“目前趨勢是，相較于對規(guī)模擴(kuò)張的追求，房企更看重安全系數(shù)，所以，紛紛放緩拿地步伐。”一位深圳房企的戰(zhàn)略運(yùn)營負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
盡管“三道紅線”的實(shí)施信息尚未明朗，但影響已經(jīng)立竿見影，最先反映到土拍市場上。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，全國300個(gè)城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環(huán)比減少2%，同比同樣減少10%。
克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告也提到，一方面是二季度補(bǔ)貨之后，企業(yè)重點(diǎn)仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上;另一方面，伴隨“三道紅線”出臺，企業(yè)融資進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致投資意愿下滑。其中9月TOP50房企的單月投資金額僅2156億元，較二季度均值下降42%。
10月中旬后，部分財(cái)務(wù)杠桿不高，手上現(xiàn)金相對充裕且位于“綠色檔”或“黃色檔”的房企，不想錯(cuò)失四季度窗口期，開始在土拍市場主動“出擊”。
無論是放慢腳步，抑或是逆勢“撿漏”，房企判斷趨于一致——將有限資金投向安全系數(shù)更高的城市或區(qū)域，對于這一輪土地的利潤率要求也高于以往。
謹(jǐn)慎擴(kuò)張
“雖然沒在第一批試點(diǎn)房企名單，但8月底座談會后，就對三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行控制。”在一家港股上市房企擔(dān)任投資負(fù)責(zé)人的羅凱表示，他所在公司上半年只觸及一條“紅線”，但從9月開始減弱拿地力度。
據(jù)其透露，8月他所在公司拿地金額超過100億元，但9月不足50億元，到了10月，拿地力度還在進(jìn)一步減弱。羅凱最近見了一家合作伙伴，對方原本正計(jì)劃與一家TOP4房企合作拿地，如今，合作伙伴也開始擔(dān)心TOP4房企的資金狀況。
羅凱觀察到，“三道紅線”后，多數(shù)房企對于拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)佐證了他的感受：2020年9月，全國300個(gè)城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環(huán)比減少2%，同比同樣減少10%。
謹(jǐn)慎一方面體現(xiàn)在房企參與土地招拍掛的積極性正在下降?？硕鹧芯恐行膶χ攸c(diǎn)城市的重點(diǎn)地塊參拍情況進(jìn)行監(jiān)測，得出的結(jié)果是，相比此前在土拍市場的積極，9月，200家典型房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)明顯降低。53%的企業(yè)這個(gè)月未參加重點(diǎn)地塊的出讓;另外32%的房企，參拍次數(shù)在5次及以下;參拍超過10次的房企僅有6%。
另一方面，房企拿地金額也在減少。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，二季度，50強(qiáng)房企單月拿地金額保持在3500億元以上;7-8月，50強(qiáng)房企單月拿地金額下降至3100億元左右;9月金額更低至2156億元，環(huán)比下降29%，相較1-8月的單月平均投資額也下降19%。
“三道紅線”出爐后，幾乎每家房企都統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對現(xiàn)金安全性以及負(fù)債狀況做了系統(tǒng)判斷，并考量接下來的應(yīng)對之道，尤其是債務(wù)出表的處理方式，“對今年拿地額度房企都清楚，很多企業(yè)當(dāng)時(shí)就進(jìn)入觀望期。”羅凱告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
按照“三道紅線”的要求，哪怕是“綠色檔”房企，有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過15%。“從整體趨勢來看，給到地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的空間很小，拿地謹(jǐn)慎是正常反應(yīng)。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波說，商品房銷售市場轉(zhuǎn)冷，一定程度上也限制了房企拿地的“步伐”。再加上，部分房企在二三季度拿了不少地，到了年底自然會收縮。
不僅公開市場，房企在收并購領(lǐng)域也轉(zhuǎn)向保守。“尤其是很多承債式100%股權(quán)收購，開發(fā)商都不敢下手了。”羅凱表示。
“膽怯”的背后同樣受到“三道紅線”影響。如果交易標(biāo)的的資產(chǎn)負(fù)債率過高，一旦并表資產(chǎn)負(fù)債表肯定被波及，“踩線”可能性增加，后續(xù)融資與現(xiàn)金能力也會相應(yīng)出現(xiàn)變數(shù)。
窗口期
10月22日，極少供地的東莞長安鎮(zhèn)祭出一塊商住用地，吸引了47家房企競拍，觸及最高限價(jià)。地塊轉(zhuǎn)入競配建環(huán)節(jié)后，1分鐘報(bào)價(jià)8輪，配建額度也達(dá)至最高。
經(jīng)過68輪廝戰(zhàn)，碧桂園從47家房企中突圍成功，以11.57億元、18%無償配建面積將土地收入囊中，剔除配建面積后，可售樓面價(jià)達(dá)2.59萬元/平方米，成為東莞歷史上單價(jià)第二高地王。
此前一天，東莞常平的一場土拍吸引了40家房企相爭48輪，最終，金地并以1.19萬元/平方米的樓面價(jià)將區(qū)域內(nèi)的地價(jià)推向新高。“現(xiàn)在還能拿地的房企，無疑都是手中有錢。”羅凱發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過一個(gè)多月的政策消化期，10月中旬以來，另一種趨勢正悄悄“冒頭”——具備繼續(xù)拿地能力的開發(fā)商不想錯(cuò)失機(jī)會，他們重新開始將目光投回土拍市場。
近日監(jiān)管部門下發(fā)給試點(diǎn)房企的三張監(jiān)測表，對房企資金監(jiān)測進(jìn)行穿透式全覆蓋，“三道紅線”外，還涵蓋了參股項(xiàng)目、明股實(shí)債、合作負(fù)債等表外融資。對于房企最直接的打擊，無疑體現(xiàn)在有息負(fù)債規(guī)模的增速上限，也即新增融資層面上。
房企“踩線”數(shù)量越多，所面臨的現(xiàn)狀就越嚴(yán)峻，他們無法通過新增杠桿擴(kuò)張，當(dāng)下重心并非拿地，而是回籠資金，改善負(fù)債。“對于負(fù)債率比較高、土儲比較充足的企業(yè)來說，即使一個(gè)季度不拿地，也不會造成太大問題。”林波說。
處于“綠色檔”或“黃色檔”的房企，過往杠桿加得不高，如果手上現(xiàn)金相對充裕，恰好是出手的機(jī)會。一家TOP10央企近期就頻頻在某一線城市的土拍現(xiàn)場舉牌，該央企的營銷負(fù)責(zé)人對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)坦言，他們公司的財(cái)務(wù)狀況比較穩(wěn)健，現(xiàn)金流充足，“三道紅線”后，他們在土地市場上的競爭對手減少，獲取土地的成功率相對更高。
部分房企在第四季度出擊，看中的是年底土地窗口期。每年末，單宗土地起拍價(jià)變化不大，但樓面價(jià)與溢價(jià)率在走低。很多房企認(rèn)為，如果手中持有貨幣，能在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿到便宜土地。“今年地價(jià)在二季度是高點(diǎn)，三季度開始下行。”林波的觀察印證了這一判斷。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為13%，較8月下降2個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類用地平均溢價(jià)率為15%，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)。
不過，房企對拿地要求其他時(shí)間點(diǎn)也更加嚴(yán)格。“手中資金更加金貴了，不是特別好的項(xiàng)目，企業(yè)都不會輕易出手。所以，這一輪進(jìn)入土拍市場的房企，肯定要提高利潤率標(biāo)準(zhǔn)。平時(shí)利潤率只要達(dá)到8%就可以，現(xiàn)在要求是9%-10%。”羅凱說，二季度，如果嚴(yán)格按照利潤率紅線的話，很多企業(yè)根本拿不到地。
同樣的趨勢還出現(xiàn)在收并購市場上。過往，房企進(jìn)行收并購，對標(biāo)的的判斷指標(biāo)通常聚焦在收益率、IRR上，就算標(biāo)的收益率稍低，但只要超過招拍掛，房企還是愿意“買單”。
如今，除了標(biāo)的收益率必須達(dá)到一定要求之外，房企的判斷標(biāo)準(zhǔn)還延伸到標(biāo)的項(xiàng)目公司本身的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流等。在設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)之時(shí)，也要著重考慮這筆收購對于交易方本身“三線四檔”的影響。
機(jī)遇
在一家準(zhǔn)千億房企工作的季鋒(化名)，10月初參加了集團(tuán)的一場經(jīng)營例會。“老板在會議上提到，第四季度是中國房企非常重要的一道分水嶺。‘三道紅線’大背景下，不具備擴(kuò)張條件的企業(yè)只能放緩步伐或原地踏步，土地市場一定會出現(xiàn)一個(gè)很好的窗口期。具備資金實(shí)力的企業(yè)抓住這個(gè)機(jī)遇，或許可以逆勢而上。”
正是在這場例會上，季峰的老板給公司眾人下達(dá)了一項(xiàng)硬指標(biāo)——公司一定要穩(wěn)住目前整個(gè)資金基本面，一面是加快回款，另一面必須保證融資通暢。“保衛(wèi)資金流的目標(biāo)并非為了生存，而是往手里多拿點(diǎn)‘子彈’，把握住第四季度的這個(gè)土地窗口期。因?yàn)樗艽罂赡軙绊懙狡髽I(yè)1-2年內(nèi)在行業(yè)中的地位。”這是季峰老板對自家企業(yè)做出的預(yù)判。
無論是拿地還是收并購，房企的一切投資行為歸根結(jié)底都是為了規(guī)模擴(kuò)張。“三道紅線”政策出爐之前，房地產(chǎn)行業(yè)更多以規(guī)模和速度論英雄。用陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌的話來講，房地產(chǎn)市場做大規(guī)模是第一需要，房企在規(guī)模擴(kuò)張的過程中，一般可能會受到財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營杠桿的驅(qū)動，當(dāng)負(fù)債加得越大，規(guī)模也就越大。
但“三道紅線”結(jié)束了財(cái)務(wù)杠桿的紅利時(shí)代;硬幣的另一面是，高增長的時(shí)代亦已過去。10月22日，在“2020天府論壇”上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林提到，中國經(jīng)濟(jì)由高速增長階段轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，“過去那種追風(fēng)口、賺大錢的機(jī)會越來越少，各個(gè)行業(yè)的競爭都趨于白熱化，除了極少數(shù)的企業(yè)，大多數(shù)中國企業(yè)進(jìn)入了‘賺辛苦錢、賺慢錢’時(shí)代。”
這樣的大背景下，若房企還想通過拿地、收并購實(shí)現(xiàn)在行業(yè)中的“彎道超車”，關(guān)鍵點(diǎn)在于，一定要精準(zhǔn)拿地。畢竟，如果進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)比較大的城市，不僅不能“彎道超車”，甚至可能深陷泥潭。
羅凱觀測到的最新情況是，在同等利潤指標(biāo)的前提下，當(dāng)前，所有房企更傾向于將資金投向安全系數(shù)更高的城市或區(qū)域。“因?yàn)槊考移髽I(yè)的投資目標(biāo)，都是希望資金投出去了，要更加快速周轉(zhuǎn)起來。”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)了今年截至10月19日50大城市的賣地情況，土地出讓金排行前十的城市，除了上海、廣州、北京三大一線城市之外，其余都是位于長三角、粵港澳大灣區(qū)以及中西部的二線城市。“房企現(xiàn)在一般不會往三四線城市沖。”林波表示。
一方面，三四線城市的安全邊界比較低，在商品房市場明顯轉(zhuǎn)冷的當(dāng)下，這些城市的去化速度容易受影響，進(jìn)而直接波及到房企的現(xiàn)金流;另一方面，過去一年或今年以來房價(jià)漲得比較快的城市，比如徐州，大部分都存在回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，房企選擇時(shí)也會特別謹(jǐn)慎。
不過，在羅凱看來，季峰所在房企只是一個(gè)特例。在這樣的時(shí)間點(diǎn)，房企實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的可能性不是很高。
他給出了兩個(gè)具象理由，一是多數(shù)房企通常不會集中將子彈壓在第四季度上，否則既會影響年內(nèi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如果搏錯(cuò)機(jī)會點(diǎn)，還容易出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
不過，在羅凱看來，季峰所在房企只是一個(gè)特例。在這樣的時(shí)間點(diǎn)，房企實(shí)現(xiàn)“彎道超車”的可能性不是很高。
他給出了兩個(gè)具象理由，一是多數(shù)房企通常不會集中將子彈壓在第四季度上，否則既會影響年內(nèi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如果搏錯(cuò)機(jī)會點(diǎn)，還容易出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
而且，按照行業(yè)內(nèi)的高周轉(zhuǎn)模式，一家房企從拿地到開盤，一般需要4-6個(gè)月時(shí)間。這意味著，今年第四季度拿下的地塊，以最快速度也正好趕在明年第二、三季度便可以入市銷售。正常來說，這部分土儲大概率影響的是2021年下半年和2022年上半年的銷售規(guī)模。
但今年4-8月份是土拍市場的高峰期，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)拿到足夠多的地塊。這些地塊多要等到明年初才開始銷售，同樣也能影響下一年的整體規(guī)模。
