1月29日和30日，上海銀保監(jiān)局和北京銀保監(jiān)局接連發(fā)文，進一步加強個人住房信貸管理，嚴查消費貸、經(jīng)營貸等個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。此前一周多時間內(nèi)，上海、深圳、廣州、杭州等多個熱點城市也開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。
《經(jīng)濟參考報》記者采訪了解到，目前部分地區(qū)出現(xiàn)銀行房貸放款周期拉長、利率上調(diào)的現(xiàn)象，但是大面積的停貸并不存在。分析人士認為，堅持“房住不炒”定位，銀行在“房貸紅線”約束和監(jiān)管政策趨嚴背景下，對住房貸款資格審核更為嚴格，2021年個人房貸總體趨勢偏緊，居民購房杠桿率或?qū)⒎€(wěn)中趨降。
信貸資金違規(guī)流入樓市
再被嚴查
1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)文稱，已向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內(nèi)部問責處理。
與此同時，北京銀保監(jiān)局還稱，已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構(gòu)開展專項核查。另外，還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動，對個人和中介的不當和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機制。
在北京發(fā)文前一日，上海銀保監(jiān)局也發(fā)布《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》指出，將嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
《通知》指出，完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
從京滬兩地最新宣布的舉措來看，消費貸、經(jīng)營貸成為監(jiān)管重點加強的領(lǐng)域，這也是對近日出現(xiàn)的“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金”等輿情的回應(yīng)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從資金進入的角度看，各類消費貸和經(jīng)營性貸款的流入會面臨管控。從資金的流出和使用的角度看，明確對“無用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進行管控，防范此類用途不清晰的貸款流動。
部分地區(qū)房貸放貸周期拉長
不存在大面積停貸
多地房地產(chǎn)調(diào)控升級背景下，有媒體報道稱，多地出現(xiàn)銀行房貸額度收緊、利率上升，銀行貸款周期拉長甚至出現(xiàn)停貸的現(xiàn)象。事實究竟如何?
《經(jīng)濟參考報》記者采訪了解到，所謂的大面積停貸并不存在。上海地區(qū)，建行上海分行和工行上海分行均表示，目前正有序進行房貸投放，并未出現(xiàn)所謂的停貸情況。廣州地區(qū)，中國工商銀行廣州分行相關(guān)負責人回應(yīng)，廣州地區(qū)目前房貸額度相對偏緊，仍正常受理房貸業(yè)務(wù)。招商銀行廣州分行回應(yīng)，目前招商銀行廣州分行并未停止房貸業(yè)務(wù)，每月仍有序接單及放款。深圳地區(qū)，記者向多家轄區(qū)內(nèi)銀行進行了采訪求證，從走訪情況看，目前深圳各大銀行房貸并未出現(xiàn)停貸情況，仍在正常收單。記者從杭州、合肥、成都等地的銀行和房產(chǎn)中介機構(gòu)處了解到，銀行放款周期存在不確定性，可能需要排隊，但審批通過可正常放款。
但在部分地區(qū)，房貸放款周期延長確實存在。上海一位房產(chǎn)中介告訴記者，目前銀行放款較慢，周期較之前有所拉長，至少也要一個半月以上才能放款。上海一位支行行長表示，“近期上海房產(chǎn)市場交易火爆，需求一下放大導致銀行放款周期變長而已，具體到各家支行也會優(yōu)先放款給合作的樓盤。”廣州地區(qū)，據(jù)廣州市某中介機構(gòu)負責人介紹，2020年7月份，購房過完戶平均半個月可以放款，而2021年1月份過戶后平均放款周期拉長到1至2個月。不過，在深圳地區(qū)，據(jù)深圳市南山區(qū)一名中介機構(gòu)負責人告訴記者，四大行審批速度在半個月到一個月左右。“只要能通過貸款人資格申請的，一般放款速度不成問題，暫時沒有放款周期拉長的情況出現(xiàn)。”
與此同時，部分地區(qū)房貸利率有所上升。1月27日起，廣州工農(nóng)中建四大行首套房貸利率上調(diào)為最低5年期LPR上浮55個基點，二套房貸上調(diào)為最低5年期LPR上浮75個基點。利率調(diào)整后，四大行首套房貸款利率和二套房貸利率分別從5.05%和5.25%上漲為5.2%和5.4%。據(jù)銀行和房產(chǎn)中介機構(gòu)多方反饋，因為2020年廣州樓市成交量太過火爆，多家銀行的房貸放款存在積壓。2021年初，銀行普遍將額度用于發(fā)放2020年積壓房貸，但是價格和2020年相比平均上浮20個基點。
并非所有地區(qū)房貸均“漲價”。上海地區(qū)，據(jù)房產(chǎn)中介人員介紹，利率與去年持平，首套房貸款利率按照LPR公布價執(zhí)行，二套房按LPR基準上浮60個基點執(zhí)行。深圳地區(qū)目前房貸利率與去年保持相同水平，普遍執(zhí)行利率為首套房利率5年期LPR利率上浮30個基點，二套房利率5年期LPR利率上浮60個基點，各家銀行均表示，短期內(nèi)暫未有利率上浮的計劃。
居民購房杠桿率預計穩(wěn)中趨降
業(yè)內(nèi)人士表示，堅持“房住不炒”定位，銀行在“房貸紅線”約束下，2021年個人房貸總體趨勢偏緊，且在相關(guān)政策不斷加碼的情況下，銀行對住房貸款資格審核更為嚴格，預計2021年居民購房杠桿率將穩(wěn)中趨降。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個人住房貸款占比上限。中國銀行研究院研究員梁斯表示，整體來看，規(guī)?？刂茣绊懛康禺a(chǎn)信貸投放，涉房利率或?qū)⑿》闲?，但預計幅度不會太大。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺影響下，部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊，放款周期延長現(xiàn)象，預計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間，在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。“LPR進一步下行的概率較低，商業(yè)銀行惜貸的情況下，預計2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。”他說。
在多地涉房信貸監(jiān)管升級之下，銀行對按揭貸款人的資格審核也在趨嚴。深圳某股份制銀行支行行長告訴記者，該行的個人住房貸款仍正常收單、有序投放。但對于按揭貸款人的資格審核把關(guān)更嚴，嚴格評估風險，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。“比如，流水不能覆蓋兩倍月供的不批貸款，首付款的來源除了直系親屬外都不符合規(guī)定，對這些購房者的貸款申請一般都不會通過。”該名行長說。
