商品房預(yù)售制度，曾經(jīng)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了重要的影響作用。但是，隨著商品房預(yù)售制度的問題逐漸展現(xiàn)，人們對商品房預(yù)售的爭議也越來越大了。

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商品房預(yù)售，其實(shí)指的是房企將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，并由承購人預(yù)先支付定金或者房款的行為。在業(yè)內(nèi)，人們把這種現(xiàn)象稱為期房。

商品房預(yù)售制度的建立，到底帶來哪些好處？

從開發(fā)商的角度出發(fā)，可以緩解了資金鏈的壓力。通過商品房預(yù)售的方式，提升了資金利用率，降低了資金缺口壓力。另外，從購房者的角度出發(fā)，一般來說，期房比現(xiàn)房具有一定的成本優(yōu)勢，開發(fā)商為了吸引購房者，往往也會有相應(yīng)的優(yōu)惠，購房者也可以從中減輕了購房的成本。

不過，商品房預(yù)售制度的缺點(diǎn)也不少。

舉一個例子，開發(fā)商拿到了預(yù)售款，相當(dāng)于把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者，在開發(fā)商占用了預(yù)售資金之后，他們未必會把錢完全用在工程建設(shè)之中，可能會把錢用到了其他地方，包括拿地、新項(xiàng)目開發(fā)乃至其余領(lǐng)域的投資等等。

當(dāng)購房者支付了預(yù)售款之后，相當(dāng)于承擔(dān)了未來的投資風(fēng)險。假如開發(fā)商發(fā)生了資金斷裂或者卷款逃跑等行為，將會出現(xiàn)爛尾樓的情況，購房者將會承擔(dān)很大的投資風(fēng)險。針對這一種情況，因項(xiàng)目仍未完成建設(shè)，且不能夠交付使用，在購房者還沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的背景下，爛尾樓的實(shí)際價值非常低，這對購房者來說，確實(shí)不公平。

商品房預(yù)售制度解決了開發(fā)商的實(shí)際需求，并降低了資金使用成本，但對購房者來說，他們的實(shí)際利益卻并未得到根本性的保障。站在這個角度出發(fā)，商品房預(yù)售制度應(yīng)該要好好改革了。

取消商品房預(yù)售制度的時機(jī)成熟了嗎？

假如在這個時候取消商品房預(yù)售制度，很可能會造成開發(fā)商的資金壓力更緊張。對房企來說，本來已經(jīng)存在融資渠道不暢通的問題，預(yù)售制度成為了部分房企的救命稻草。如果這個時候再把預(yù)售制度取消了，那么對很多房企來說，也許會面臨資金鏈的壓力，加速了行業(yè)洗牌的節(jié)奏。

不過，商品房預(yù)售制度的延續(xù)，并不利于保障購房者的切身利益。因此，針對商品房預(yù)售制度，應(yīng)該要進(jìn)行全方位的改革。

例如，針對過去購房者一次性繳納較高比例的預(yù)售款現(xiàn)象，應(yīng)該要改變一下。在實(shí)際情況下，可以采取按照工程進(jìn)度繳款的形式，既可以保障購房者的合法權(quán)益，而且又可以起到項(xiàng)目監(jiān)督、防止開發(fā)商任性挪用資金的行為。

又如，應(yīng)該對預(yù)售資金有明確的監(jiān)督職責(zé)。一般來說，銀行等放款機(jī)構(gòu)應(yīng)該要有相應(yīng)的資金監(jiān)督職責(zé)，但多年來預(yù)售資金監(jiān)督職責(zé)并不明確，由此導(dǎo)致了部分房企任性挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象。對此，可以引進(jìn)第三方保險機(jī)構(gòu)，并由開發(fā)商或者銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行出資，通過第三方保險機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目工程與預(yù)售資金去向進(jìn)行實(shí)時監(jiān)督，一旦發(fā)生了問題，就由第三方保險機(jī)構(gòu)先行墊付，保障工程項(xiàng)目的順利完工。之后，再由第三方保險機(jī)構(gòu)對預(yù)售資金進(jìn)行后續(xù)追繳，這也可以很好保障購房者與銀行的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售制度曾經(jīng)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場起到了積極的影響意義，但隨著暴露的問題越來越多，是時候考慮對商品房預(yù)售制度進(jìn)行改革了，首要任務(wù)還是要保障購房者的合法權(quán)益。

(本文作者介紹：獨(dú)立財經(jīng)評論員，財經(jīng)作家)

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