什么是代持炒房?為什么會出現(xiàn)在深圳?政府部門將怎么做?專家怎么看?
近期，“眾籌打新”、“代持炒房”等戲碼接連在深圳樓市出現(xiàn)，演繹著樓市投機(jī)的造富與冒險(xiǎn)。終于，當(dāng)?shù)夭块T和企業(yè)在30日不謀而合地共同發(fā)聲了。
11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長、黨組書記張學(xué)凡表示，深圳堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)決落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行7月15日出臺的“新深八條”規(guī)定。對媒體反映的代持炒房等情況，正在調(diào)查處理中，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
“針對當(dāng)前深圳一二手房價(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場投機(jī)炒作行為。”張學(xué)凡表示，將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
當(dāng)日，深圳某樓盤也發(fā)出《與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》，給客戶提示代持購房的風(fēng)險(xiǎn)。
一：“代持炒房”窗戶紙的被捅破了
什么是代持炒房?為什么會出現(xiàn)在深圳?
在深圳的年度網(wǎng)紅盤華潤城潤璽一期項(xiàng)目搖號接近尾聲之際，包含260套住宅的萬科(000002.SZ/02202.HK)旗下的萬科臻山海家園住宅項(xiàng)目，也于11月26日取得預(yù)售許可證。
相較于以往的樓盤項(xiàng)目銷售方案，該樓盤11月30日發(fā)布的一則公告《臻山海家園與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》(下稱“《倡議》”)也捅破了深圳樓市近日“打新”熱，代持購房的窗戶紙。
該《倡議》近半的篇幅是關(guān)于“代持購房的風(fēng)險(xiǎn)提示”。其中，還提及“針對深圳房地產(chǎn)市場的‘打新熱’現(xiàn)象，不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門出臺相關(guān)政策舉措，以保障‘房住不炒’政策落地。”
在這個(gè)“打新”熱的冬天，輾轉(zhuǎn)于各個(gè)一二手價(jià)格倒掛新盤的購房者們對于“代持購房”并不陌生。
作為深圳的年度網(wǎng)紅盤華潤城潤璽一期項(xiàng)目持續(xù)兩日的正式選房于26日18時(shí)結(jié)束。自11月25日8時(shí)起，剔除休整時(shí)間，全程耗時(shí)13個(gè)小時(shí)，華潤城潤璽一期1171套房源全部售罄。
按照華潤城潤璽一期最低的一套單價(jià)1184萬元的房屋做測算，深戶無房家庭的首付款最低也近355萬元。樓盤開發(fā)商華潤置地(01109.HK)也提示，參與選房的客戶，須驗(yàn)資凍結(jié)350萬元/套。選房首日，銷控表上率先飄紅的是兩類房源，175平方米和200平方米的大戶型;截至選房26日上午9時(shí)左右，這兩類大戶型房源全部售罄。
“潤璽一期13.1萬/㎡的價(jià)格，旁邊在售的二手房每平方米已經(jīng)18萬了，都知道潤璽一期每平方米有四五萬元價(jià)差，當(dāng)然是買得越大賺得越多。”第一財(cái)經(jīng)記者此前采訪了多位購買了200平方米戶型的買家，他們都有表達(dá)過購買潤璽一期儼然“躺贏”的看法。
這種情形在一部分購房人士看來，不禁感慨深圳剛需起步價(jià)高，而在圍觀在場外的小貸公司客戶經(jīng)理，為購房者提供代持服務(wù)，規(guī)避限購政策實(shí)現(xiàn)打新的律師事務(wù)所律師們看來，只是一場普通的造富游戲而已。
一家中型小貸公司的陳姓客戶經(jīng)理就向第一財(cái)經(jīng)記者表示，除了為購房者提供經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、過橋等金融服務(wù)，也購買潤璽一期的房票。“類似潤璽一期這樣的樓盤，依據(jù)我以往從事的代持業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)判斷，至少超過五成。”
一位曾參與過華潤城潤府三期搖號的潤璽一期的打新者張姓人士分享到自身的代持經(jīng)驗(yàn)，“代持人首選當(dāng)然是直系親屬等家人;其次是身邊沒有債務(wù)等司法糾紛，婚史和社會關(guān)系相對簡單的朋友;深圳的一些房產(chǎn)中介也會提供推薦代持候選人服務(wù)，這得自己認(rèn)真甄別候選人是否靠譜。”
而確定了代持人之后，雙方簽訂的代持協(xié)議大多數(shù)都會明確標(biāo)注上房源的戶型、單價(jià)、總價(jià)、首付比例、貸款期限、貸款利率等細(xì)節(jié)。
在深圳“715”調(diào)控之后，關(guān)涉深圳買房資格方面，“入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保”，這也使得目前中介推行的代持名額以5年之內(nèi)沒有購房需求的無房深戶居多，代持費(fèi)用普遍在10萬—50萬之間。
二：代持炒房的造富與冒險(xiǎn)
代持炒房的游戲背后是誘人的利益。限價(jià)的特定背景下，新房與二手房之間的價(jià)差釋放出了套利空間。
以深圳11月24日開盤的天健天驕北廬為例，樓盤均價(jià)約11.4萬/㎡，該項(xiàng)目附近的水榭花都等樓盤在售二手房均價(jià)已到了18萬/㎡上下。即便花費(fèi)50萬元代持費(fèi)，購買一套房源，購房者仍能獲利百萬。
“買到就是賺到”，使得深圳樓市“打新”者無視代持風(fēng)險(xiǎn)。
深圳樓市的投資需求比例常年保持在30%左右，高于全國絕大多數(shù)城市。深圳房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015—2016年深圳房價(jià)從3字頭跳至5字頭的時(shí)候，投資性購房的比例迅速從20%上升至40%。
不少人垂涎于深圳樓市的“躺贏”價(jià)值，人不在深圳，卻沖進(jìn)深圳樓市。這支購房者隊(duì)伍十分龐大。一位去年將戶口遷往深圳的王姓購房者透露，他去年和今年接連購買了兩套住宅，均用于投資。而這個(gè)人群，也是代持游戲的主力玩家。
王姓人士對于代持的風(fēng)險(xiǎn)絲毫不陌生。“我旁邊有過代持經(jīng)歷的投資者，絕大多數(shù)在代持之前就會找律師事務(wù)所咨詢，比如簽代持協(xié)議時(shí)，會有律師簽字、公證處公證，類似于小產(chǎn)權(quán)房買賣的操作手法。”他坦言，若極度擔(dān)憂代持風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，可以在買房之后直接辦理抵押貸款，提前套現(xiàn)。
代持在部分玩家看來，只要把控選好代持人的選擇基本就不會風(fēng)險(xiǎn)暴露。然而，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所謂的打新“躺贏”極大可能就會告吹，并牽扯司法糾紛。
首先來自政策層面的不確定性。按照當(dāng)前深圳的新房限售政策，取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。這意味著代持的“打新”樓盤，自預(yù)售開盤至交付、解除轉(zhuǎn)讓限制的期限之日，房產(chǎn)市場可能會發(fā)生顯著變化。
其次，對于被代持人來說，代持協(xié)議被法院認(rèn)定為無效協(xié)議，代持人反悔，代持人私自出售、贈與或者將所代持房屋抵押，因代持人債務(wù)糾紛導(dǎo)致被代持房屋被法院查封、拍賣、執(zhí)行，代持人因?yàn)榛橐鰻顩r的變化、死亡等導(dǎo)致房屋被分割等風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致代持游戲戛然而止。
對于代持人來說，也并非毫無風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人房產(chǎn)稅的繳納，可能影響銀行征信記錄，增加個(gè)人購房成本、影響個(gè)人/家人購房等也是必須考慮到的問題。
針對上半年深圳個(gè)別新房項(xiàng)目出現(xiàn)多人搶購、“打新”的火爆局面，“715”政策就有涉及。該政策規(guī)定，針對社會關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。
深圳近期開盤的多個(gè)具“打新”價(jià)值的樓盤，均有執(zhí)行該政策。
反觀，買房者、小貸公司、律所、推薦代持人的房產(chǎn)中介仍涌入不斷涌入這場造富游戲。這背后是“打新”者參與各方對于利益的源源不竭的追逐動力，另一面是抹不去的風(fēng)險(xiǎn)和隨時(shí)可能引爆的“雷”。
隨著深圳住建部門的最新表態(tài)出爐，這個(gè)“雷”被引爆的時(shí)間，可能比預(yù)期更早一些了。
三：如何防范代持炒房?多位專家解讀
嚴(yán)躍進(jìn)：從樓盤層面加大對炒房的篩選力度
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)記者表示，對于深圳近期新房的炒作，說明深圳房價(jià)上漲的動力仍比較充足。雖然表面上看，這和新房的價(jià)格相對較低相關(guān)，但是實(shí)際上依然說明購房者有很強(qiáng)的炒作情緒。政府層面對于此類炒作現(xiàn)象依然需要積極管控，尤其是要限制相關(guān)住房交易，打消投機(jī)者短期套現(xiàn)的念頭。后續(xù)對于此類城市來說，依然需要積極增加供地，尤其是住宅用地，真正緩解供求矛盾。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從短期來看，政府應(yīng)出臺禁止炒房的具體措施，比如要求樓盤加大篩選力度、讓購房者簽訂“承諾不炒房協(xié)議”或者核查購房者資金流水等，以此來禁止炒房。
宋?。恒y行層面需避免違規(guī)操作獲得貸款資金
而針對政府部門正在研究的綜合調(diào)控政策，中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁對第一財(cái)經(jīng)記者表示，政府大概會從四方面出發(fā)。第一，從供給側(cè)出發(fā)，加大土地和住房的供應(yīng)，保障市場的平穩(wěn)。第二從需求方面來看，在房住不炒方針的指引下，政府將繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控、限制投資和遏制投機(jī)，對代持現(xiàn)象通過審核資金來源，禁止代持行為;對以欺瞞手段導(dǎo)入代持的當(dāng)事人和出資人，一經(jīng)查出，廢除其購房合同，并實(shí)施必要的懲罰。第三從融資方面出發(fā)，將要求銀行層面對于信貸方面要落實(shí)管理，避免違規(guī)操作的行為獲得貸款。第四，從長遠(yuǎn)來看，還是需要房地產(chǎn)稅從源頭上來遏制這些亂象的發(fā)生，政府層面可建議盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅。
李宇嘉：新房定價(jià)與二手房價(jià)格掛鉤
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財(cái)經(jīng)記者表示，首先新房的定價(jià)一定要和二手房價(jià)格掛鉤，杜絕套利空間的最好方式是新房和二手房的價(jià)格差不多。如果是這樣，購房者考慮到購買二手房的貸款成本、持有房子的成本等因素，打新的動力自然而然就消失了。
第二是對購房需求進(jìn)行區(qū)分。在商品房這塊兒，需要區(qū)分普通商品房和豪宅。對于普通商品住房，堅(jiān)持嚴(yán)格限價(jià)和限制交易對象;對于豪宅，適當(dāng)?shù)胤砰_價(jià)格，利用高稅收來限制交易，比如在進(jìn)行第二次交易時(shí)，可征收20%-50%的稅收。如此一來，可以很好地削弱投機(jī)動力。
李宇嘉認(rèn)為，只要對人才房和普通剛需住房有所保障，其他層次的住房放開也有一定的道理。通過這種方式，既能夠尊重市場規(guī)律，還能夠給政府增加稅收，也能夠活躍市場。
第三是完善稅收政策。加大稅收杠桿政策的利用，學(xué)習(xí)新加坡、香港等地征收超額印花稅，把投機(jī)收益徹底控制住，市場火熱情緒就會明顯降溫。
