物業(yè)股上市必漲的神話破滅了。9月份以來，港股物業(yè)板塊整體向下調(diào)整，碧桂園服務(wù)等多只明星股票紛紛翻綠，新上市的第一服務(wù)甚至開盤直接破發(fā)，令投資者大跌眼鏡。
物業(yè)板塊上半年風(fēng)頭正盛，在疫情沖擊下跑贏大盤。越來越多的房企嗅到風(fēng)向，匆忙分拆旗下物業(yè)公司上市，其中不乏體量尚小、競爭力不強(qiáng)的迷你型企業(yè)。
在“三道紅線”融資新規(guī)背景下，盡管房企做低負(fù)債的算盤打得精確，但資本市場已不會通通買賬。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著物業(yè)股投資價值回歸理性，板塊整體市盈率會回落，小型企業(yè)也將面臨被市場吞噬的境地。
物業(yè)股必漲神話破滅
去年至今的物業(yè)上市潮中，僅兩家公司上市破發(fā)，第一服務(wù)是其中一個。
10月22日，第一服務(wù)在港交所掛牌上市，開盤價2.0港元，較發(fā)行價下跌18.7%，當(dāng)日報收1.76港元，跌幅高達(dá)26.67%。上市第二日，第一服務(wù)股價繼續(xù)下挫，截至發(fā)稿股價已跌至1.51港元。
在近兩年的港股資本市場，物企股價飆漲并不鮮見，因此新上市公司跌破發(fā)行價，令投資者對物業(yè)股的行情心生疑竇。“港股打新紅利的時代要結(jié)束了嗎?”有股民直言，發(fā)行人將估值提得太高，卻遭到市場用腳投票。
第一服務(wù)注冊成立于2020年，前身為當(dāng)代置業(yè)旗下兩家公司：第一物業(yè)及第一人居。2016年及2018年，主營物管業(yè)務(wù)的第一物業(yè)，以及主營綠色人居的第一人居分別從新三板退市，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。
在魚龍混雜的物業(yè)賽道，第一服務(wù)規(guī)模尚小，去年該公司全年營收6.24億元，凈利潤8386萬元。截至2020年5月22日，第一服務(wù)在管總面積1500萬平方米，根據(jù)各物業(yè)公司中報數(shù)據(jù)，其在已上市物業(yè)公司中排名倒數(shù)第四。
上述業(yè)績，還是由母公司哺育得來。招股書顯示，過去三年，第一服務(wù)來自控股股東的項(xiàng)目收益占比分別為93.7%、88.2%、87.9%;截至2020年4月，公司近八成在管面積從當(dāng)代置業(yè)處獲取。
在業(yè)內(nèi)看來，物業(yè)公司估值高企，且大幅高過地產(chǎn)母公司，背后是資本對這一新生賽道及成長性的看好。而一些迷你物業(yè)公司，背后的開發(fā)商同樣規(guī)模不大、資金吃緊，因此難支撐較高的估值。
但是，去年上市的小物企如鑫苑服務(wù)，上市當(dāng)天股價大漲超七成，同為名不見經(jīng)傳的公司，第一服務(wù)卻遭到市場冷遇。有投資者直言，這體現(xiàn)了上市時機(jī)的重要性，當(dāng)下正值物管熱浪退潮時。
“股價下調(diào)或破發(fā)，說明投資者更加理性了，至少說明和過去的大環(huán)境相比略有改變。近期要防范部分物企質(zhì)量不高、盈利空間過窄等問題，這容易影響對整個行業(yè)的判斷。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
潮水退去時，不僅是第一服務(wù)，近期上市的卓越商企服務(wù)，上市當(dāng)日也僅漲3%，截至發(fā)稿報收10.36港元。卓越商企服務(wù)是少數(shù)先于集團(tuán)地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)資本化的物管企業(yè)，卻未享受到資本熱浪。
目前，港交所還有約10家物業(yè)公司正在排隊，其中不乏大型房企旗下公司。譬如10月26日，融創(chuàng)中國公告稱，融創(chuàng)服務(wù)已通過港交所聆訊，短期內(nèi)將在香港主板掛牌上市。
富途證券認(rèn)為，物業(yè)板塊多數(shù)個股估值處于高位，疊加同質(zhì)化新股大量上市，市場供給大幅增加，引發(fā)板塊整體估值中樞下行?？晒┩顿Y的同質(zhì)化標(biāo)的大量增加，投資者自然不再愿意出高價。
虛高的估值開始回調(diào)
不僅是新上市物企開始遭遇冷遇，近兩月來，多只明星物業(yè)股紛紛翻綠，下調(diào)幅度超出市場預(yù)期。“近期港股物業(yè)板塊整體大幅回調(diào)，多數(shù)物業(yè)股回調(diào)幅度達(dá)20%~30%。”富途證券指出。
市值規(guī)模位于首位的碧桂園服務(wù)，自8月底股價沖上56.50港元的高點(diǎn)后，便一路震蕩下調(diào)，10月份下跌態(tài)勢更為猛烈，截至發(fā)稿股價已跌至45.1港元，當(dāng)日跌幅3.32%，較高點(diǎn)跌去兩成。
市值規(guī)模位于百億以上陣營的物企，近兩個月資本市場表現(xiàn)同樣不佳，雅生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)等公司股價紛紛下行。
保利物業(yè)自8月份開始股價便一路下滑，三個月內(nèi)股價已跌去超三成，截至發(fā)稿報收52.85港元，當(dāng)日跌幅3.65%;此前股價漲幅領(lǐng)跑的永升生活服務(wù)，近兩個月來已跌去超兩成，目前報收12.98港元。
市值規(guī)模位于50億~100億區(qū)間的藍(lán)光嘉寶服務(wù)、時代領(lǐng)里、彩生活，以及市值規(guī)模50億以下的濱江服務(wù)、南都物業(yè)、奧園健康等公司，同樣未能守住地盤，股價下跌態(tài)勢更為劇烈。
“近期相關(guān)物業(yè)股股價下跌，主要因資金獲利回吐，以及未來將有數(shù)家此類公司IPO且新股估值更低，小型股或增長緩慢的公司可能在短期內(nèi)股價表現(xiàn)不佳，跑輸大市。”銀河聯(lián)昌認(rèn)為。
板塊擠泡沫趨勢明顯，物業(yè)股還是優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的嗎?實(shí)際上，市盈率是評估企業(yè)投資價值的重要指標(biāo)，因物管行業(yè)處于上升期，上半年物業(yè)股市盈率基本介于40~50倍，招商積余還曾一度超過130倍。
這一估值水平有其內(nèi)在邏輯。易居企業(yè)控股CEO丁祖昱認(rèn)為，物業(yè)管理是幾乎沒有有息負(fù)債與應(yīng)收賬款的行業(yè)，輕資產(chǎn)特性決定了其沒有重大資本支出，盈利質(zhì)量穩(wěn)健，現(xiàn)金流狀況較好。
但億翰智庫也表示，高達(dá)40~50倍的PE (Price Earnings,簡稱“PE”)，一定程度上已透支了企業(yè)未來兩年的業(yè)績，估值的確偏高了。未來隨著上市熱潮退卻，投資價值邏輯回歸理性，物管板塊整體市盈率必然會出現(xiàn)回落。
值得注意的是，9月份以來，物業(yè)股估值已出現(xiàn)回調(diào)，當(dāng)月平均市盈率約34倍。目前，碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)等估值仍在50倍左右，濱江服務(wù)、奧園健康、藍(lán)光嘉寶服務(wù)等估值已在20倍以下。
“頭部企業(yè)規(guī)模在擴(kuò)張，但依托于服務(wù)場景所帶來的內(nèi)生造血能力占比依然很小，智慧化建設(shè)仍沒能平衡投入和產(chǎn)出。”億翰智庫認(rèn)為，投資者從激情逐漸回歸理性，對物管行業(yè)也有了新的認(rèn)識。
行業(yè)競爭進(jìn)入白熱化
盡管二級市場逐步回歸理性，但新上市物企仍不乏明星投資機(jī)構(gòu)支持。
8月13日晚間，中國恒大發(fā)布公告稱，旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)將引入235億港元戰(zhàn)略投資以支持發(fā)展，戰(zhàn)略投資者名單包括中信、光大控股等央企，馬云持股的云鋒基金、紅杉資本等投資基金。
上市破發(fā)的第一服務(wù)，股東榜單中同樣有鼎暉投資、新龍脈資本等機(jī)構(gòu)身影;卓越商企服務(wù)上市引入騰訊、京東、南方基金等9名基石投資者，此前通過聆訊的世茂服務(wù)也引入騰訊、紅杉資本等作為股東。
一級市場與二級市場的反差，實(shí)際上反映出資本對物管賽道仍持看好態(tài)度。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴記者，整體而言，物業(yè)板塊仍然發(fā)展?jié)摿^大，且目前正處于行業(yè)發(fā)展初期，有較大發(fā)展和進(jìn)入空間;并且其輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)金流穩(wěn)定，負(fù)債率較低，對資本市場更具吸引力。
富途證券直言，雖然短期板塊遭遇大幅回調(diào)，但無法改變長期邏輯，即物管行業(yè)的集中度以及景氣度有望持續(xù)提高，行業(yè)龍頭市占率和業(yè)績空間遠(yuǎn)未見頂，看好具備扎實(shí)基本面和成長空間的龍頭物業(yè)股。
但小型物業(yè)面臨的競爭將更為激烈。上半年，中奧到家在管面積為65.1百萬平方米，較去年末減少0.3百萬平方米，在管面積負(fù)增長不僅埋下業(yè)績隱患，也直接反映到資本市場上，致使其股價一路下行。
隨著上市陣營持續(xù)擴(kuò)充、各大物企跑馬圈地加劇，留給這類中小物企的發(fā)展空間逐漸減小。億翰智庫稱，小型房企或獨(dú)立三方物企需要未雨綢繆，找準(zhǔn)適合自身發(fā)展的服務(wù)領(lǐng)域，深挖企業(yè)護(hù)城河，避免被行業(yè)淘汰。(孫夢凡)
