近期，知名長(zhǎng)租公寓平臺(tái)蛋殼公寓“爆雷”事件持續(xù)發(fā)酵，多家銀行已暫停“租金貸”還款業(yè)務(wù)。專家建議，監(jiān)管部門應(yīng)重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂“埋單”。
長(zhǎng)租公寓三年“爆雷”逾百家
10月份開(kāi)始，蛋殼公寓即出現(xiàn)資金鏈危機(jī)。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區(qū)設(shè)立接待點(diǎn)，方便房東和租戶咨詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開(kāi)通了線上解約功能。
事實(shí)上，自2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)頻頻“爆雷”。據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前已經(jīng)注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。從已“爆雷”的上海寓見(jiàn)、青客等品牌公寓的教訓(xùn)來(lái)看，除大量依賴“租金貸”飲鴆止渴外，采取“長(zhǎng)收短付”、競(jìng)價(jià)圈房等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式做大規(guī)模是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)資金鏈斷裂的主要原因。
2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)均獲得了數(shù)十億元融資。多家類似的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，并開(kāi)始“跑馬圈房”。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情沖擊下，長(zhǎng)租公寓由于出租率下降導(dǎo)致的資金鏈緊張問(wèn)題更被急劇放大。
多家銀行已暫停“租金貸”
近日，不少蛋殼公寓的租客發(fā)現(xiàn)自己的銀行卡已經(jīng)不能扣還“租金貸”了。一位銀行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前控制好“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，是解決蛋殼公寓“爆雷”危機(jī)的“牛鼻子”。
所謂“租金貸”，就是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與金融機(jī)構(gòu)合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機(jī)構(gòu)則將租期內(nèi)的所有租金一次性付給運(yùn)營(yíng)商。
V領(lǐng)地青年社區(qū)首席執(zhí)行官周君強(qiáng)表示，“租金貸”解決了一些租客短期的資金壓力;但這種方式被部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“玩壞了”，以此形成沉淀資金池，用這筆資金擴(kuò)張規(guī)模，形成“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)模式。
蛋殼公寓發(fā)布的2019年財(cái)報(bào)顯示，該公司大量現(xiàn)金流來(lái)源于“租金貸”，“租金貸”在該公司的融資中占比過(guò)半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過(guò)60%的租客在使用“租金貸”。
比起押金，現(xiàn)在大多數(shù)租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除“租金貸”。對(duì)此，微眾銀行11月16日發(fā)布公告稱，對(duì)被迫搬離的租客，銀行將協(xié)助解決租賃糾紛，并就貸款事宜做出適當(dāng)安排，盡量保護(hù)租客的利益;至少在2021年3月31日前，租客的征信將不受影響。
資本冒險(xiǎn)不能成“客戶風(fēng)投”
2017年起，很多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商乘政策東風(fēng)、在資本補(bǔ)貼的助力下大肆爭(zhēng)搶房源。如今市場(chǎng)回歸理性，資本退潮的“后遺癥”正逐步顯現(xiàn)。逾百家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)“爆雷”。
“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的高管們鉆了法律漏洞，平臺(tái)一旦‘爆雷’，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協(xié)商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是‘罰酒三杯’，處罰力度不夠。”上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。
北京湘楚朝暉企業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”的現(xiàn)象未能引起足夠的警覺(jué)，以至于讓行業(yè)“小惡”衍變?yōu)樯鐣?huì)大患?？v觀近年來(lái)的“爆雷”案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔(dān)民事責(zé)任，如被限制高消費(fèi)等。
京師律師事務(wù)所律師許浩表示，當(dāng)下不少長(zhǎng)租公寓將租賃業(yè)務(wù)做成了金融產(chǎn)品，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、金融企業(yè)等多方融資，不斷擴(kuò)大規(guī)模提高自身估值，謀求在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“造富神話”，最終投資方和企業(yè)高管套現(xiàn)離場(chǎng)，把“爛攤子”留給全社會(huì)收拾。從長(zhǎng)租公寓、P2P到共享單車，一些從業(yè)者以創(chuàng)新之名綁架社會(huì)資源，裹挾客戶成為“風(fēng)投”，為其接盤。
近期，多地政府緊急出臺(tái)措施“亡羊補(bǔ)牢”。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監(jiān)管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管賬戶。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月7日發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。
周君強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓雖遭非議，但從國(guó)際來(lái)看，租賃機(jī)構(gòu)化依然是大方向，關(guān)鍵在監(jiān)管。住房租賃作為民生行業(yè)，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)事前和事后監(jiān)管，重拳整治市場(chǎng)亂象，切實(shí)保障城市打拼者住有所居。
關(guān)鍵詞： 蛋殼公寓 租金貸 長(zhǎng)租公寓
