%，建設(shè)銀行、招商銀行5.45%;中國銀行、華夏銀行和工商銀行最高，在5.45%至5.75%之間。
省城某家銀行個(gè)貸部人士表示，目前最新的LPR利率是4.65%，太原各大銀行房貸利率在政策上都有所上浮，在4.65%基礎(chǔ)上增加60至70個(gè)基點(diǎn)。
隨后，山西晚報(bào)記者詢問了各家銀行的放款速度，目前多數(shù)銀行的放款周期為1至2個(gè)月。部分銀行有放款時(shí)間變長的態(tài)勢，最長需要3個(gè)月時(shí)間。根據(jù)開發(fā)商實(shí)力不同，銀行放款時(shí)間也有所浮動(dòng)。
據(jù)融360統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前，全國多個(gè)大中型城市房貸利率已連續(xù)5個(gè)月上漲。
今年房貸利率的上行和去年有本質(zhì)區(qū)別，去年是由于額度管控，今年是銀行也要在房住不炒方面承擔(dān)更大的維穩(wěn)責(zé)任。而從去年到現(xiàn)在的房貸額度管控也可以看出，這對(duì)貸款流量和利率產(chǎn)生著持續(xù)影響。
一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人士表示，比新房貸款難度略大一些的是二手房。今年以來，二手房行情一直低迷，二手房交易環(huán)節(jié)相對(duì)復(fù)雜，放款比新房要慢。但在利率方面，如果是購買首套房，房貸利率仍在5.25%左右。個(gè)人二手住房貸款期限最長不超過30年，且房齡加貸款年限之和最長不超過30年。此外還有個(gè)人商業(yè)用房，這部分貸款不屬于住宅類貸款，因此條件更高，利率進(jìn)入6時(shí)代，且貸款期限最長為10年。
據(jù)悉，為了增加可貸的資金，銀行也加強(qiáng)了貸款資金的資產(chǎn)證券化的工作。多地銀行的房貸利率出現(xiàn)集體性上調(diào)，一方面或說明有窗口指導(dǎo)，另一方面也是有共識(shí)，即銀行普遍都感受到了壓力，大多數(shù)銀行都統(tǒng)一進(jìn)行了利率的調(diào)整。
LPR14個(gè)月未變 炒房空間變小
7月20日，最新一期LPR利率發(fā)布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)14個(gè)月保持不變。5年期LPR利率是房貸利率的基準(zhǔn)之錨?；鶞?zhǔn)利率不變，為什么房貸利率仍然會(huì)微漲?這涉及房貸利率的決定機(jī)制。房貸利率一般是由5年期LPR利率+地方加點(diǎn)基數(shù)構(gòu)成。無論是LPR利率變動(dòng)，還是加點(diǎn)變動(dòng)，都會(huì)帶來加息效果。
整體加息，與目前全國樓市有很大的關(guān)系。山西晚報(bào)記者查閱國家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)顯示，全國70座大中城市中，55座城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，環(huán)比下降城市數(shù)量12個(gè)。二手房價(jià)格下跌范圍有所縮小，共有16座城市二手房價(jià)環(huán)比下降，還有48座城市環(huán)比上漲。這組數(shù)據(jù)可以看出，全國房價(jià)仍在小幅上行。在貨幣政策收緊的背景下，房地產(chǎn)市場的貸款利率繼續(xù)走高，在所難免。這意味著，購房成本還是繼續(xù)增加，炒房空間越來越少。
“但對(duì)于很多購房者來說，貸款、月供的錢都是按照幾塊幾角算賬的，卡著月供底線算，能多貸一點(diǎn)是一點(diǎn)?，F(xiàn)在房貸利率提高了，對(duì)這部分被卡住的人還是有不小影響的。”購房者王杰告訴山西晚報(bào)記者，因房貸審核更加嚴(yán)格、時(shí)間更長，每月房貸金額增加了，工資流水相應(yīng)需要提升1000元至1200元/月。
業(yè)內(nèi)人士表示，房貸利率上調(diào)有三個(gè)方面的目的：一是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的調(diào)控大方向大策略，通過調(diào)高利率進(jìn)一步壓縮炒房空間。二是引導(dǎo)資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)向創(chuàng)新發(fā)展企業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體輸血，確保先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的活力和后勁。三是在雙循環(huán)背景下，金融業(yè)需要在刺激消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需領(lǐng)域進(jìn)行機(jī)制和產(chǎn)品創(chuàng)新，尤其是需要在提高人民日常消費(fèi)水平和生活質(zhì)量等方面做出新的探索。調(diào)高房貸利率旨在滿足人民群眾更多元的消費(fèi)需要。
利息不斷加碼，也向市場釋放出了信號(hào)——房貸依然嚴(yán)控，仍會(huì)嚴(yán)格按“三道紅線”政策推進(jìn)。同時(shí)也預(yù)示著樓市或?qū)⒂幸欢ń禍兀A(yù)計(jì)下半年樓盤熱度會(huì)有轉(zhuǎn)變。因此建議購房者抱有更長遠(yuǎn)的預(yù)期，做好長周期的準(zhǔn)備。從后續(xù)思路看，相關(guān)政策確實(shí)還會(huì)收緊。與此同時(shí)，現(xiàn)在銀行做的工作包括消化去年到今年還沒放貸的業(yè)務(wù)，同時(shí)今年主動(dòng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，放貸方面尋求新的思路和投向。
此外，對(duì)于房貸的監(jiān)管，不僅體現(xiàn)在利率的提高，還體現(xiàn)在金融端的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷加大。嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸流入樓市，重點(diǎn)篩查非營商人員經(jīng)營性貸款以及大額的、邏輯上不具合理性的消費(fèi)貸款等貸款。
未來仍有上漲空間
針對(duì)近期太原房貸利率和全國各大城市利率的微調(diào)，有業(yè)內(nèi)人士表示，這與太原今年市場活躍度有關(guān)。就全國熱點(diǎn)城市來看，利率上浮要比太原更為猛烈，這主要體現(xiàn)在商品房成交數(shù)量上漲、房貸需求量增加、貸款額度趨緊等方面，在這三個(gè)趨勢中，銀行就開始挑客戶、提高資質(zhì)要求、提高利率。而相比之下，太原申請(qǐng)貸款人數(shù)少，商品房成交不活躍，所以利率上浮不明顯，放款時(shí)間也比發(fā)達(dá)城市要快。
據(jù)朗潤智業(yè)半年報(bào)分析，2021年上半年太原市場量價(jià)趨穩(wěn)，整體呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢，剛需市場依舊以價(jià)換量，中高端市場表現(xiàn)火熱，“三道紅線”政策承壓下，開發(fā)商為加快現(xiàn)金流回正，降價(jià)以促回款，剛需項(xiàng)目成交均價(jià)持續(xù)走低，已刷新歷史新低，所以下半年以價(jià)換量將呈現(xiàn)邊際效用將逐漸遞減。
從新建商品住宅市場存量來看，太原6月底市場已推未售存量469.51萬平方米，去化周期8.28個(gè)月，創(chuàng)近兩年最高：相較1月份，已推未售量減少，但去化周期延長近兩個(gè)月，上半年整體市場去化速度較為緩慢。
從市場情況來看，太原新房市場以價(jià)換量的態(tài)勢明顯，庫存去化速度緩慢。雖有降價(jià)銷售等情況，但是房貸利率的上漲后，單價(jià)少了，利息卻漲了，其實(shí)購房者在整體價(jià)格上并沒有受益。
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，此前幾個(gè)月太原購房人數(shù)較多，申請(qǐng)房貸的數(shù)量明顯增加，商業(yè)銀行面臨很大壓力。為化解房貸申請(qǐng)的存量業(yè)務(wù)，銀行會(huì)在貸款方面主動(dòng)收緊。
事實(shí)上，在申請(qǐng)房貸數(shù)量并非明顯增加的情況下，房地產(chǎn)貸款集中度管理政策也影響著銀行操作，更多是銀行貸款額度本身就已經(jīng)吃緊，因此必然會(huì)出現(xiàn)上調(diào)動(dòng)作。另外，從樓市調(diào)控的角度看，要穩(wěn)定房價(jià)，必然要收緊房貸，所以未來不排除房貸利率還會(huì)有繼續(xù)上漲的可能，尤其是二套房市場。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2021年下半年，金融政策持續(xù)調(diào)控、額度管控暫時(shí)不會(huì)放松，從房貸利率不斷上漲說明，各家下半年的額度依然緊張。公積金及組合貸從不動(dòng)產(chǎn)登記到放貸周期將不斷延長，對(duì)于著急用錢的業(yè)主不建議辦理公積金貸款，還有，目前雖有額度不緊張的銀行，但隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)額度緊張的情況，不會(huì)隨意承諾放貸時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率進(jìn)一步上漲是大概率事件，由于我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的大環(huán)境需要金融部門進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，而這種調(diào)整的方向就是將資金更多地向創(chuàng)新發(fā)展和提高人民福祉方面集中，因此進(jìn)一步緊縮流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金渠道，壓縮房地產(chǎn)信貸空間是大勢所趨。未來三到五年內(nèi)這種趨勢不會(huì)發(fā)生根本性變化。(記者 張磊)
