又被房價(jià)刺痛了!
兩三千萬深圳豪宅開盤三次全部被秒光，甚至又爆出上百萬“喝茶費(fèi)”，被深圳住建局緊急叫停!
豪宅、秒光、百萬喝茶費(fèi)等超級(jí)看漲詞匯刺激神經(jīng)的同時(shí)，又有消息爆出，深圳豪宅降價(jià)千萬，北京3年超10萬家庭購房虧100萬+，來個(gè)反差刺激!
房價(jià)到底是漲還是跌?已經(jīng)蒙圈了!
在媒體上，樓市的確很火爆;但是，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，樓市卻相當(dāng)冷靜。
很多人不知道，媒體的寫作特征是，找突出案例。只有個(gè)例特征非常突出，它們才會(huì)成為媒體的一個(gè)“選題”。
一個(gè)樓盤，如果沒有被秒光，沒有天價(jià)喝茶費(fèi)，不會(huì)得到媒體的關(guān)注;一個(gè)樓盤，價(jià)格沒有腰斬，售樓處沒有砸桌子，也不會(huì)得到媒體的關(guān)注。
所以，大家從媒體上獲得的信息就非常極端：房價(jià)要么暴漲，要么腰斬，就沒有正常過。
如果你記憶力好，肯定會(huì)精神分裂。不是昨天還說這個(gè)城市房價(jià)暴漲么?怎么今天又暴跌?一會(huì)暴漲一會(huì)暴跌?這是因?yàn)?，一個(gè)城市里面，有的樓盤火爆，有的樓盤冷清，都被爆了出來而已。
這是行為金融學(xué)里面的，典型的可得性偏差(Availability Bias)。
意思是，謊言聽了一千遍就成了真理。如果你今天看了一篇報(bào)道說一個(gè)樓盤漲價(jià)，明天看了一篇報(bào)道說一個(gè)樓盤漲價(jià)，那么你一定會(huì)覺得所有房價(jià)都在漲。
這是認(rèn)知的缺陷!我們更容易被自己所看到或者聽到的東西影響，而不是用統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)去思考問題。
必須得承認(rèn)，人與人之間的認(rèn)知水平差距很大，有些人就是無法認(rèn)知復(fù)雜的事情。
如果你提醒一下，這只是個(gè)例，要看整體情況，有些固執(zhí)的人甚至?xí)R你，因?yàn)樗麄冎幌嘈抛约嚎吹降氖虑椤?/p>
關(guān)鍵是，很多人不知道，自己所見所聞，也是經(jīng)過“選擇”的;很多人也區(qū)分不開，個(gè)體案例、區(qū)域形勢(shì)，以及整體局勢(shì)之間的差別。
真正的科學(xué)認(rèn)知，就是看見深圳個(gè)別豪宅樓盤被秒光，只代表這個(gè)樓盤火爆。它不代表深圳豪宅市場(chǎng)復(fù)蘇，不代表深圳房地產(chǎn)復(fù)蘇，更不代表全國房地產(chǎn)復(fù)蘇。
按照邏輯推斷，深圳豪宅市場(chǎng)可能，注意是，可能在復(fù)蘇，但是具體有沒有復(fù)蘇，還得看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);
按照邏輯可以進(jìn)一步往下推斷，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“可能”在復(fù)蘇，但是具體有么有復(fù)蘇，也得看統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)什么樣子呢?
據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，3月份，深圳二手房賣掉8008套，環(huán)比增長3.8倍，同比增長76%;新房賣掉3152套，環(huán)比增長279.8%;成交面積32.4萬平方米，環(huán)比上升279.9%。
再對(duì)比一下2月份數(shù)據(jù)，2月，深圳二手房住宅成交了1667套，同比下跌16.5%、環(huán)比下跌77.8%，成交套數(shù)創(chuàng)2012年3月以來的新低。
可以很明確的得出結(jié)論：深圳房地產(chǎn)成交，確實(shí)很火爆。
成交量火爆，也不代表房價(jià)暴漲。3月份，深圳二手房的房價(jià)還下跌了1.21%，均價(jià)下跌了897元。
于是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)就很清楚了：深圳3月份二手房成交量確實(shí)大幅飆升，中介業(yè)務(wù)也多了起來，但是深圳的房價(jià)卻相當(dāng)平穩(wěn)，不僅沒有大幅上漲，還小幅下跌了1.2%。
這根本沒法簡單的概括為，深圳樓市到底火爆不火爆，因?yàn)闆]有一個(gè)約定俗成的標(biāo)準(zhǔn)。
成交量暴增，房價(jià)還有所下跌，你說，這種情況到底叫火爆，還是叫不火爆?看問題別這么簡單嘛。
再來看全國的情況。
2月份，全國售樓處都關(guān)門了，交易量暴跌80%-90%。3月份，全國差不多都開工了，成交量肯定比2月份火爆，跟深圳差不多。
全國房價(jià)啥情況呢?
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15097元/平方米，環(huán)比微漲0.08%，同比上漲0.90%，漲幅收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)。
所以，全國樓市的故事就很清晰了，房地產(chǎn)確實(shí)成交量在暴漲，中介也開始很忙碌，但是房價(jià)總體仍然很穩(wěn)定，沒有明顯上漲。
大家看到的“秒光盤”，“日光盤”，“百萬茶水費(fèi)”等等，只能說明極個(gè)別樓盤火爆，不代表深圳整體樓市，也不代表全國樓市。
更不代表，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)火爆!
3月份，進(jìn)入萬元大關(guān)的城市又多了兩個(gè)，分別是連云港和日照。
當(dāng)下，全國已經(jīng)有73個(gè)城市的二手房均價(jià)超過萬元，其中最奇葩的是，長沙。
最新數(shù)據(jù)顯示，長沙3月份二手房均價(jià)11101元，排名第60位。要知道，長沙GDP排名可是全國第14!
經(jīng)濟(jì)超強(qiáng)，房價(jià)超低，長沙很幸福。
2019年，長沙房價(jià)收入比僅6.4，全國50城房價(jià)收入比倒數(shù)第一，買房全國最輕松，工作6年就能在長沙買一套房，真是太幸福了!
為什么?為什么?
政策調(diào)控?從2016年，長沙就推出房7條，3.18、5.20和9.23等政策，差不多十多個(gè)樓市政策文件。
問題是，長沙房價(jià)不漲，也不是從2016年開始的啊。十多年了，房價(jià)一直都沒怎么漲。
再說了，有些城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策也沒少，但是房價(jià)還蹭蹭的飆升。( 時(shí)晨晨)
還有的城市，甚至限定房價(jià)每年漲幅不超過5%，結(jié)果一個(gè)季度就漲了5%，臉打得啪啪響!
長沙房價(jià)不漲的根本原因是，單位房、福利房泛濫，而且價(jià)格超低。
在長沙，公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行等國企和事業(yè)單位類，基本都有單位自建房，正規(guī)編制員工都有房子分。
直到2010年，仍然有單位跟開發(fā)商合作。
基本上，長沙本地人，每家每戶都有房子，而且還不止一套，差不多都是上百平的大房子。
長沙的單位房和福利房的比例非常高，沒有見到過具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是根據(jù)個(gè)人體驗(yàn)來估計(jì)，起碼能占到市場(chǎng)存量的40%-50%。
這些單位房和福利房有一個(gè)特征，價(jià)格特別便宜，比市場(chǎng)價(jià)便宜20%，甚至便宜50%。
這不是個(gè)例，大家可以看一下，凡是經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，房價(jià)卻不怎么高的城市，比如重慶、西安等地，基本上都是，單位房、福利房占比非常高!
現(xiàn)在，長沙每年仍然供應(yīng)大量土地，絕對(duì)不比其他二線城市少，但是限價(jià)地占比非常高，所以土地出讓金收入并不高。
看出來了吧?房價(jià)的問題，其實(shí)是房屋供給的問題。
再往下進(jìn)一步延伸，房價(jià)問題，歸根結(jié)底，就是土地供給問題。
滿足居住需求，打擊炒房，控制房價(jià)，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，增加土地供給，增加房屋供給是唯一出路!
理解這一點(diǎn)后，就特別容易理解深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。
為啥每次調(diào)控放松，深圳最先反彈?為何深圳房價(jià)全國第一?因?yàn)槿钡?
大家以后看見當(dāng)?shù)刭u地，別再瞎噴了。房價(jià)高，不是因?yàn)槌鞘匈u地太多，而是賣地太少了!
賣地的多與少，直接決定了城市房價(jià)，到底是“深圳化”，還是“長沙化”!
價(jià)格，都是由議價(jià)能力強(qiáng)的一方?jīng)Q定。
樓市低迷的時(shí)候，房價(jià)由購房者“決定”;樓市復(fù)蘇的時(shí)候，房價(jià)由開發(fā)商“決定”。但是，無論市場(chǎng)好壞，房價(jià)歸根結(jié)底，都是由土地出讓方?jīng)Q定。
房住不炒推進(jìn)四年多，土地市場(chǎng)終于要大變化了，有兩個(gè)大新聞大家沒有重視。
第一個(gè)新聞，3月31日，國資委官網(wǎng)發(fā)布公告，去年7月份組建的中國融通集團(tuán)，正式被納入央企名錄。
央企那么多，為何中國融通這么重要呢?
首先，規(guī)模非常龐大，排位名第十，僅次于核工業(yè)、航天、航空、兵工、兵裝等軍工央企，但是要比中石油、中石化、國家電網(wǎng)等央企排名靠前。
其次，業(yè)務(wù)跟地產(chǎn)密切相關(guān)，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、酒店及旅游業(yè)等十多個(gè)領(lǐng)域，前華潤置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生，擔(dān)任旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理。
最后，公司業(yè)務(wù)覆蓋全國，在各省市基本都設(shè)有子公司和分公司，處理和經(jīng)營全國各地軍隊(duì)閑置的土地、物業(yè)等等。
又一家地產(chǎn)巨頭誕生，手里掌握著龐大的土地資源，總資產(chǎn)規(guī)模幾萬億，是繼中國鐵路總公司后最大的央企。
新地產(chǎn)巨頭下場(chǎng)，必定要搞出些動(dòng)靜，這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給會(huì)大幅增加!
什么碧萬恒融，根本不是一個(gè)等級(jí)!
第二個(gè)新聞，2020年3月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限。
本次審批權(quán)下放到地方，賦予地方政府更大的用地自主權(quán)，必定促進(jìn)“農(nóng)轉(zhuǎn)建”、“農(nóng)村土地征收”效率的提升，土地市場(chǎng)供給暢通無阻。
當(dāng)下，我們的土地市場(chǎng)，絕對(duì)不能放開了可勁兒造，畢竟還有18億畝紅線要守護(hù)，還得保證糧食安全。
當(dāng)下的土地政策，發(fā)力點(diǎn)也都在盤活存量，以及提升供地效率上。
實(shí)際上，這兩點(diǎn)做好了，我們城市建房子的土地完全夠用!
當(dāng)下所有的短缺，都是結(jié)構(gòu)性短缺，有的地方土地浪費(fèi)嚴(yán)重，廠房常年空著不用，有的地方供不應(yīng)求，住宅用地頻現(xiàn)地王。
記住一點(diǎn)，只要土地市場(chǎng)沒有變化，任何調(diào)控政策都只是暫時(shí)的，不會(huì)從根本上改變房價(jià)大趨勢(shì)。
從農(nóng)村“三塊地”，到城市存量土地，土地市場(chǎng)改革一直在穩(wěn)步推進(jìn)。
土地市場(chǎng)“巨變”似乎越來越近，樓市也一樣!
政策調(diào)控?從2016年，長沙就推出房7條，3.18、5.20和9.23等政策，差不多十多個(gè)樓市政策文件。
問題是，長沙房價(jià)不漲，也不是從2016年開始的啊。十多年了，房價(jià)一直都沒怎么漲。
再說了，有些城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策也沒少，但是房價(jià)還蹭蹭的飆升。
還有的城市，甚至限定房價(jià)每年漲幅不超過5%，結(jié)果一個(gè)季度就漲了5%，臉打得啪啪響!
長沙房價(jià)不漲的根本原因是，單位房、福利房泛濫，而且價(jià)格超低。
在長沙，公務(wù)員、醫(yī)生、教師、銀行等國企和事業(yè)單位類，基本都有單位自建房，正規(guī)編制員工都有房子分。
直到2010年，仍然有單位跟開發(fā)商合作。
基本上，長沙本地人，每家每戶都有房子，而且還不止一套，差不多都是上百平的大房子。
長沙的單位房和福利房的比例非常高，沒有見到過具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是根據(jù)個(gè)人體驗(yàn)來估計(jì)，起碼能占到市場(chǎng)存量的40%-50%。
這些單位房和福利房有一個(gè)特征，價(jià)格特別便宜，比市場(chǎng)價(jià)便宜20%，甚至便宜50%。
這不是個(gè)例，大家可以看一下，凡是經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，房價(jià)卻不怎么高的城市，比如重慶、西安等地，基本上都是，單位房、福利房占比非常高!
現(xiàn)在，長沙每年仍然供應(yīng)大量土地，絕對(duì)不比其他二線城市少，但是限價(jià)地占比非常高，所以土地出讓金收入并不高。
看出來了吧?房價(jià)的問題，其實(shí)是房屋供給的問題。
再往下進(jìn)一步延伸，房價(jià)問題，歸根結(jié)底，就是土地供給問題。
滿足居住需求，打擊炒房，控制房價(jià)，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，增加土地供給，增加房屋供給是唯一出路!
理解這一點(diǎn)后，就特別容易理解深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。
為啥每次調(diào)控放松，深圳最先反彈?為何深圳房價(jià)全國第一?因?yàn)槿钡?
大家以后看見當(dāng)?shù)刭u地，別再瞎噴了。房價(jià)高，不是因?yàn)槌鞘匈u地太多，而是賣地太少了!
賣地的多與少，直接決定了城市房價(jià)，到底是“深圳化”，還是“長沙化”!
價(jià)格，都是由議價(jià)能力強(qiáng)的一方?jīng)Q定。
樓市低迷的時(shí)候，房價(jià)由購房者“決定”;樓市復(fù)蘇的時(shí)候，房價(jià)由開發(fā)商“決定”。但是，無論市場(chǎng)好壞，房價(jià)歸根結(jié)底，都是由土地出讓方?jīng)Q定。
房住不炒推進(jìn)四年多，土地市場(chǎng)終于要大變化了，有兩個(gè)大新聞大家沒有重視。
第一個(gè)新聞，3月31日，國資委官網(wǎng)發(fā)布公告，去年7月份組建的中國融通集團(tuán)，正式被納入央企名錄。
央企那么多，為何中國融通這么重要呢?
價(jià)格，都是由議價(jià)能力強(qiáng)的一方?jīng)Q定。
樓市低迷的時(shí)候，房價(jià)由購房者“決定”;樓市復(fù)蘇的時(shí)候，房價(jià)由開發(fā)商“決定”。但是，無論市場(chǎng)好壞，房價(jià)歸根結(jié)底，都是由土地出讓方?jīng)Q定。
房住不炒推進(jìn)四年多，土地市場(chǎng)終于要大變化了，有兩個(gè)大新聞大家沒有重視。
第一個(gè)新聞，3月31日，國資委官網(wǎng)發(fā)布公告，去年7月份組建的中國融通集團(tuán)，正式被納入央企名錄。
央企那么多，為何中國融通這么重要呢?
首先，規(guī)模非常龐大，排位名第十，僅次于核工業(yè)、航天、航空、兵工、兵裝等軍工央企，但是要比中石油、中石化、國家電網(wǎng)等央企排名靠前。
其次，業(yè)務(wù)跟地產(chǎn)密切相關(guān)，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、酒店及旅游業(yè)等十多個(gè)領(lǐng)域，前華潤置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生，擔(dān)任旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理。
最后，公司業(yè)務(wù)覆蓋全國，在各省市基本都設(shè)有子公司和分公司，處理和經(jīng)營全國各地軍隊(duì)閑置的土地、物業(yè)等等。
又一家地產(chǎn)巨頭誕生，手里掌握著龐大的土地資源，總資產(chǎn)規(guī)模幾萬億，是繼中國鐵路總公司后最大的央企。
新地產(chǎn)巨頭下場(chǎng)，必定要搞出些動(dòng)靜，這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給會(huì)大幅增加!
什么碧萬恒融，根本不是一個(gè)等級(jí)!
第二個(gè)新聞，2020年3月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限。
本次審批權(quán)下放到地方，賦予地方政府更大的用地自主權(quán)，必定促進(jìn)“農(nóng)轉(zhuǎn)建”、“農(nóng)村土地征收”效率的提升，土地市場(chǎng)供給暢通無阻。
當(dāng)下，我們的土地市場(chǎng)，絕對(duì)不能放開了可勁兒造，畢竟還有18億畝紅線要守護(hù)，還得保證糧食安全。
當(dāng)下的土地政策，發(fā)力點(diǎn)也都在盤活存量，以及提升供地效率上。
實(shí)際上，這兩點(diǎn)做好了，我們城市建房子的土地完全夠用!
當(dāng)下所有的短缺，都是結(jié)構(gòu)性短缺，有的地方土地浪費(fèi)嚴(yán)重，廠房常年空著不用，有的地方供不應(yīng)求，住宅用地頻現(xiàn)地王。
記住一點(diǎn)，只要土地市場(chǎng)沒有變化，任何調(diào)控政策都只是暫時(shí)的，不會(huì)從根本上改變房價(jià)大趨勢(shì)。
從農(nóng)村“三塊地”，到城市存量土地，土地市場(chǎng)改革一直在穩(wěn)步推進(jìn)。
土地市場(chǎng)“巨變”似乎越來越近，樓市也一樣!(時(shí)晨晨)
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