2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市。回想起去年這個(gè)時(shí)候的公募REITs表現(xiàn)，因上市品種不多，且屬于國內(nèi)市場(chǎng)比較新穎的品種，首批公募REITs獲得了市場(chǎng)資金的炒作，首批公募REITs的首日上市也為投資者帶來了不錯(cuò)的投資收益率。

(資料圖)

時(shí)隔一年時(shí)間，當(dāng)時(shí)上市的9只公募REITs，價(jià)格發(fā)生了明顯的分歧。但是，如果按照發(fā)售價(jià)格計(jì)算，多數(shù)首批公募REITs依然實(shí)現(xiàn)了正收益率，個(gè)別公募REITs的價(jià)格表現(xiàn)比較亮眼，但期間也有品種出現(xiàn)了破發(fā)的跡象。

今年6月21日，屬于首批公募REITs的首次解禁日期。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一次9只公募REITs的解禁規(guī)模達(dá)到110億元以上，占這幾家公募REITs總市值超過30%。

面對(duì)巨額解禁規(guī)模，對(duì)公募REITs品種的價(jià)格表現(xiàn)難免會(huì)構(gòu)成一些壓力。不過，與股票相比，公募REITs的價(jià)格波動(dòng)率較低，超過2%的跌幅已經(jīng)是比較大的單日跌幅了。

時(shí)至目前，獲批成立的公募REITs品種只有13只，只是較一年前獲批的9家公募REITs數(shù)量略有增長。在接下來的時(shí)間里，隨著政策環(huán)境的持續(xù)改善，不排除公募REITs可能會(huì)存在擴(kuò)容的預(yù)期，到時(shí)候給投資者帶來更多選擇的空間。

公募REITs的推出，最直接的影響，莫過于提升企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)速度，并拓寬相關(guān)企業(yè)的融資渠道，對(duì)助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、完善基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的“補(bǔ)短板”工具帶來了積極的影響。

站在投資者的角度出發(fā)，隨著公募REITs的推出，將會(huì)為投資者帶來了更豐富的投資渠道，滿足投資者多元化的投資需求。面對(duì)“民間資金多，投資渠道少”的大環(huán)境，公募REITs的推出與擴(kuò)容，無疑具有了積極的影響作用，而且從之前首批公募REITs的申購熱度來看，也深受投資者的青睞，申購熱情高漲。

與股票相比，REITs具備了一定的債性特征。從價(jià)格波動(dòng)率來看，REITs的價(jià)格波動(dòng)率明顯低于股票，但也可能高于債券等品種。從過去一年的市場(chǎng)表現(xiàn)分析，REITs的波動(dòng)率不算高，但仍然存在一定的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，未必屬于低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道。

不過，REITs的底層資產(chǎn)屬于實(shí)體項(xiàng)目，信用風(fēng)險(xiǎn)比較低，信用違約風(fēng)險(xiǎn)極低。所以，相對(duì)于股票來說，REITs的安全性會(huì)明顯高于股票資產(chǎn)。此外，REITs具有強(qiáng)制分紅的特征，但分紅率并非固定，根據(jù)不同的REITs品種，會(huì)存在不一樣的分紅率水平。一般來說，REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

從目前已上市的公募REITs品種分析，基本上覆蓋了交通、能源、園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等行業(yè)，這些行業(yè)的項(xiàng)目比較明確與清晰，信用風(fēng)險(xiǎn)比較低，但這些項(xiàng)目很難出現(xiàn)持續(xù)大幅增長的預(yù)期，所以從資本炒作的角度出發(fā)，在缺乏亮眼投資預(yù)期的背景下，很難會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大漲大跌的表現(xiàn)，拉長周期分析，REITs的價(jià)格波動(dòng)會(huì)顯得比較平穩(wěn)。

正如上文所述，公募REITs并非零風(fēng)險(xiǎn)，部分REITs品種也許還談不上低風(fēng)險(xiǎn)，畢竟上市以來仍然存在破發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格波動(dòng)的不確定性仍然存在。從投資者的角度出發(fā)，需要選擇比較好的投資點(diǎn)，凈資產(chǎn)值、發(fā)售價(jià)格與現(xiàn)金分配率等指標(biāo)是比較好的衡量指標(biāo)，但從長期的投資周期來看，破發(fā)概率較小，長期大概率可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健保值增值的效果。

從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，高比例配置某一資產(chǎn)未必是明智的選擇。面對(duì)當(dāng)前比較復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)行多元化的資產(chǎn)配置，可以從一定程度上提升資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，避免單一資產(chǎn)劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來說，只要在估值合理的區(qū)域參與投資，那么中長期獲得資產(chǎn)增值的概率是比較高的。針對(duì)公募REITs的投資，未必適合短線投機(jī)客，更適合擁有足夠耐心，且擁有一定長期閑置資金的長線投資者參與。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)配置 閑置資金 投資周期