8月LPR如期下調(diào)，最新個人房貸利率將下調(diào)0.15個百分點。8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點，5年期以上LPR為4.3%，較上月下調(diào)15個基點。這是LPR今年第三次下調(diào)，1年期LPR和5年期LPR今年分別累計下降15個基點和35個基點。
企業(yè)貸款利率已很低
本次LPR下調(diào)已在市場預期之中。8月15日人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作，中標利率均下降10個基點。從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào);不過，MLF利率不變時，LPR不一定不變，曾有過多次下調(diào)。
值得注意的是，本次1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，6月份企業(yè)貸款加權(quán)平均利率已降至4.16%的歷史新低，同時1年期LPR已處于較低水平，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應投盡投”下貸款利率點差的大幅壓降，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎上出現(xiàn)大幅減點，且與部分定期存款定價之間已形成“倒掛”。在此情況下，若1年期LPR下調(diào)幅度過大，也容易加劇企業(yè)對銀行的套利行為，降低政策效果。
再次下調(diào)有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
本次5年期以上LPR下調(diào)幅度大于1年期LPR，與5月份的那次調(diào)整比較類似。當時，1年期LPR沒有調(diào)整，5年期以上也是下調(diào)15個基點。
天風證券固定收益首席分析師孫彬彬此前已預計到5年期LPR會下調(diào)15個基點。他主要是從兩個方面考慮，一是從LPR改革至今，5年期以上LPR比1年MLF要少降5BP(BasisPoint，基點)。二是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場出發(fā)，需要進一步降低住房貸款利率、向歷史低點靠攏。孫彬彬認為，15BP似乎能夠滿足穩(wěn)增長和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的基本要求。
華泰證券研究所副所長張繼強表示，7月信貸的塌陷很大程度上源于房地產(chǎn)，居民部門仍在延續(xù)降杠桿趨勢。對于房地產(chǎn)而言，保交樓是核心，但穩(wěn)房價是關鍵，促進需求回暖才能讓整體行業(yè)重回正常軌道。目前二三線城市的房地產(chǎn)銷量同比跌幅還在30%至50%，對穩(wěn)信貸和穩(wěn)投資的拖累依然嚴重。這些因素決定了5年期LPR下調(diào)的必要性大增。5年期LPR下調(diào)有助于降低居民存量貸款負擔，一定程度上減緩還貸潮，并釋放消費潛力。
首套房貸最低利率今起降至4.10%
由于房貸利率普遍在LPR基礎上加點定價，各地今起執(zhí)行最新的房貸利率，首套房貸利率和二套房貸利率均同步下調(diào)15個基點。
今年5月15日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進行調(diào)整，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由LPR降為LPR減20個基點，二套房貸利率下限仍為LPR加60基點。因此，今天開始全國范圍內(nèi)首套房貸利率下限將降為4.10%，二套房貸利率下限為4.9%。目前，已有大量城市的首套房貸利率都按全國下限執(zhí)行。
以等額本息方式還款的100萬元首套房貸為例，若貸款年限為30年，降息前利率為4.25%，月供為4919.40元，此次降息后利率降為4.10%，月供為4831.98元，每月少付87.42元，一年大約可省1050元，30年共可節(jié)省31500元;若貸款額度為300萬元，每年可省3150元，30年可節(jié)省94500元。
同樣100萬元貸款，如果年限為25年，降息前月供為5417.38元，降息后月供為5333.74元，每月節(jié)省利息為83.64元，一年大約節(jié)省1000元，25年節(jié)省25000元。若貸款300萬元，一年大約可省利息3000元，25年節(jié)省利息75000元。
北京首套房百萬房貸月供減少87元
北京地區(qū)房貸利率近年來一直保持穩(wěn)定，目前的個人房貸定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點，分別比全國利率下限高出0.55和0.45個百分點。北京地區(qū)的房貸年限最長為25年。
此次調(diào)整后，若加點幅度沒有變化，北京地區(qū)首套房貸最低利率將從5%降至4.85%，二套房貸利率下限從5.5%降至5.35%。
以百萬元25年期首套房貸款為例，此前月供為5845.90元，此次降息后變?yōu)?758.84元，每月也是減少87元;若以北京二套房貸下限利率計算，百萬元25年期貸款，月供將從6140.87元降至6051.62元，每月節(jié)省利息近90元。
存量房貸客戶或明年可享降息紅利
需要提醒的是，廣大存量房貸客戶不一定能立馬享受到此次降息的紅利。
浮動利率存量房貸會依據(jù)合同約定按期調(diào)整利率。一般銀行都規(guī)定重定價周期為一年，并在合同中約定重定價日，每年重定價日那天根據(jù)相應的LPR情況確定當年實際執(zhí)行的房貸利率。
北京青年報記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日;另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。1月1日重定價的存量房貸客戶今年之內(nèi)都不能享受這個最新利率，需要等2023年1月1日根據(jù)2022年12月份的LPR來確定。根據(jù)貸款放款日確定重定價日的客戶，如果重定價日在8月20日及之前，今年已經(jīng)重新定價，也需要等到明年再調(diào)整;只有重定價日是在8月21日及之后的客戶，可很快享受到本次調(diào)整后的紅利。
(文/本報記者程婕)
