房地產(chǎn)企業(yè)正在全力降杠桿，以滿足“三條紅線”等監(jiān)管要求。

11月5日，21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)Wind統(tǒng)計，三季度房地產(chǎn)公司杠桿率整體下降。大型房地產(chǎn)公司對杠桿水平控制最為嚴格，且在持續(xù)下降，但仍有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平仍有所上升。

“明年初，行業(yè)要給監(jiān)管報數(shù)據(jù)，降杠桿是我們現(xiàn)在內(nèi)部最緊要的事情。”11月5日，一位中型房企區(qū)域負責人表示，“三條紅線”后，房地產(chǎn)公司增加銷售回款、減少拿地，甚至引入戰(zhàn)略或財務投資人入股或者流轉(zhuǎn)資產(chǎn)包。

隨著房地產(chǎn)降杠桿進程加快，來自銀行、信托等的外部融資也愈發(fā)緊張。四季度開發(fā)貸呈收緊趨勢，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收緊，房地產(chǎn)信托業(yè)務的合規(guī)監(jiān)管也在持續(xù)。

11月5日，21世紀經(jīng)濟報道獨家獲悉，銀保監(jiān)會通報要求重點加強大額透支和現(xiàn)金分期等業(yè)務的資金流向管控，及時收集有效資金使用憑證，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場及其他非消費領(lǐng)域。

三季度小幅“降杠桿”

今年8月20日，住建部與央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，首次提及“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，業(yè)內(nèi)一般稱為“三條紅線”。

十一假期過后，一周之內(nèi)央行官員兩度提及房企融資新規(guī)。央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規(guī)的目的之一是“矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為”。

房地產(chǎn)企業(yè)三季報顯示，杠桿水平下滑已成確定性趨勢。根據(jù)Wind統(tǒng)計，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊中，“剔除預售款后的資產(chǎn)負債率”指標大于70%的地產(chǎn)公司有48家，比二季度少了1家。“凈負債率”大于100%的有38家，比二季度少了1家。

大型房地產(chǎn)公司中，截至三季度末，綠地控股、萬科、保利地產(chǎn)的剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率分別環(huán)比二季度下降0.32、1.33、0.37個百分點，但綠地控股、萬科凈負債率分別環(huán)比增加3.20、0.44個百分點，保利地產(chǎn)凈負債率環(huán)比下降1.20個百分點。

緊隨其后，到三季度末，華夏幸福、金科股份、中南建設的剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率、凈負債率均環(huán)比下降，且金科股份、中南建設的凈負債率分別環(huán)比大降12.39、11.16個百分點。但新城控股凈負債率環(huán)比大增20.68個百分點。

A股申萬房地產(chǎn)開發(fā)板塊中，“剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率”指標降幅最大的是*ST友誼、愛旭股份、華聯(lián)控股。三季度末環(huán)比二季度分別下降15.71、15.29、10.99個百分點。合肥城建、榮豐控股、三湘印象的降幅也超過5個百分點。

凈負債率指標降幅最大的是魯商發(fā)展、棲霞建設、京投發(fā)展、深物業(yè)、華發(fā)股份，三季度末環(huán)比二季度分別下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11個百分點。凈負債率降幅逾20個百分點的還包括天房發(fā)展、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、泛海控股、光明地產(chǎn)、萬業(yè)企業(yè)、合肥城建、蘇州高新。

不過，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平仍有所上升。京能置業(yè)、*ST新光、榮安地產(chǎn)、粵宏遠、迪馬股份的剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率分別環(huán)比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個百分點。*ST松江、云南城投、京能置業(yè)、濟南高新、南山控股、*ST新光、大名城的凈負債率分別環(huán)比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。

據(jù)開源證券統(tǒng)計，截至2020年三季度末，A股房地產(chǎn)板塊剔除預收(合同負債)后的資產(chǎn)負債率為72.1%，同比下降0.3個百分點。龍頭公司、物業(yè)及后服務公司分別同比分別下降1.2、1.3個百分點;凈負債率為90.3%，同比下降9.0個百分點;龍頭公司、物業(yè)及后服務公司分別下降16.1、提升5.5點。也即，龍頭公司對杠桿水平控制最為嚴格，且在持續(xù)下降。

有地產(chǎn)分析師表示，不管是融資收緊導致的被動降杠桿，還是房企基于景氣度判斷的主動降杠桿，未來相當長的一段時間內(nèi)，多數(shù)房企都走在降財務杠桿的路上，直接的財務表現(xiàn)就是有息負債的增速低于企業(yè)銷售和業(yè)績的增速。隨著ROE對財務杠桿依賴程度的降低，房企有望迎來價值重估。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，三道紅線是后續(xù)房企和行業(yè)需要注意的一個紅線，所以降低杠桿減少對負債的依賴是核心內(nèi)容。從實際過程看，此類杠桿的降低也說明市場各參與主體做了調(diào)整。

地產(chǎn)融資趨緊

“三條紅線”落地的腳步在加速，范圍也有望擴大。

據(jù)悉，10月末監(jiān)管加大對地產(chǎn)商的監(jiān)管力度，要求部分開發(fā)商按月披露財務明細，包括恒大、融創(chuàng)、萬科等12家房企每月15日上報融資、負債總額及業(yè)務數(shù)據(jù)明細。

央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上說，下一步，我們將會同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

隨著房地產(chǎn)降杠桿進程，來自銀行、信托等的外部融資也愈發(fā)緊張。

11月5日，一位大行華南分紅地產(chǎn)金融部門人士表示，受房地產(chǎn)金融調(diào)控影響，“三條紅線”試點后，該行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收緊，在額度上進行了控制。此外，有銀行人士表示，四季度開發(fā)貸呈收緊趨勢。房地產(chǎn)融資“三條紅線”明確后，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸收緊將主要通過限額管理方式進行，總行也要求對項目“好中選優(yōu)”。

21世紀經(jīng)濟報道9月末曾獨家報道，監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。一位大行人士表示，監(jiān)管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右。

11月5日，記者獨家獲悉，銀保監(jiān)會近日向各大銀行、股份制銀行通報信用卡業(yè)務檢查發(fā)現(xiàn)主要問題。在信用卡分期資金流向管控方面，監(jiān)管要求重點加強大額透支和現(xiàn)金分期等業(yè)務的資金流向管控，及時收集有效資金使用憑證，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場及其他非消費領(lǐng)域。

根據(jù)中國人民銀行10月30日發(fā)布的2020年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末下降0.3個百分點，連續(xù)26個月回落;前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。

嚴躍進表示，“三條紅線”后，銀行本身也會開始注意做管控，房企本身也會做調(diào)整，尤其是在高價拿地等方面會趨于保守。所以這都是值得肯定的地方，后續(xù)降杠桿的動作將有助于房地產(chǎn)市場的更好發(fā)展。

銀行之外，銀保監(jiān)會信托部近期下發(fā)《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務專項排查的通知》，要求繼續(xù)嚴控房地產(chǎn)信托規(guī)模，強化房地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管，嚴禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場提供通道。此次專項排查主要針對房地產(chǎn)信托業(yè)務的持續(xù)合規(guī)監(jiān)管情況、風險防范化解情況及落實整改問責情況，銀保監(jiān)會要求各銀保監(jiān)局于11月30日前將排查情況上報。

房企降杠桿術(shù)

隨著降杠桿步伐，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了之前少有的發(fā)債猛增，但投資額大降的情況。

有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)杠桿的方式包括加快銷售、減少拿地、變賣資產(chǎn)、尋求股權(quán)融資、甚至資產(chǎn)包流轉(zhuǎn)等方式。

根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，三條紅線均超標的“紅色檔”企業(yè)有22家，包括恒大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等。諸多地產(chǎn)商通過多種方式降杠桿。

除加速銷售，房企也不斷轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)。11月1日，恒大公告將持有廣匯集團40.96%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給申能集團，轉(zhuǎn)讓總金額為148.5億元。稍早前，恒大863億元規(guī)模戰(zhàn)投簽訂補充協(xié)議，將戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長期持有，明確放棄回購權(quán)益。恒大還分拆旗下物業(yè)管理業(yè)務，已向港交所正式遞交上市申請表格。

另據(jù)報道，恒大、融創(chuàng)計劃首次在銀行間市場發(fā)債，并正在為此準備相關(guān)材料。

上述中型房企區(qū)域負責人表示，從公司內(nèi)部來說，在“三條紅線”半年過渡期內(nèi)，房地產(chǎn)公司要增加銷售回款、減少拿地等投資力度，并引入投資人增加權(quán)益。“我們也正在和一些地產(chǎn)公司協(xié)商，或者入股，或者流轉(zhuǎn)資產(chǎn)包，盡力在明年初之前把杠桿率水平降到合規(guī)范圍內(nèi)。”

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