大量中小房企虧損的同時(shí)，規(guī)模龍頭企業(yè)也面臨“增收不增利”的困局，毛利率下滑已是大勢(shì)所趨，短期未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象。
“上漲輪不到，下跌排前列!地產(chǎn)股跌跌不休，你還在堅(jiān)持嗎?”近期地產(chǎn)股的“慘烈”走勢(shì)，讓一個(gè)投資論壇中的股民叫苦連天，其中，超六成股民稱仍然持有、被虐到懷疑人生，但15%的股民已經(jīng)“割肉”。
市場(chǎng)上，地產(chǎn)股的表現(xiàn)著實(shí)慘不忍睹，整體估值屢創(chuàng)新低，上漲的個(gè)股可謂鳳毛麟角。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)指數(shù)整體下跌6.57%，截至11月2日收盤，A股151家房地產(chǎn)上市公司平均市盈率10.32倍，不足全部A股市盈率21.81倍的一半，房地產(chǎn)平均市凈率僅1.87倍。
企業(yè)方面，龍頭萬(wàn)科A股價(jià)年內(nèi)跌9.90%，招商蛇口跌24.81%，綠地控股跌6.40%，新城控股跌10.52%，華夏幸福跌35.19%。
更為嚴(yán)峻的是，從三季報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)板塊依然沒(méi)有向市場(chǎng)展示出太多樂(lè)觀的跡象。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，至少25家A股上市房企深陷虧損泥潭，債務(wù)危機(jī)難以化解的泰禾集團(tuán)，今年已虧損近20億元，平均每天虧717萬(wàn)元，相當(dāng)于北京西城區(qū)一套68平方米的二手房。
大量中小房企虧損的同時(shí)，規(guī)模龍頭企業(yè)也面臨“增收不增利”的困局，毛利率下滑已是大勢(shì)所趨，短期未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象。
“在堅(jiān)持房住不炒定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的政策背景下，地價(jià)和房?jī)r(jià)被嚴(yán)格限制，房企盈利空間壓縮的現(xiàn)象或?qū)?huì)持續(xù)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱。
25家房企前三季虧損
“今年工作太難做了，我們區(qū)域的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人已經(jīng)在考慮離職。”深秋時(shí)節(jié)，華北某小房企員工告訴記者，距年底只剩兩個(gè)月，部門業(yè)績(jī)壓力與日俱增。
在新冠肺炎疫情沖擊下，無(wú)數(shù)中小房企都掙扎在“生死邊緣”。據(jù)A股上市房企披露的三季報(bào)數(shù)據(jù)，至少25家前九月凈利虧損，營(yíng)收同樣齊齊暴跌。
虧損幅度在10億元以上的有泰禾集團(tuán)、云南城投、ST新光、嘉凱城，前九月分別虧掉19.73億元、10.39億元、10.12億元、10.02億元。
其中，泰禾前三季度營(yíng)收28.07億元，同比減少86.75%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-19.73億元，同比跌193.01%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-13.78億元，同比跌189.78%。
盡管今年泰禾支付給職工的現(xiàn)金較去年同期減少9.46億元、購(gòu)買商品及支付的各項(xiàng)稅費(fèi)同樣縮水，但因近期地產(chǎn)無(wú)集中交付項(xiàng)目，同時(shí)費(fèi)用化利息支出增加，處置子公司確認(rèn)投資收益減少，使其現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化。
截至九月末，泰禾短期借款48.87億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債651.34億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅25.27億元，短期資金缺口達(dá)674.95億元，比去年末的428.84億元再擴(kuò)大246.11億元。
目前，泰禾未完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02共7筆債券本息的兌付;因存在質(zhì)押融資違約，泰禾投資被司法強(qiáng)制執(zhí)行而導(dǎo)致被動(dòng)減持泰禾集團(tuán)股份585.5萬(wàn)股。
云南城投期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-10.39億元;影視、地產(chǎn)業(yè)務(wù)雙雙受困的嘉凱城，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約6.46億元，同比下降50.79%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-10.02億元，同比下降127.70%。
上述兩家公司同樣存在資金缺口，期末云南城投短期借款29.14億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債170.92億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅12.63億元;嘉凱城短期借款7.6億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債27.38億元，賬面現(xiàn)金僅1.81億元。
虧損幅度過(guò)億元的還有新華聯(lián)、ST松江、南國(guó)置業(yè)、美好置業(yè)、南山控股，其中新華聯(lián)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-6.80億元，同比暴跌516.94%。
大公國(guó)際資信稱，2020年以來(lái)，新華聯(lián)控股已構(gòu)成多期債券違約及利息展期及遞延支付，且逾期債務(wù)仍未償還。綜合來(lái)看，新華聯(lián)控股經(jīng)營(yíng)不確定性很大，難以保證債務(wù)及利息的到期兌付。
規(guī)模房企盈利能力有限
值得注意的是，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，規(guī)模房企也難逃業(yè)績(jī)“黑天鵝”。譬如華夏幸福，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入567.34億元，同比下降11.79%;歸屬上市股東凈利潤(rùn)72.8億元，同比下降25.30%。
2018年華夏幸福引入平安做股東，暫緩資金危機(jī)。該集團(tuán)承諾，以2017 年凈利潤(rùn)為基數(shù)，2018~2020年的歸母凈利增速分別不低于30%、65%和105%，同期歸母凈利分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。
過(guò)去兩年，華夏幸福均踩線完成業(yè)績(jī)承諾。但截至今年三季度末，集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)指標(biāo)完成率只有40.5%，如果未完成對(duì)賭協(xié)議相關(guān)指標(biāo)，華夏幸福的母公司華夏控股將對(duì)平安進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。
業(yè)績(jī)承壓，致使其現(xiàn)金流狀況進(jìn)一步緊張。期末華夏幸福短期借款342.64億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債597.62億元，在手貨幣資金僅386億元;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率76.5%，凈負(fù)債率達(dá)196.5%。
招商蛇口(001979.SZ)同樣盈利不佳，期內(nèi)營(yíng)收501.18億元，同比增長(zhǎng)96.21%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)21.92億元，同比大幅減少56.96%。
就房企利潤(rùn)齊齊暴跌，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴記者，受疫情影響，今年房企用“以價(jià)換量”的方式對(duì)沖停滯期的業(yè)績(jī)損失，并將銷售速度更快的低利潤(rùn)剛需產(chǎn)品集中入市;在房住不炒基調(diào)下，各城限價(jià)地塊入市，地價(jià)占銷售價(jià)格的比重不斷上升，拉低房企的利潤(rùn)水平。
相較而言，頭部企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，多家已追回去年的業(yè)績(jī)水平。
A股板塊房企營(yíng)收規(guī)模位于前列的有萬(wàn)科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、新城控股、金科股份、中南建設(shè)等，期內(nèi)分別營(yíng)收2415億元、3211億元、1175億元、701億元、477億元、459億元。
即便如此，上述房企也難逃利潤(rùn)空間下行的命運(yùn)。譬如新城控股，前九月?tīng)I(yíng)收701億元，同比增長(zhǎng)137.11%;但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅47.36億元，同比增長(zhǎng)26.91%，實(shí)際利潤(rùn)空間被大量吞噬。
類似的還有榮盛發(fā)展，期內(nèi)營(yíng)收同比增長(zhǎng)12.42%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少9.88%;華發(fā)股份營(yíng)收同比增加47.97%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比僅增1.45%。
利潤(rùn)率仍處下降趨勢(shì)
實(shí)際上，房企盈利水平下降，已是行業(yè)普遍趨勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月末百余家A股上市房企發(fā)布三季度財(cái)報(bào)，其中涉及百?gòu)?qiáng)房企21家，這21家房企第三季度平均毛利率28.0%，較上年同期下降13.5%。
陳霄表示，在今年疫情影響下，多城接連出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)土地價(jià)格和銷售價(jià)格嚴(yán)控，銷售溢價(jià)下滑，盈利空間縮窄;同時(shí)多數(shù)房企業(yè)績(jī)完成度不佳，抓緊時(shí)機(jī)積極推盤出新，降價(jià)促銷力度加大，導(dǎo)致其盈利空間繼續(xù)收窄。
貝殼研究院也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平不斷下滑，一方面是由于地價(jià)成本逐漸走高;另一方面，房企開(kāi)展促銷讓利活動(dòng)，有損其盈利水平。萬(wàn)科、招商蛇口等多家房企表示，至年末企業(yè)毛利水平有進(jìn)一步下降的可能。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為5937元/平方米，同比上漲6.9%;4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為17268元/平方米，同比上漲19.0%。
自2018年以來(lái)，房企此前拿下的高價(jià)地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，多數(shù)企業(yè)盈利開(kāi)始承壓;今年二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)火熱，高溢價(jià)地成交不斷，這些項(xiàng)目未來(lái)也將陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)盈利上，繼續(xù)對(duì)其利潤(rùn)率產(chǎn)生影響。
潘浩告訴記者，如果將房企以價(jià)換量作為短期成因，那房企銷售成本的上升將成為行業(yè)中長(zhǎng)期的趨勢(shì)。房企盈利水平受供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性影響，會(huì)出現(xiàn)階段性波動(dòng)，但行業(yè)整體利潤(rùn)水平下降是發(fā)展趨勢(shì)。
隨著“三道紅線”落地在即，房企靠金融杠桿彎道超車已不再可能。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元，同比微增1%，增幅較2019年同期大幅收窄20%。這意味著，房企在金融監(jiān)管升級(jí)過(guò)渡期內(nèi)，將面臨降負(fù)債與沖業(yè)績(jī)的雙重考驗(yàn)。
資本市場(chǎng)已嗅到風(fēng)向。wind數(shù)據(jù)顯示，自年初至10月30日，地產(chǎn)行業(yè)總市值縮水2898億元。“三道紅線已經(jīng)成為新的起點(diǎn)，內(nèi)卷化的融資和拿地競(jìng)爭(zhēng)將告一段落。”中信證券稱，目前房企購(gòu)入土地的潛在盈利水平已見(jiàn)底，2021年后年業(yè)績(jī)?cè)鏊?0%以上的企業(yè)將屬鳳毛麟角。
記者了解到，因生存環(huán)境日漸逼仄，有華北本土企業(yè)決定剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集中精力做旗下能源制造業(yè)板塊。被淘汰出局，已是一些小房企的必然命運(yùn)。仍在堅(jiān)守的房企，將面臨更激烈的殊死搏殺。
