長(zhǎng)租公寓爆雷的根本原因在于包租模式的內(nèi)在缺陷。

今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓風(fēng)波不斷。據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有20余家長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷，其中既有巢客、城城找房、三彩家等分散式企業(yè)，也有灣流國(guó)際等集中式企業(yè)。

在此背景下，如何建立長(zhǎng)租公寓行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制、減少風(fēng)險(xiǎn)事件給業(yè)主和租客帶來(lái)?yè)p失，成為各界討論的焦點(diǎn)。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，此前為有效防范風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，相關(guān)部門(mén)曾提出建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管;一些城市更是要求企業(yè)在銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)戶(hù)，并將租賃資金繳入專(zhuān)戶(hù)管理、凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)防控金。

但接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)踐中，這種凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)防控金的方式給企業(yè)資金帶來(lái)很大的流動(dòng)性壓力，實(shí)際上，引入租賃保證保險(xiǎn)，以達(dá)到識(shí)別、防范和化解爆雷風(fēng)險(xiǎn)的目的，可能是一條有效的路徑。不過(guò)，也有險(xiǎn)企人士稱(chēng)，盡管信用保證保險(xiǎn)市場(chǎng)需求較大，其風(fēng)險(xiǎn)也比較大，保險(xiǎn)公司目前對(duì)這種模式呈謹(jǐn)慎態(tài)度。

租賃保證保險(xiǎn)的作用

目前，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓，無(wú)論集中式還是分散式，95%以上的企業(yè)主要采取包租模式，即企業(yè)向業(yè)主租賃住房，裝修改造后再轉(zhuǎn)租給租客。有業(yè)內(nèi)人士表示，正是由于這種包租模式存在內(nèi)在缺陷，才導(dǎo)致了長(zhǎng)租公寓的爆雷。

通常來(lái)說(shuō)，集中式和分散式主要是按照租賃住房分布進(jìn)行分類(lèi)，集中式指的是企業(yè)運(yùn)營(yíng)整幢或整層租賃住房;分散式指的是企業(yè)運(yùn)營(yíng)個(gè)人業(yè)主的租賃住房。

“包租模式一手托兩家，租客使用權(quán)成立的前提是企業(yè)住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而企業(yè)一旦資金鏈斷裂就會(huì)導(dǎo)致租賃鏈條斷裂，無(wú)法保障租客的居住權(quán)。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者稱(chēng)。

另外，有業(yè)內(nèi)人士透露，包租模式下機(jī)構(gòu)為避稅普遍采取“假托管、真包租”的形式，與業(yè)主簽訂“資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同”，而非“房屋租賃合同”，在合同上有很強(qiáng)的迷惑性。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)研究人員羅憶寧對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，防止包租模式的企業(yè)爆雷，關(guān)鍵是在“業(yè)主-長(zhǎng)租公寓”這一租賃關(guān)系中，加上一道安全閥——租賃保證保險(xiǎn)。

所謂租賃保證保險(xiǎn)，是一種特殊的保險(xiǎn)，本質(zhì)上是一種擔(dān)保，其賠償責(zé)任不同于普通的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。當(dāng)義務(wù)人(被保證人)不能按約履行合同和補(bǔ)償損失時(shí)，先由保險(xiǎn)人代其向權(quán)利人賠償，然后保險(xiǎn)公司行使追償權(quán)向義務(wù)人要求賠償損失。在我國(guó)相關(guān)領(lǐng)域，保證保險(xiǎn)曾被用于銀行業(yè)的存款保險(xiǎn)、建筑工程領(lǐng)域的農(nóng)民工工資保證保險(xiǎn)等。

羅憶寧稱(chēng)，租賃保證保險(xiǎn)是借用保險(xiǎn)杠桿，以較小的成本覆蓋長(zhǎng)租公寓企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)成本，使企業(yè)資金鏈不斷，租賃關(guān)系鏈不斷，保障業(yè)主和租客的最終權(quán)益。類(lèi)似銀行業(yè)的存款保險(xiǎn)制度，以企業(yè)作為投保人出資購(gòu)買(mǎi)，將業(yè)主作為被保險(xiǎn)人。如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)先行賠付，避免業(yè)主驅(qū)逐房客，此后再由保險(xiǎn)公司行使追償權(quán)向企業(yè)索賠。

從費(fèi)率上看，一名大型產(chǎn)險(xiǎn)公司人士表示，保證保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)細(xì)分險(xiǎn)種不同及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)情況不同會(huì)有一定差距，基本在保額的千分位到百分位之間，但總體而言杠桿率較高。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保險(xiǎn)資金的介入，可以避免部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)在偶發(fā)局部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，租客、業(yè)主、資金方甚至合作伙伴對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的“擠兌”。同時(shí)，借助保險(xiǎn)公司，政府可實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的定期風(fēng)險(xiǎn)追蹤。

“通過(guò)引入租賃保證保險(xiǎn)，可以有效避免包租模式企業(yè)出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，減少租客和業(yè)主遭受損失，從而避免長(zhǎng)租公寓行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”羅憶寧說(shuō)道。

險(xiǎn)企持謹(jǐn)慎態(tài)度

不過(guò)，對(duì)于租賃保證保險(xiǎn)，機(jī)構(gòu)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。“信用保證保險(xiǎn)其實(shí)市場(chǎng)需求很大，但因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)也比較大，保險(xiǎn)公司開(kāi)展這類(lèi)業(yè)務(wù)現(xiàn)在非常謹(jǐn)慎。”上述產(chǎn)險(xiǎn)公司人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

事實(shí)上，在保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)中，信用保證保險(xiǎn)是非車(chē)險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的一大重要險(xiǎn)種，保險(xiǎn)公司在商業(yè)租賃、融資租賃等相關(guān)領(lǐng)域均有嘗試。不過(guò)，由于此前在網(wǎng)貸、債券等融資性信保業(yè)務(wù)中數(shù)次“觸礁”，曾經(jīng)的“明星險(xiǎn)種”逐漸暗淡。

今年10月單月保費(fèi)數(shù)據(jù)顯示，同比下降41.3%的保證保險(xiǎn)直接拖累非車(chē)險(xiǎn)保費(fèi)總體同比下降3.91%，在非車(chē)險(xiǎn)業(yè)務(wù)中，保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保費(fèi)規(guī)模，從去年前10月的第二大險(xiǎn)種跌至今年同期的第四名。

其中，在信保業(yè)務(wù)上“踩雷”的人保財(cái)險(xiǎn)更是大幅收縮該業(yè)務(wù)，根據(jù)公告，今年前10月人保財(cái)險(xiǎn)信用保證險(xiǎn)的保費(fèi)同比大幅下降73.6%，今年上半年，其信用保證險(xiǎn)的綜合成本率高達(dá)138.6%，呈現(xiàn)承保虧損的局面。

而決定是否能夠承接保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵就是險(xiǎn)企的風(fēng)控和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。上述產(chǎn)險(xiǎn)公司人士表示：“之前一些險(xiǎn)企在信保業(yè)務(wù)上只顧規(guī)模而忽視了風(fēng)險(xiǎn)，在屢次發(fā)生‘爆雷’事件之后，相信大多數(shù)險(xiǎn)企會(huì)引以為戒，把牢風(fēng)控的關(guān)口。”

該人士還提到，就長(zhǎng)租公寓的保證保險(xiǎn)模式來(lái)說(shuō)，“險(xiǎn)企其實(shí)也有興趣，我們之前也展開(kāi)過(guò)相關(guān)的討論，不過(guò)即便開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，初期也只會(huì)與頭部企業(yè)合作，嚴(yán)格審查長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)狀況，例如是否有保證金等增信手段，并嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)規(guī)模，不會(huì)一下子大規(guī)模鋪開(kāi)。”

關(guān)鍵詞： 包租模式 長(zhǎng)租公寓爆雷