北京二手房市場在剛剛過去的5月成交量急劇上升。
由西城區(qū)教改新規(guī)引發(fā)的學區(qū)房熱，傳導至整個北京市場的二手房交易量大幅提升，將5月二手房成交量提升至三年來的最高水平，同時也拉高了成交均價。
貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬套，成交量環(huán)比增加22.5%，同比增長17.2%，實際成交量高于網(wǎng)簽數(shù)量，創(chuàng)下自2017年3·17調控后的最高水平。
北京二手房市場回春，背后疊加了諸多因素，如流動性寬松，房貸利率進一步下調，購房者入市積極等。疫情積壓的剛需逐步釋放，樓市小陽春延后，五一黃金周行情走高。
西城區(qū)在4月30日公布的教改新規(guī)，直接刺激了北京市場接下來的五一黃金周。
黃金周第一天，房產(chǎn)中介公司21世紀不動產(chǎn)總裁盧航，在朋友圈用文字實況轉播當天二手房成交量。
由于受疫情影響，樓市小陽春延后，內(nèi)業(yè)人士原本就對五一黃金周的成交充滿期待。21世紀不動產(chǎn)制定了多級目標規(guī)劃，一級挑戰(zhàn)121單、二級目標210單、三級大佬目標321單，四級戰(zhàn)神目標421單。
最后的成交結果令人頗為驚喜，超過他們定下的四級目標。五一當天21世紀不動產(chǎn)整體成交428單，其中北京市場占據(jù)四分之一，達到121單。
“北京市場很不錯。”沉浸中介行業(yè)多年的盧航告訴界面新聞，最終五一期間5天，北京共成交了635單，超過他們4月份在北京市場二手房整體成交1036單的一半。
成交量創(chuàng)新高，不僅限于21世紀不動產(chǎn)，同樣對北京二手房市場看好的也不僅限于盧航。
五一期間，北京石景山中海一個新盤，蓄客量也超預期。樓市整體向好的行情下，中海地產(chǎn)北京新城公司銷售負責人李建軍也對北京整體樓市看高。
他對界面新聞總結稱，以他在房地產(chǎn)沉浸多年的經(jīng)驗來看，不管是從資金端還是供需端來看，今年北京樓市不管是新房還是二手房走勢應該是穩(wěn)中有升。
五一假期結束后的第一周，北京二手房市場依然保持著向好態(tài)勢。當時我愛我家董事長謝勇對界面新聞說：“北京二手房現(xiàn)在成交量達到2016年、2017年時巔峰。”
這些駐守在行業(yè)前線多年老將的判斷最終成為現(xiàn)實。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月28日，5月北京二手住宅網(wǎng)簽14708套、128.9萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比上漲28%，同比上漲29%。二手房市場成交量連續(xù)3個月上漲，預計5月份整體成交量將達1.6萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高。
事實上，今年3月，北京二手房就在低位復蘇，成交量已經(jīng)恢復到去年3月小陽春水平的44%。在市場預期低迷疊加成交區(qū)位外移的影響，3月北京二手房成交均價為56137元/平，比去年同比下跌8.6%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴界面新聞，3月北京市場復蘇原因，一是隨著復工穩(wěn)步推進，因疫情而積壓的剛性需求在3月開始逐漸釋放;二是流動性寬松背景下，房貸利率有進一步下調趨勢，市場預期有所改善，客戶入市積極性提升。
市場交易真實狀況也確實如此。
一場突如其來的疫情，讓劉寧(化名)滋生了購買房屋品質更好的房子。加上今年以來，北京多個區(qū)域整體成交都在上升，客源多，這讓劉寧心理狀態(tài)發(fā)生變化，他生怕買不到房子，很快就下了決心買房。
劉寧看中了東四環(huán)北路某高端小區(qū)，該小區(qū)今年的房價走勢穩(wěn)中略漲。他的意向房源最初報價3000萬。他第一次砍價至2500萬，業(yè)主未同意，第二次博弈依舊沒有談攏。
但很快，賣房業(yè)主需要置換的房子不斷漲價，劉寧的競爭客戶又比較多，迫于現(xiàn)實狀況，雙方急于成交，最終劉寧用高于預期的2700萬買下了這套房子。
5月北京二手房市場成交量超預期，除了市場持續(xù)回暖、前期需求復蘇、市場利率下調外，北京鏈家研究院認為，最主要的是學區(qū)房政策調整帶動西城及全市需求的提前集中入市。
4月最后一天，北京市西城區(qū)教委發(fā)布了關于西城區(qū)2020年義務教育階段入學工作的實施意見,西城區(qū)將會實行多校劃片的入學政策。
這一紙政策調整，讓無數(shù)家長和中介都忙了起來。
學區(qū)房新政有三個月緩沖期，買賣雙方都要趕在7月31日前完成交易。賣方為了最大限制壓縮學區(qū)房貶值空間，第一時間在中介門店掛出了出售房源。焦慮的家長們，為了給孩子拿到一張通往名校的入場券，第一時間涌向了西城。一時間，西城區(qū)熱度躥升。
西城區(qū)首屈一指的名校北京第二實驗小學東北邊是西長安街，東邊是克勤郡王府。
在靜謐的新文化街和佟麟閣路交叉路口，鏈家的經(jīng)紀人選了一處陰涼處蹲守。過去一月間，馮國強(化名)遇到不少在北京第二實驗小學附近走動的家長，他總能如期搭上話，為其推薦北京第二實驗小學對應的學區(qū)房。
新政前，北京第二實驗小學對應的小區(qū)新文化街共有6棟，價格在15萬至20萬每平方米之間浮動。一套49平左右的一居室，報價在1060萬左右。這套超過20萬美方米的房子，受制于規(guī)定鏈家外網(wǎng)上沒有掛出。
價格高昂，但依然阻擋不了家長購房的熱情。新政落地，買賣雙方都更希望盡快達成交易。這促使掛牌房源多，溢價空間大。
馮國強說，現(xiàn)在新文化街學區(qū)房售價已經(jīng)逐步走低，2016年巔峰時期，一套二居室可以賣到1500萬左右，現(xiàn)在1300萬左右就能成交。
過去一個月，千萬級別的學區(qū)房，馮國強一人便成交2套。這在以往很少能夠實現(xiàn)，因為掛牌房源或許就只有1套或者2套。
一位鏈家經(jīng)紀人說，在新政之前，學區(qū)房緊俏且升值空間極大，大部分家長都選擇握在手中等待升值。一般情況下，新文化街能掛出2套房源已經(jīng)很理想了，而在不斷有成交的狀況下，還能有五六套掛牌房源。
火熱的行情都實實在在落在了成交數(shù)字上。
學區(qū)房政策的調整，疊加五一假期，使得西城成交量大幅增長。來自鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，5月西城區(qū)成交量環(huán)比和同比增速均超過120%，尤其是金融街和德勝片區(qū)成交活躍度更高。
具體來看，學區(qū)房政策發(fā)布后一周，西城區(qū)掛牌量和成交量均出現(xiàn)快速增長。掛牌量超過4月整月總量，一周內(nèi)成交量相當于4月成交量70%。
以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個片區(qū)的成交量分別環(huán)比增長316%、134%，尤其是小戶型的交易量更加活躍。
價格方面，以成交活躍的豐匯園小區(qū)、新風南里、裕中西里為例，價格保持相對穩(wěn)定的水平。同小區(qū)同戶型房源5月成交價格較上月環(huán)比增幅基本在2%以內(nèi)。
西城區(qū)成交的增長還帶動換房鏈條上的其他交易主體入市，促進全市成交量和價格大幅增長。
數(shù)據(jù)顯示，西城區(qū)成交量在全市的比重從7%增長到12%。5月北京二手房成交均價為62609元/平，環(huán)比明顯上漲，也主要是由于高單價的西城區(qū)成交占比大幅提升。
如果剔除西城區(qū)因素，5月北京二手房成交均價上漲3%左右。
不過，學區(qū)房政策對西城區(qū)二手房市場的影響不會太長。北京鏈家研究院預計，7月之后成交量將明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。
因為，對比東城區(qū)、海淀區(qū)政策后的成交歷史數(shù)據(jù)來看，政策發(fā)布后執(zhí)行前，區(qū)域成交量價出現(xiàn)集中增長，而在政策執(zhí)行后，將會出現(xiàn)半年左右的連續(xù)下跌，結合西城區(qū)的供需情況，731后半年西城區(qū)價格會持續(xù)小幅下跌，預計累計下跌半年，跌幅在5到10個點。
從更長的時間來看，北京的優(yōu)質教育資源依舊十分稀缺。從出生人口來看，北京及西城區(qū)出生人口波動趨勢相近，出生人口總量在2016年達到峰值，按6年成長周期計算，學區(qū)房需求峰值將出現(xiàn)在2022年。
此外，6年一學位的政策一定程度上也減少了供應，因此多校劃片政策并不會讓學區(qū)房價格大幅下跌，但是確實會有效阻止學區(qū)房炒作，促進市場的健康發(fā)展。
整體來看，隨著學區(qū)房政策影響開始走弱，市場情緒平穩(wěn)，北京二手房成交量大漲狀況也不會持續(xù)太久。
北京鏈家研究院稱，預計6月北京二手房成交量會自然回落，幅度在15%左右，預計同比依舊會增長50%左右，推算全市交易量在1.5萬套左右。價格上，整體還是會穩(wěn)中有漲，漲幅在2%以內(nèi)。(吳波)
