為管控過(guò)熱的樓市，上海、廣州等一線城市的房貸市場(chǎng)被潑了一盆冷水。

自1月27日起，廣州的工農(nóng)建中四大行房貸利率集體上漲，具體調(diào)整方案為：首套房房貸利率為L(zhǎng)PR+55基點(diǎn);二套房房貸利率為L(zhǎng)PR+75基點(diǎn)。而此前的房貸利率為首套房LPR+40基點(diǎn)，二套房則是LPR+60基點(diǎn)。

上海地區(qū)，《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪了解到，房貸放款時(shí)間明顯延長(zhǎng)，更有銀行隨即叫停了稅費(fèi)貸。

與廣州、上海不同的是，北京地區(qū)房貸市場(chǎng)卻淡定如常?！秶?guó)際金融報(bào)》記者致電北京地區(qū)多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示目前房貸額度并不緊張。

部分一線城市這一輪房貸市場(chǎng)收緊的原因?yàn)楹?而北京地區(qū)為何成為“特別的存在”?

上海

放款延長(zhǎng)

“政策的威懾性，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例。”

1月21日晚，上海樓市迎來(lái)最強(qiáng)調(diào)控——上海八部門聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限購(gòu)、限貸、打擊假離婚，還特別提到了“房貸集中度”的概念。

僅4天后，上海又將法拍房納入限購(gòu)范圍。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，此次政策明確法拍房需要納入限購(gòu)范圍，進(jìn)一步體現(xiàn)了上海購(gòu)房政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。

“此類領(lǐng)域的政策之所以收緊，在于其過(guò)去容易繞過(guò)限購(gòu)政策，即成為限購(gòu)政策的漏洞。所以上海此次政策升級(jí)，和1月21日上海既有房地產(chǎn)政策思路是一致的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似政策下，此類房源的交易性價(jià)比自然就下降了，客觀上使得其房?jī)r(jià)會(huì)下跌。政策的威懾性，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例。

組合拳之下，滬上房貸市場(chǎng)發(fā)生巨變。“因?yàn)閲?guó)家政策，所以現(xiàn)在都是排隊(duì)放款，速度比較慢。如果你現(xiàn)在1月底申請(qǐng)的話，最快也是4月份才能放款，如果慢一點(diǎn)的話要5月份。”招商銀行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，越往后額度越緊，可能會(huì)更慢。

某股份制銀行的客戶也對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者反映，本來(lái)快要發(fā)放的貸款因?yàn)槌雠_(tái)的政策暫緩，最快也要再過(guò)兩周發(fā)放。

除了放款速度明顯降低外，更有銀行隨即叫停部分貸款業(yè)務(wù)。工商銀行上海分行行長(zhǎng)付捷對(duì)外確認(rèn)，工行上海地區(qū)確實(shí)有調(diào)整、叫停稅費(fèi)貸。

所謂稅費(fèi)貸，是針對(duì)個(gè)人住宅房屋買賣過(guò)程中所應(yīng)繳納的，包括但不限于契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房屋稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)和服務(wù)費(fèi)的分期服務(wù)。該業(yè)務(wù)通過(guò)在房產(chǎn)交易中心刷信用卡，分期繳納稅費(fèi)，減輕現(xiàn)金壓力。

“相關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)整，是根據(jù)市場(chǎng)變化，從優(yōu)化資源配置角度出發(fā)而做出的經(jīng)營(yíng)決策。”付捷表示，此次叫停是一種調(diào)整，下一步會(huì)根據(jù)監(jiān)管部門的要求，進(jìn)一步研究后續(xù)產(chǎn)品業(yè)務(wù)計(jì)劃。

不過(guò)，此次停貸業(yè)務(wù)只是小范圍的。在上海地區(qū)推出稅費(fèi)分期產(chǎn)品的還有上海農(nóng)商行，而該行客服人員告訴記者，目前并未受政策影響，沒(méi)有接到通知，甚至今年還在延續(xù)去年活動(dòng)的優(yōu)惠利率，活動(dòng)時(shí)間一直持續(xù)到6月底。

需要指出的是，盡管工商上海地區(qū)叫停了稅費(fèi)貸，但個(gè)人房貸業(yè)務(wù)正常。

“目前工商銀行上海地區(qū)房貸發(fā)放正常，仍然按照往年的節(jié)奏，既沒(méi)有多也沒(méi)有少，還是比較穩(wěn)定的。額度也差不多，沒(méi)有過(guò)于收窄，也沒(méi)有放開(kāi)，跟往年保持持平。”付捷補(bǔ)充，只不過(guò)是現(xiàn)在出些政策，大家感覺(jué)比較緊張。

1月26日，據(jù)新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹副部長(zhǎng)帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一。以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣州

四大行集體“漲價(jià)”

“房貸額度管控下，新房、二手房交易規(guī)模會(huì)下降，這相當(dāng)于給樓市降溫。而隨著交易量下降，未來(lái)房?jī)r(jià)也將有所回落。”

被戲稱為“樓市中的五糧液”的廣州樓市，在今年開(kāi)年延續(xù)了去年底的翹尾行情。伴隨部分業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的信號(hào)，廣州樓市迎來(lái)“爆發(fā)”，驚動(dòng)廣州監(jiān)管層。

1月24日，據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》消息，廣州銀行業(yè)已被金融監(jiān)管窗口指導(dǎo)，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”：新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%;各銀行每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度。

“應(yīng)該說(shuō)，廣州此類政策的出臺(tái)，也對(duì)應(yīng)了廣州近期房屋炒作的現(xiàn)象，政策出臺(tái)有助于促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。從后續(xù)情況看，廣州的政策也值得全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期很多大城市購(gòu)房政策明顯收緊，預(yù)計(jì)信貸政策收緊概率也會(huì)增加。

本輪調(diào)控政策對(duì)廣州房貸市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響。1月24日，有微博大V“大源按揭”通過(guò)微博爆料稱，各銀行配合監(jiān)管，應(yīng)對(duì)的措施是“暫停受理新的貸款申請(qǐng)”。

1月27日，廣州樓市又放出新動(dòng)態(tài)，即日起廣州四大行房貸全線漲價(jià)，首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55bp，二套房貸LPR+75bp，而此前則是首套房為L(zhǎng)PR+40bp，二套房是LPR+60bp。

實(shí)際上，這并不是廣州四大行第一次集體“漲價(jià)”。2018年2月，廣州四大行也曾集體上調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)1.1倍。而兩次嚴(yán)控政策的背后均是“過(guò)熱”的廣州樓市。

廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(學(xué)會(huì))專家委員會(huì)副主任胡剛告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，“由于深圳樓市調(diào)控，導(dǎo)致2020年第四季度以來(lái)廣州樓市有些熱，市中心珠江新城房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了40%左右，南沙也漲了20%至30%，但多數(shù)區(qū)域還是比較平穩(wěn)。”

“2018年的調(diào)控和此次調(diào)控的背景有異曲同工之處。”廣東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，去年12月廣州新房和二手房火熱，出現(xiàn)明顯的翹尾行情，當(dāng)月新房成交量達(dá)到17243套，創(chuàng)單月成交歷史最高紀(jì)錄，超過(guò)了最為火熱的2016年;二手房成交量年內(nèi)第二次探上1.5萬(wàn)套。

2020年，廣州二手房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入了全國(guó)TOP 10，同樣入榜的還有上海和深圳，在滬深積極出臺(tái)政策管控的背景下，廣州自然也難例外。

胡剛認(rèn)為，這些措施將對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)起到降溫調(diào)控的效果，引起未來(lái)成交量的滑落。“對(duì)于一般購(gòu)房者而言，如果沒(méi)有貸款很難承受得起現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，因此房貸方面的措施對(duì)于樓市將有不小的沖擊力”。

李宇嘉也表示，房貸額度管控下，新房、二手房交易規(guī)模會(huì)下降，這相當(dāng)于給樓市降溫。而隨著交易量的下降，未來(lái)房?jī)r(jià)也將有所回落。毫無(wú)疑問(wèn)，如果這次真的控制住了貸款投放，熱點(diǎn)城市快節(jié)奏的樓市交易自然就會(huì)慢下來(lái)。

“未來(lái)銀行選擇個(gè)貸客戶的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)提高。征信好、納稅和社保記錄時(shí)間長(zhǎng)、沒(méi)有斷繳的個(gè)人，會(huì)被優(yōu)先選擇。”李宇嘉建議，購(gòu)房者維護(hù)好個(gè)人信用，房貸額度緊張也將是周期性事件，可以等到額度寬松時(shí)再買房。

作為大灣區(qū)的風(fēng)向標(biāo)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)也牽動(dòng)著其他地區(qū)眾人的心。某珠海房地產(chǎn)人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，可能接下來(lái)灣區(qū)其他城市也會(huì)逐步收緊政策。但他認(rèn)為，大家只是需要一些時(shí)間適應(yīng)和消化，緊接著該買的還是會(huì)買，購(gòu)買力會(huì)恢復(fù)過(guò)來(lái)。

北京

房貸市場(chǎng)“風(fēng)平浪靜”

“廣州、上海這些熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請(qǐng)。而北京的樓市成交量一直不溫不火，額度自然就不緊張。”

“房貸從嚴(yán)背景下，可能有些家庭會(huì)申請(qǐng)不到房貸，進(jìn)而買不了房。這種情況對(duì)樓市發(fā)展是不利的。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者坦言。

而在上海、廣州、深圳紛紛收緊房貸額度的同時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一片祥和?！秶?guó)際金融報(bào)》記者致電北京地區(qū)多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示目前房貸額度并不緊張。

“目前北京這邊沒(méi)有接到房貸額度收緊的通知。”北京某農(nóng)商行經(jīng)理告訴記者，如果1月底提交各材料的話，加上春節(jié)放假的因素，2月底也能夠放款。

工商銀行某北京支行的經(jīng)理也告訴記者，目前房貸額度未受影響，基本1個(gè)月能夠走完流程放款。“但是盡快辦吧，未來(lái)房貸業(yè)務(wù)會(huì)不會(huì)被限制不好說(shuō)，可能也會(huì)縮緊”，她表示。

“房貸額度有限與房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策收緊有關(guān)。根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中管理度要求，各銀行都要在一兩年內(nèi)達(dá)到監(jiān)管目標(biāo)，因而需要調(diào)整未來(lái)發(fā)放貸款的額度。”趙秀池進(jìn)一步指出，為了達(dá)到房地產(chǎn)貸款集中度的要求，有些房貸到期收回來(lái)，銀行可能就不能再發(fā)放房地產(chǎn)貸款或個(gè)人住房貸款了。

實(shí)際上，各地的房貸調(diào)控都與今年1月1日起實(shí)施的房貸集中度制度不無(wú)關(guān)系。蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金此前對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，為降低房地產(chǎn)貸款集中度，個(gè)別銀行需要主動(dòng)減少住房貸款增量和壓降存量。同時(shí)，個(gè)別銀行存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款超限的問(wèn)題，也可能需要通過(guò)主動(dòng)壓降來(lái)達(dá)到監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。這將對(duì)個(gè)人房貸的申請(qǐng)有一定影響。

為何上海、廣東等地房貸難求，北京卻淡定如常?

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，近期部分地區(qū)房貸緊張主要跟去年底市場(chǎng)過(guò)熱、貸款申請(qǐng)積壓有關(guān)。他指出，房貸發(fā)放分為貸款審批和放款兩個(gè)環(huán)節(jié)，即使在這些過(guò)熱地區(qū)，現(xiàn)在房貸審批也是照常進(jìn)行的。早在去年“兩條紅線”新規(guī)出來(lái)之前，很多銀行就按照監(jiān)管要求控制個(gè)人按揭貸款的投放額度和節(jié)奏，房貸額度都按月執(zhí)行。“廣州上海深圳這些熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請(qǐng)，今年1月份依然按月控制額度，所以大家只能排隊(duì)等待。而北京的樓市成交量一直不溫不火，額度自然就不緊張”。

“北京將會(huì)在‘房住不炒’的定位下，在多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度不斷完善下，平穩(wěn)健康發(fā)展，成交量和房?jī)r(jià)或有小幅回升。”趙秀池預(yù)估。

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