西安樓市四年9次調(diào)控
為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，西安市政府曾多次出臺樓市調(diào)整和限購政策，從2017年1月1日至昨日，西安市政府和房管部門先后出臺政策9次。
2017.1.1
城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房
自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在西安市城六區(qū)(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋)范圍內(nèi)只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。
2017.4.18
擴大限購范圍
滿2年才能上市
將住房限購范圍調(diào)整為新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)以及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)。在住房限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房及二手住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。
2017.6.25
網(wǎng)簽滿5年方可上市
外地人需連續(xù)繳納2年以上社保
2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn))起滿5年方可上市交易;在上述區(qū)域范圍內(nèi)購買的二手住房，取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。2017年6月28日起，在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的非西安市戶籍居民家庭，須提供在西安市(含西咸新區(qū))連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個稅或社保證明。
2017.9.13
西安市民有2套
外地人有1套 不允許再購房
將住房限購政策調(diào)整為在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房;在上述區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能提供2年以上個稅或社保證明的非本市戶籍居民家庭可購1套住房。
2018.3.30
西安商品住房開始搖號銷售
意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。
2018.6.4
每個家庭一次只能登記一個項目
在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房;每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記。
2018.9.14
新建商品住房搖號政策細(xì)化
對新建商品住房意向登記及公證搖號銷售工作進(jìn)一步細(xì)化。
2019.6.20
臨潼區(qū)首次納入限購范圍
臨潼區(qū)首次納入限購范圍;外地人落戶西安滿一年才能買房。
時隔近一年半時間，西安樓市調(diào)控再次加力，12月1日凌晨，西安市住建局等聯(lián)合出臺調(diào)控政策。新政明確，購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付最高調(diào)至70%，這也是西安市自2017年以來的第9次樓市調(diào)控。
加強商品房預(yù)售管理
高層蓋到7層以上才能拿預(yù)售證
根據(jù)西安市住建局等出臺的通知明確，西安市范圍內(nèi)所有已出讓、新出讓土地的商品房開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂;7層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。
信貸調(diào)節(jié)重大調(diào)整
二套房商貸首付最高調(diào)至70%
通知明確，調(diào)整購買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例。經(jīng)陜西省市場利率定價自律機制研究協(xié)商確定：
在西安市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%;購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%。
在西安市已擁有住房面積在90至144平方米(含144平方米)之間的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%;購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%。
在西安市已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%;購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于70%。
在符合以上首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業(yè)貸款未結(jié)清時，再次使用商業(yè)貸款購買住房的，首付比例不低于60%。
在公積金貸款方面，調(diào)整公積金貸款首付比例。對結(jié)清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買住房的：購房面積在144平方米及以下的，首付比例不低于50%;購房面積在144平方米以上的，首付比例不低于55%。
加強預(yù)售資金監(jiān)管
嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥
通知要求，要加快互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管建設(shè)，購房人可通過網(wǎng)上平臺、手機短信等方式獲取經(jīng)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的購房款交存信息，自行選擇監(jiān)管銀行的營業(yè)網(wǎng)點，交存購房款至監(jiān)管賬戶。
負(fù)責(zé)住房貸款的商業(yè)銀行應(yīng)將貸款資金全額劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶。
各級住建部門要建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系，對于存在配合挪用資金等違規(guī)行為的商業(yè)銀行，在一定期限內(nèi)暫停在西安市開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
轄區(qū)住建部門要根據(jù)商品房開發(fā)項目施工計劃，區(qū)分主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點，嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金，保障項目如期建設(shè)，防范項目建設(shè)風(fēng)險。
未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關(guān)注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。
專家釋疑
二套房144平方米以上首付比例為何提高這么多?
西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁表示，今年以來，西安樓市多有“千人搖”、“萬人搶”的樓盤出現(xiàn)，側(cè)面說明了市場的熱度不減，特別是改善型產(chǎn)品激增，改善型客群比重增幅較大，致使房企瞄準(zhǔn)改善戶型，不斷設(shè)計、優(yōu)化、推出144平方米以上的大面積段產(chǎn)品來搶占客戶，而其產(chǎn)品除了受到市場客戶追捧外，凸顯出的高溢價水平更是得到房企的“忠愛”。因此，市場持續(xù)溫?zé)?，新房均價總體未有降價的特征。
根據(jù)目前房價均價水平，已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭,二套房再次購買144平方米以上的，大多數(shù)非剛需。因此，這次樓市政策極具針對性。二套房首付比例從原先四成提高到七成，按照目前房價計算，等于一次性將置業(yè)成本提高了上百萬，能有效抑制部分改善型購買群體熱度和通過加杠桿實現(xiàn)的購買力。
政策調(diào)整之后
西安樓市價格是否會回落?
朱郁分析，此次調(diào)控，政策主導(dǎo)方向?qū)o房、首套房的客戶仍然是鼓勵、保護(hù)且市場后續(xù)將持續(xù)在剛需產(chǎn)品集中放量，滿足剛需群體置業(yè)需求。而對改善客群而言，通過提高置業(yè)門檻，調(diào)整與改變市場供求結(jié)構(gòu)、市場預(yù)期來有效平抑房價的非理性上漲，從而落實房住不炒、因城施策及總體控地價、控房價、控預(yù)期的市場健康發(fā)展主導(dǎo)思想。
在監(jiān)管方面，再次對開發(fā)商預(yù)售許可證辦理加碼，資金監(jiān)管加碼，有效保護(hù)購房者購房安全，同時也促進(jìn)開發(fā)商加快工程進(jìn)度，盡快推售新品上市，以實現(xiàn)資金快速回籠。
那么這次政策調(diào)整之后，西安樓市價格是否會回落?
朱郁表示，通過對開發(fā)商資金嚴(yán)管限制，大戶型購買人群比例及置業(yè)流速受限，未來樓市銷量將短期下滑，價格總體回落可期。 華商報記者 陳思存
