受疫情影響，今年房地產市場普遍采取“后發(fā)制人”，尤其是在“金九銀十”期間，各種促銷手段更是層出不窮，但缺失將近一半的銷售時間，眾房企依然面臨巨大的業(yè)績壓力。
年關將至，眾房企前11個月的銷售業(yè)績陸續(xù)出爐，距離全年業(yè)績目標還有多遠，一定程度上反映了房企年底是否能夠“出線”。北京商報記者梳理發(fā)現，在50家典型房企中，有41家公布了2020年業(yè)績銷售目標，其中有7家已經提前完成了業(yè)績銷售目標。按照前11個月的銷售數據測算，目前目標完成率在86%-100%的企業(yè)有28家，這些房企仍具備“出線”機會。但部分目標完成率不足八成的房企，大概率將“失約”全年業(yè)績銷售目標。
7家房企提前完成業(yè)績目標
從前11個月的銷售情況來看，各大房企目標完成率已出現分化。北京商報記者梳理發(fā)現，50家典型房企中，有41家公布了2020年業(yè)績銷售目標，其中已公布業(yè)績目標的房企中，超八成房企的目標完成率在86%以上，恒大、金茂、時代中國、濱江集團、大發(fā)地產、越秀地產6家房企在11月提前完成了全年業(yè)績目標。
截至2020年11月，恒大、金茂、時代中國、濱江集團、大發(fā)地產、越秀地產的銷售額分別為6786.6億元、2003億元、835.91億元、1183.8億元、263.03億元、844.16億元，目標完成率分別為104.41%、100.15%、101.57%、118.38%、108.69%、105.26%。
除此之外，目標完成率在86%-100%的企業(yè)有28家，分別是弘陽地產、龍光集團、禹洲集團、招商蛇口、中駿集團、雅居樂、寶龍地產、花樣年、陽光城、華潤置地、龍湖集團、中海地產、綠城中國、碧桂園、佳兆業(yè)、新力控股、正榮地產、金科股份、中梁控股、當代置業(yè)、新城控股、合景泰富、世茂集團、旭輝集團、融創(chuàng)中國、首開股份、中國奧園、融信中國。這些房企仍具備“出線”的機會，尤其是業(yè)績目標完成率超過90%的房企。
其中，12月20日，中駿集團公開宣布，“截至12月20日，中駿集團銷售額首次突破千億元，已超額完成年度目標”。由此，公開宣布完成業(yè)績銷售目標的房企增至7家。但中駿此前曾下調過一次目標。
除中駿集團外，弘陽地產、龍光集團、禹洲集團、招商蛇口、雅居樂、寶龍地產、花樣年等房企業(yè)績完成率都在95%以上，也可以說已經鎖定了“出線”機會。
房企業(yè)績表現，有人得意也有人失意。富力地產、佳源國際、首創(chuàng)置業(yè)以及建業(yè)地產等目標完成率甚至不足78%，按照目前的市場狀況，這些房企大概率將無法完成全年業(yè)績銷售目標。
北京商報記者注意到，受疫情因素影響，首創(chuàng)置業(yè)于年初曾下調業(yè)績銷售目標至800億元，但截至今年11月，首創(chuàng)置業(yè)僅完成601.1億元銷售額，年度目標完成率為75.14%。繼2019年未完成全年業(yè)績目標后，首創(chuàng)置業(yè)在今年或將繼續(xù)“失約”。
調低業(yè)績目標增幅
房地產市場在今年上半年“遇阻”，有將近一半的銷售時間無法正常運行，各大房企面臨巨大的業(yè)績壓力。下半年房地產銷售加速修復，今年的“金九銀十”更是給眾房企創(chuàng)造了業(yè)績沖刺的機會，11月這一強勁勢頭繼續(xù)保持。
國家統(tǒng)計局數據顯示，1-11月商品房銷售面積為15.08億平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月提高1.3個百分點;商品房銷售額達到14.9萬億元，同比增長7.2%，累計銷售均價同比增長5.8%，全年累計均價漲幅連續(xù)4個月基本保持穩(wěn)定。而從單月數據來看，11月商品房銷售面積1.75億平方米，銷售額1.73萬億元，量價數據從7月起連續(xù)5個月刷新歷史統(tǒng)計最高值。
“由于受到疫情沖擊，今年房地產市場普遍采取‘后發(fā)制人’。”地產分析師嚴躍進分析稱，從業(yè)績目標完成情況來看，打折促銷固然給房企業(yè)績沖刺創(chuàng)造了機會，但同時也可以看到，今年各大房企在業(yè)績目標設置時普遍趨于謹慎。
北京商報記者梳理發(fā)現，在所統(tǒng)計的35家房企中，業(yè)績目標增速在20%以上的僅有8家，業(yè)績目標增速處于10%-20%的有12家，而業(yè)績目標增速處于10%以下的有15家，其中不乏恒大、融創(chuàng)中國、龍湖集團等頭部房企。
值得注意的是，部分房企在今年不但壓縮了業(yè)績目標增速，更有甚者業(yè)績目標增速為負值。例如，遠洋集團2020年業(yè)績銷售目標設定為1300億元，這與2019年的1400億元相比，下調了7%左右;新城控股2020年業(yè)績銷售目標為2500億元，較2019年2700億元同樣下調約7%。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，雖然疫情給房地產銷售帶來重大影響，但從市場狀態(tài)來看，房企降速發(fā)展是行業(yè)總體發(fā)展趨勢，逐漸舍棄“唯規(guī)模論”的粗放型增長模式轉而注重企業(yè)運行質量是龍頭房企從去年就開始規(guī)劃的發(fā)展方向。
業(yè)績目標之外的“重心”
“即使眾房企下調了業(yè)績目標，今年前11個月的業(yè)績完成情況，與去年相比仍有差距。”在同策研究院資深分析師肖云祥看來，無法完成業(yè)績目標的房企，未來將面臨排名落后的風險，這對于融資、外拓都是負面影響;而完成業(yè)績目標的房企也未必是贏家，各大房企要關注業(yè)績目標之外的“重心”，盈利指標、回款率，則更能代表企業(yè)的“實力”。
肖云祥指出，今年房地產調控政策仍保持高壓態(tài)勢，在如此政策環(huán)境下，市場預期不會發(fā)生大的變化。目前多家房企提出要做“有質量的增長”，其實就是在規(guī)模和實際收益之間尋求平衡，尤其是頭部企業(yè)在規(guī)模上已經達到了一定的體量，行業(yè)格局很難發(fā)生大的變化，此時房企大多著眼于從提升盈利能力方面考慮。
同策研究院數據顯示，在A股93家樣本房企中，2020年三季度的平均銷售毛利率為33.3%，2019年同期則為37.37%。從數量上來看，2020年三季度，有63家房企出現銷售毛利率下降，而2019年同期僅有36家;H股方面，79家樣本房企中，2020年中期銷售毛利率是32.5%，2019年同期是35.2%。從數量上看，2020年中期，有53家房企出現銷售毛利率下降，而2019年同期僅有37家。“結合政策、土地、市場因素，在一段時間內，盈利能力走低的趨勢不會發(fā)生變化。”肖云祥稱。
潘浩同樣表示，在房地產行業(yè)以穩(wěn)為主的發(fā)展趨勢之下，黃金時代的高杠桿、高利潤模式正在退出市場。2017年調控以來，行業(yè)平均毛利率的逐年下降就是最好的證明。從發(fā)展趨勢上來看，未來包括土地、開發(fā)和人工成本在內的企業(yè)運營成本仍在上升通道上，但銷售價格增速將逐漸收窄，行業(yè)利潤率下降并逐漸趨于穩(wěn)定是大勢所趨。因此，眾房企如何做到“高利潤”，將是未來努力的方向。
除盈利指標外，關注回款率在今年的房企業(yè)績會上也多有提及，越來越多的房企把回款率作為展示企業(yè)“實力”的指標之一。據旭輝控股總裁林峰透露，“地產企業(yè)的‘造血’能力比融資能力更重要，為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項考核指標”。此外，綠城中國、陽光城和華夏幸福等多家房企也強調銷售回款、提高現金回流速度。
“回歸到行業(yè)層面，隨著融資‘三道紅線’的出臺，回款率的重要性已不言而喻。”在潘浩看來，未來的房地產市場將更加注重安全，從長期來講也屬于行業(yè)健康發(fā)展的特征。在杠桿率下降的趨勢下，回款率上升的情況只會越來越多。
