多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，是否意味著期房預(yù)售制將被取締?
時(shí)至年末，多地再度收緊商品房預(yù)售資金監(jiān)管。
12月以來(lái)，不到兩周的時(shí)間，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海7城接連出手，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。根據(jù)貝殼研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至目前，至少已有29個(gè)省市在年內(nèi)出臺(tái)了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則。
以成都為例，根據(jù)8日發(fā)布的《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款監(jiān)管需遵循專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制、多方監(jiān)督的原則。
多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，是否意味著期房預(yù)售制將被取締?
在12月出臺(tái)的監(jiān)管新政中，各地“加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管”的有效期，大都在1~5年之間。多名專(zhuān)家表示，短期內(nèi)，取消預(yù)售制不具備可行性。“預(yù)售制可以降低樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的建設(shè)成本，增加建設(shè)量。在房地產(chǎn)規(guī)模為17萬(wàn)億元的當(dāng)下，現(xiàn)房銷(xiāo)售將無(wú)法推廣。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。
加大開(kāi)發(fā)商違規(guī)成本
在各地的監(jiān)管新政中，頻頻提到“預(yù)售款監(jiān)管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤”。
具體來(lái)說(shuō)，即是對(duì)信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低資金監(jiān)管比例;對(duì)信用較差、未正常履約的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。
張大偉認(rèn)為，實(shí)行差別化監(jiān)管，將提高開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門(mén)檻和市場(chǎng)集中度。同時(shí)，也可以把盲目拿地、圖掙“快錢(qián)”的房企拒之門(mén)外。
從各地近期出臺(tái)的監(jiān)管政策來(lái)看，開(kāi)發(fā)商違規(guī)的成本正不斷加大。
昆明市在1日出臺(tái)的新政中明確，在1年內(nèi)發(fā)生1次不良行為的開(kāi)發(fā)商，其新建、在建項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管資金比例上調(diào)為30%。
對(duì)于信用減分的房地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)的開(kāi)發(fā)也將被波及。
成都市明確，在嚴(yán)重違反規(guī)定的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競(jìng)拍活動(dòng)，不得申請(qǐng)審批新的建設(shè)項(xiàng)目，暫停辦理新的項(xiàng)目預(yù)售許可。
張大偉稱(chēng)，各地政府收緊預(yù)售資金監(jiān)管，具有較強(qiáng)的針對(duì)性。近兩個(gè)月以來(lái)，出手調(diào)控的銀川、昆明等地，都因“爛尾樓”問(wèn)題而頻上熱搜。
根據(jù)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)信息，今年，廣東、湖南、廣西、江西、甘肅、山東、云南等地“商品房預(yù)售合同糾紛”的數(shù)量位于全國(guó)前列。
從數(shù)量上來(lái)看，近兩年來(lái)，期房預(yù)售制下的民事糾紛案件增幅較大。按照 “案由：商品房預(yù)售合同糾紛;文書(shū)種類(lèi)：判決書(shū)”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢索，2018年、2019年相關(guān)判決書(shū)分別為10119份和11460份，遠(yuǎn)高于2017年的6652份和2016年的3933份。
易居研究院智庫(kù)中心主任嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)，糾紛的產(chǎn)生，往往是由于開(kāi)發(fā)商依賴(lài)預(yù)收款，而用較少的自有資金進(jìn)行工程建設(shè)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預(yù)收款61359億元。由此測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的定金及預(yù)收款約占全部到位資金的35%，超過(guò)自籌資金所占比例近3個(gè)百分點(diǎn)。
新華社半月談近日曾評(píng)論稱(chēng)，用更大比例的自有資金開(kāi)發(fā)，有助于倒逼開(kāi)發(fā)商在打造更優(yōu)質(zhì)商品房上下功夫。為了快速回籠資金，開(kāi)發(fā)商不但會(huì)加快銷(xiāo)售進(jìn)程，而且很可能加大優(yōu)惠力度，讓群眾得實(shí)惠。
值得注意的是，多地出臺(tái)的監(jiān)管新政還為綠色建筑開(kāi)了綠燈。濰坊12日印發(fā)的新政中明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí) AAA 級(jí)或綠色建筑評(píng)價(jià)三星級(jí)的，監(jiān)管資金留存比例可降低 5%。
預(yù)售資金按節(jié)點(diǎn)支取，防爛尾防風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)貝殼研究院13日的最新統(tǒng)計(jì)，在29個(gè)出臺(tái)監(jiān)管新政的城市中，有19城規(guī)定了節(jié)點(diǎn)。但在實(shí)施細(xì)則上，不同城市間，也存在著一些差異。
在中國(guó)房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，這與各地出臺(tái)新政的樓市背景是分不開(kāi)的。
他稱(chēng)，對(duì)于樓市下行的城市，主要監(jiān)管目的是遏制開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊張而將預(yù)售款挪作他用;而對(duì)于樓市上行的城市，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，旨在防范期房預(yù)售制下的金融風(fēng)險(xiǎn)。如開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)惜售”等行為，或?qū)⑻Ц叻績(jī)r(jià)，形成樓市泡沫。
從預(yù)售資金的留存比例看，對(duì)于取得預(yù)售許可證、建設(shè)層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、交付使用等不同節(jié)點(diǎn)，不同城市的的監(jiān)管留存比例也有所差異。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)建立和增加預(yù)售款支取的節(jié)點(diǎn)，地方政府一方面可以幫助房企回籠資金，緩解其資金壓力;另一方面，也可防范開(kāi)發(fā)商跑路風(fēng)險(xiǎn)，從源頭上確保無(wú)爛尾。
以唐山市為例，根據(jù)2015年的預(yù)售款監(jiān)管政策，共設(shè)置了五個(gè)監(jiān)管節(jié)點(diǎn)，即工程建設(shè)層達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)層數(shù)三分之一、工程建設(shè)層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記。而此次新政策中則出現(xiàn)了八個(gè)節(jié)點(diǎn)，包括工程建成層數(shù)達(dá)到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、初始登記。
此外，在多地的監(jiān)管新政中，將裝修費(fèi)用納入“按節(jié)點(diǎn)發(fā)放”的條目里，并強(qiáng)調(diào)預(yù)售資金總額在“竣工后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)”完成后，方可完全提取。
成都市明確，“關(guān)于完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之十五”、“完成商品房建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格且商品房集中交付的，可以申請(qǐng)支取剩余資金。”
近年來(lái)，精裝房維權(quán)事件頻發(fā)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，留一部分預(yù)售資金，待竣工驗(yàn)收完成后再發(fā)放，可減少因監(jiān)管缺位而導(dǎo)致的民事糾紛事件。
李宇嘉還認(rèn)為，今年年初，為紓解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)艱難的問(wèn)題，多地曾放寬預(yù)售資金監(jiān)管，將預(yù)售款提取節(jié)點(diǎn)往前推移。進(jìn)入下半年，在逐漸回歸常態(tài)化治理后，各地陸續(xù)收緊監(jiān)管政策是必要也是必然的。此外，時(shí)至年末，商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放額度下降，部分房企的信貸也將到期，房企資金鏈或更加趨緊，防范“爛尾樓“問(wèn)題顯得更加重要。
“這并不是期房預(yù)售制或?qū)⒈蝗【喌男盘?hào)，短期內(nèi)，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售而帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，并不利好于購(gòu)房者。” 李宇嘉稱(chēng)。
