在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的二十余年歷程中，商品房預(yù)售制，以及由此帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一直是購(gòu)房者心中的隱疾。預(yù)售資金被挪用、樓盤未按時(shí)完工交付、甚至陷入爛尾境地，近年來(lái)大有愈演愈烈之勢(shì)。
能否取消預(yù)售制度?短期內(nèi)，“一刀切”會(huì)衍生新風(fēng)險(xiǎn)新問(wèn)題，中小房企資金鏈難免承壓。而作為過(guò)渡與緩沖，今年以來(lái)，至少25個(gè)省市加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管，減少樓盤爛尾現(xiàn)象的發(fā)生。
監(jiān)管收緊已在路上，不過(guò)仍有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂稱，爛尾樓處理復(fù)雜，周期較長(zhǎng)，嚴(yán)重影響國(guó)家倡導(dǎo)的加快住宅存量供應(yīng)的計(jì)劃節(jié)奏，當(dāng)下預(yù)售資金監(jiān)管的政策本身沒(méi)有問(wèn)題，關(guān)鍵要看執(zhí)行力度如何。
購(gòu)房者被困“爛尾樓”
“父母買這套房時(shí)，我還在上初中，現(xiàn)在自己工作多年，但房子依然爛尾。”臨近年末，在河北從事地產(chǎn)生意的張吉(化名)工作量陡然攀升，但聊起自家房子，還是難掩失落。
在房?jī)r(jià)還未飆升的世紀(jì)之初，河北的地產(chǎn)商魚(yú)龍混雜，張吉父母不幸“踩雷”，碰上資金緊張的小公司。吃過(guò)虧后，他下定決心，以后絕不碰小開(kāi)發(fā)商的房子，認(rèn)為大房企至少有保障。
與張吉想法類似的人很多，但他們依然沒(méi)能躲過(guò)“爛尾樓”之痛。
“現(xiàn)在項(xiàng)目還是老樣子，處于停工狀態(tài)，施工單位都在維權(quán)。”太原泰禾金尊府業(yè)主告訴記者。三年前，這些業(yè)主沖著泰禾的口碑和名校承諾選擇上車，如今卻陷入漫漫無(wú)期的維權(quán)之路。
“爛尾樓盤”大量出現(xiàn)，與我國(guó)商品房預(yù)售制度息息相關(guān)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，在未來(lái)某一時(shí)期擁有房屋。
而預(yù)售資金，指購(gòu)房者按商品房買賣合同支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)銀行貸款和住房公積金貸款等。
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，預(yù)售制度解決了部分房企開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮了助推器的作用。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，其中國(guó)內(nèi)貸款24256億元，利用外資154億元，自籌資金56666億元，定金及預(yù)收款57384億元，個(gè)人按揭貸款26983億元。
可以發(fā)現(xiàn)，在預(yù)售制度下，定金及預(yù)收款占房企到位資金的三成之多。借助這種“無(wú)息杠桿”的撬動(dòng)，房企只需極少本金便可買地蓋樓，改善自身流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的擴(kuò)張模式。
為控制風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)去幾年，各地政府也會(huì)對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。早在2013年，北京便出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，所有申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目、所有形式的預(yù)售購(gòu)房款都將納入監(jiān)管范圍。
從理論上講，購(gòu)房者的預(yù)付款可以滿足相關(guān)項(xiàng)目完工，但現(xiàn)實(shí)情況是，預(yù)售資金被挪用，在房地產(chǎn)行業(yè)是較普遍的現(xiàn)象。資金被開(kāi)發(fā)商隨意支取、移作他用，一旦資金鏈中斷，項(xiàng)目極易陷入爛尾境地。
以泰禾為例，多地業(yè)主均質(zhì)疑其項(xiàng)目預(yù)售資金去向不明。其中，北京院子二期因預(yù)售資金被挪用致項(xiàng)目停工，監(jiān)管多次要求整改并暫停網(wǎng)簽;太原、上海等多地業(yè)主同樣向記者反映，自己的付款賬戶和監(jiān)管賬戶不一致。
深陷債務(wù)危機(jī)的福晟集團(tuán)，旗下多個(gè)項(xiàng)目也被業(yè)主質(zhì)疑停工、爛尾，項(xiàng)目監(jiān)管資金不足以覆蓋后續(xù)建設(shè)。“我們?nèi)ツ?月買了福晟音江南的樓盤，現(xiàn)在項(xiàng)目已停工半年，大家心里都非常恐慌。”有業(yè)主稱。
截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、蘇州、太原、福州、廈門、漳州、中山等地多個(gè)項(xiàng)目均遭遇維權(quán)，業(yè)主收房無(wú)望;福晟錢隆府、福晟閩江道、福晟翡翠灣等項(xiàng)目業(yè)極為擔(dān)憂，怕自己碰上“爛尾房”。
人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年申請(qǐng)破產(chǎn)的房企數(shù)量已突破460家;在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，與“爛尾樓”相關(guān)的文書(shū)達(dá)10564篇。那些深陷危機(jī)的房企，留下“一地雞毛”的債務(wù)和樓盤，債權(quán)人、供應(yīng)商、業(yè)主無(wú)一幸免。
監(jiān)管收緊已在路上
與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打交道多年，左暉深知行業(yè)頑疾難除，他曾公開(kāi)表示，對(duì)購(gòu)房來(lái)說(shuō)，收房就像一場(chǎng)“賭博”。經(jīng)歷了高速發(fā)展的野蠻年代，商品房預(yù)售制度的弊端也越來(lái)越明顯。
早在2018年，人民日?qǐng)?bào)便發(fā)文稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)中小企業(yè)較多，龍頭房企占比不高，如果立馬取消預(yù)售制，各方都沒(méi)有好處。中小開(kāi)發(fā)商將面臨滅頂之災(zāi)，會(huì)造成市場(chǎng)波動(dòng)，延期交房、爛尾現(xiàn)象與日俱增。
今年11月份，由新華社主辦的半月談指出，要從源頭杜絕爛尾樓的產(chǎn)生，取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行。但不宜“一刀切”，短期內(nèi)會(huì)造成中小房企難以維系，衍生新風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)新問(wèn)題。當(dāng)務(wù)之急，要先從加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管入手，確保只用于項(xiàng)目建設(shè)，不能隨意支取。
值得注意的是，自三季度以來(lái)，預(yù)售資金監(jiān)管政策已出現(xiàn)拐點(diǎn)。目前，已有二十余省市出臺(tái)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則，內(nèi)容主要集中于“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制”四個(gè)方面。
具體來(lái)說(shuō)，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶;與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;對(duì)信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度;在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。
在預(yù)售資金監(jiān)管額度上，長(zhǎng)沙、惠州、長(zhǎng)春、荊州等地規(guī)定根據(jù)房企綜合實(shí)力等情況，實(shí)行差別化管理。對(duì)信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，降低資金監(jiān)管比例，對(duì)信用較差、未正常履約的企業(yè)，按較高額度予以監(jiān)管。
“此次收緊，很大程度上在于受疫情影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊。”易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管極具信號(hào)意義，能保障項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩則告訴記者，預(yù)售資金監(jiān)管自2009年起就在加強(qiáng)，多數(shù)城市早期版本的預(yù)售資金監(jiān)管已不符合時(shí)宜，因此被廢止，如佛山(廢止佛府辦〔2012〕89號(hào))、唐山(預(yù)廢止唐政發(fā)〔2015〕37號(hào))等，出臺(tái)新的資金監(jiān)管政策是為適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。
加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，一方面可穩(wěn)定資金安全，阻斷“開(kāi)發(fā)商攜款潛逃”等問(wèn)題的發(fā)生，同時(shí)是對(duì)購(gòu)房者資金安全的保障措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。資金監(jiān)管政策除了能支撐住房供給的穩(wěn)定性，還可避免產(chǎn)生大量因房產(chǎn)糾紛引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端穩(wěn)定發(fā)展。
