為進(jìn)一步加強(qiáng)成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管，保障預(yù)售商品房工程建設(shè)，維護(hù)承購(gòu)人合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，12月7日，成都市人民政府辦公廳印發(fā)了《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》。

《辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售款將全部直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款。

商品房預(yù)售款(以下簡(jiǎn)稱“預(yù)售款”)具體如何收存、支取、監(jiān)管?對(duì)此，成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了解讀。

全過程監(jiān)管

保障預(yù)售商品房工程建設(shè) 維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益

預(yù)售款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得商品房預(yù)售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人按商品房預(yù)售合同約定支付的全部購(gòu)房款。

根據(jù)《辦法》，預(yù)售款的監(jiān)管期限自商品房取得預(yù)售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格后商品房集中交付止。

預(yù)售款監(jiān)管遵循“專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制、多方監(jiān)督”的原則。

成都市住建部門將負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確立的商品房項(xiàng)目為單位，與商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化。

據(jù)成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，成都市住建部門將利用監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)對(duì)預(yù)售款收存、支取情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和隨機(jī)抽查;各區(qū)(市)縣住建部門對(duì)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)的資金異動(dòng)等情況，會(huì)同有關(guān)部門依法開展調(diào)查處理;開發(fā)企業(yè)、承辦銀行的預(yù)售款收存、支取情況均可通過監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)實(shí)時(shí)呈現(xiàn)。

建立專用賬戶

預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤

預(yù)售款監(jiān)管實(shí)行銀行專戶監(jiān)管制度。

開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行(以下簡(jiǎn)稱“承辦銀行”)，以商品房項(xiàng)目為單位開設(shè)一個(gè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶，承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預(yù)售許可范圍(最小為一幢)設(shè)立監(jiān)管登記臺(tái)賬，記錄預(yù)售款收存、支取等情況;開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門、承辦銀行需簽訂預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議。

在監(jiān)管額度方面，《辦法》提出，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得預(yù)售許可證后至預(yù)售商品房完成并聯(lián)竣工驗(yàn)收所需的工程建設(shè)費(fèi)用總額核定預(yù)售款監(jiān)管額度，具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。

其中，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，工程形象進(jìn)度要求為正負(fù)零的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額的百分之二十五;其余工程形象進(jìn)度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額的百分之十五。按照以上標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算后的監(jiān)管額度低于成都市建設(shè)工程平均建安費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，按照建設(shè)工程平均建安費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算監(jiān)管額度。

預(yù)售款監(jiān)管額度還與開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺(tái)公示的信用等級(jí)為A++級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十;A+級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十;A級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十;B級(jí)的，監(jiān)管額度按正常值核定;C級(jí)的，監(jiān)管額度上浮百分之二十;D級(jí)的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。

開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房期間，應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議文本。

預(yù)售款全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶

貸款購(gòu)房入賬金額不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的貸款首付比例

《辦法》明確，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款。

開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，預(yù)售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動(dòng)通過監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)核驗(yàn)該商品房預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的憑證;其中通過貸款方式購(gòu)房的，入賬金額不得低于當(dāng)?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個(gè)人住房或商業(yè)用房貸款首付比例。

據(jù)成都市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，預(yù)售款包括承購(gòu)人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購(gòu)房款。

監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超過監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款支取

實(shí)施節(jié)點(diǎn)余額管理

《辦法》對(duì)工程建設(shè)各進(jìn)度節(jié)點(diǎn)上的預(yù)售款余額也進(jìn)行了明確。

支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款，在預(yù)售商品房達(dá)到不同工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足相應(yīng)的資金余額要求：

完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之六十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之四十;

完成主體結(jié)構(gòu)封頂，規(guī)劃用途為住宅的，資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十，其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之三十;

完成內(nèi)外裝飾裝修，資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之十五;

完成商品房建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格且商品房集中交付的，可以申請(qǐng)支取剩余資金。

2016年7月17日前取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項(xiàng)目，完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規(guī)劃用途為住宅的，支取后的余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之七十;其他規(guī)劃用途的，支取后的余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十。

開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)支取預(yù)售款時(shí)其信用等級(jí)發(fā)生變化的，每次支取后的資金余額同步調(diào)整。

此外，預(yù)售款未達(dá)到監(jiān)管額度，開發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設(shè)的款項(xiàng)，工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)未達(dá)到工程節(jié)點(diǎn)資金余額要求，開發(fā)企業(yè)直接截留預(yù)售款或轉(zhuǎn)入其他賬戶且未按要求整改到位，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)用于與承購(gòu)人解除商品房預(yù)售合同時(shí)退房的結(jié)算退款，監(jiān)管部門不得準(zhǔn)予支取預(yù)售款。

未按規(guī)定存收預(yù)付款將責(zé)令整改

整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限

在監(jiān)督管理方面，《辦法》提出，成都市住建部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的監(jiān)測(cè)和隨機(jī)抽查，并將各區(qū)(市)縣預(yù)售款監(jiān)管工作納入年度考核事項(xiàng);監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)核查資金異動(dòng)情況，受理咨詢投訴，會(huì)同綜合執(zhí)法部門依法處置違規(guī)行為，并公開披露。

對(duì)于開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限：

未按《辦法》規(guī)定收存或支取預(yù)售款;

提供虛假證明材料申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款;

其他違反預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為。

對(duì)逾期未整改到位的，按照相關(guān)規(guī)定，由監(jiān)管部門通報(bào)批評(píng)，納入“成都信用網(wǎng)”公開披露并抄送企業(yè)總部;情節(jié)嚴(yán)重的，開發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競(jìng)拍活動(dòng)，不得申請(qǐng)審批新的建設(shè)項(xiàng)目，暫停辦理新的項(xiàng)目預(yù)售許可。

《辦法》自2021年1月7日起施行，有效期3年。

關(guān)鍵詞： 商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法