繪圖：楊佳
“真沒(méi)想到，這么大的房企竟然會(huì)為了幾萬(wàn)塊錢(qián)認(rèn)購(gòu)款故意拖了我半年多。說(shuō)好的無(wú)理由退房，最后卻成了買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)休止的爭(zhēng)吵。”在南方日?qǐng)?bào)記者面前說(shuō)起去年的一次退房經(jīng)歷，張先生至今仍一臉憤憤不平。
在每年“3·15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日到來(lái)之際，有關(guān)買(mǎi)房的各種痛點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，照例成為住房消費(fèi)者熱議的焦點(diǎn)話題。在歷年的央視315晚會(huì)，針對(duì)樓市的投訴總能登上各類問(wèn)題的前三。其中，消費(fèi)者反映突出的不外乎是拖延交樓辦證、質(zhì)量安全堪憂、配套設(shè)施缺位、隨意擅改規(guī)劃、退款百般刁難、物業(yè)管理混亂等房地產(chǎn)行業(yè)人士耳熟能詳?shù)睦蠁?wèn)題。下面，南方日?qǐng)?bào)記者結(jié)合近期的市場(chǎng)調(diào)查和南方+客戶端的報(bào)料信息，為讀者和網(wǎng)友們梳理分析當(dāng)前樓市普遍存在的買(mǎi)方六大痛點(diǎn)問(wèn)題，并提出相關(guān)維權(quán)建議供大家參考。
南方日?qǐng)?bào)記者馮善書(shū)
??痛點(diǎn)1
拖延交樓辦證
不管對(duì)首次置業(yè)，還是對(duì)改善居住的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房都稱得上是人生的頭等大事，也是家庭消費(fèi)中最大的支出之一。二手房中介小李告訴記者，大多數(shù)顧客在買(mǎi)房之前都會(huì)做好全流程的考慮，每一步計(jì)劃都少不了深思熟慮。因而他說(shuō)，“樓市最大痛點(diǎn)就是拖延交樓辦證，這不僅會(huì)打亂買(mǎi)房者的計(jì)劃，甚至直接影響到其后續(xù)的工作變遷、婚姻生育和子女教育等問(wèn)題。”
2月28日，一名買(mǎi)房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)詢問(wèn)某龍頭房企開(kāi)發(fā)的XX時(shí)光住宅5座的預(yù)售證下發(fā)問(wèn)題。佛山市禪城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局隨即在3月3日提醒該買(mǎi)房者，該期住宅樓當(dāng)時(shí)暫未提出辦理預(yù)售許可申請(qǐng)手續(xù)，建議謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
事實(shí)上，交易不合法、工期不順、手續(xù)不全、資金緊張等原因都會(huì)客觀上造成開(kāi)發(fā)商拖延交樓或延期辦證。而貪心和粗心則是買(mǎi)房者惹上這類麻煩的癥結(jié)所在。春節(jié)期間，某消費(fèi)者就頗顯自豪地告訴記者，其通過(guò)關(guān)系從廣州某大型開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)了一套位置和戶型都非常好的商品房，盡管預(yù)售證還沒(méi)有發(fā)下來(lái)，他仍然一次性向開(kāi)發(fā)商繳納了數(shù)十萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)款。
在此提醒消費(fèi)者，哪怕銷售顧問(wèn)描述的優(yōu)點(diǎn)再多、給出的條件再優(yōu)惠，也不能忽視查實(shí)雙方交易的房屋標(biāo)的是否合法，項(xiàng)目投資建設(shè)的手續(xù)是否齊全。否則，很有可能會(huì)為自己的大意而付出巨大的時(shí)間或金錢(qián)代價(jià)。
??痛點(diǎn)2
質(zhì)量安全堪憂
今年2月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在網(wǎng)上披露，針對(duì)業(yè)主前期投訴，該局去年對(duì)黃埔區(qū)知識(shí)城某龍頭企業(yè)開(kāi)發(fā)的一處樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行抽查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)項(xiàng)目既無(wú)地基基礎(chǔ)相關(guān)驗(yàn)收資料與檢測(cè)記錄，也未進(jìn)行氯離子檢測(cè)，混凝土表面還存在麻面等質(zhì)量缺陷。為此，黃埔區(qū)住建局要求開(kāi)發(fā)商等有關(guān)單位對(duì)所有在建單體建筑進(jìn)行整改與檢測(cè)，安排專人做好業(yè)主咨詢、答疑和相關(guān)資料的查詢工作。截至目前，項(xiàng)目所有質(zhì)量問(wèn)題已整改完成。
在房地產(chǎn)行業(yè)，與房屋質(zhì)量有關(guān)的糾紛問(wèn)題一直是業(yè)主投訴的焦點(diǎn)。盡管一座樓盤(pán)的建成和驗(yàn)收，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)不同部門(mén)的監(jiān)管，然而在現(xiàn)實(shí)交易中，房屋質(zhì)量不合格的問(wèn)題，依然無(wú)法杜絕。從地基到主體結(jié)構(gòu)，從外墻到內(nèi)飾，從水電安裝到走廊設(shè)計(jì)，曾經(jīng)被南方日?qǐng)?bào)和南方+曝光的房屋質(zhì)量問(wèn)題可以說(shuō)五花八門(mén)。特別是近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房企掀起新一輪規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，一些龍頭企業(yè)也采取高周轉(zhuǎn)的方式來(lái)加速擴(kuò)張。過(guò)于追求投資開(kāi)發(fā)的效率，必然就會(huì)放松對(duì)質(zhì)量的管控。因而，消費(fèi)者在看房的時(shí)候一定要打起十二分精神，最好邀請(qǐng)建筑專業(yè)人士陪同把關(guān)，簽訂交易合同的時(shí)候一定要明晰雙方的責(zé)任義務(wù)，以防開(kāi)發(fā)商遇到問(wèn)題時(shí)推卸責(zé)任。
??痛點(diǎn)3
配套設(shè)施缺位
在競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商為了加快新盤(pán)的成交進(jìn)度，往往會(huì)投其所好地在教育、交通、醫(yī)療等方面提前做好各種“華麗”的配套。這里邊不乏那些后期變現(xiàn)不了的“空頭支票”。承諾的配套，最后落實(shí)不到位，這在廣告法上是虛假宣傳，在合同法上屬于欺詐行為。不過(guò)，如此明顯的道理，現(xiàn)實(shí)中業(yè)主卻往往很難維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賣(mài)的是一套房屋，但對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)買(mǎi)的是一個(gè)家。如果沒(méi)有完善的配套設(shè)施，小區(qū)建得再漂亮，你也不會(huì)覺(jué)得方便舒服。
近年來(lái)，廣州、東莞和佛山等地有關(guān)樓盤(pán)配套的投訴糾紛一直比較多。譬如，廣州天河、荔灣、黃埔等區(qū)業(yè)主反映較多的是開(kāi)發(fā)商承諾的名校資源未落實(shí)的問(wèn)題。有部分后來(lái)在政府的監(jiān)管介入下得到妥善解決，但也有個(gè)別最后則不了了之。在高周轉(zhuǎn)的模式下，企業(yè)普遍表現(xiàn)得急功近利，因而，在賣(mài)樓廣告上通過(guò)夸大其詞和搞虛假承諾來(lái)吸引買(mǎi)家的方式并不奇怪。關(guān)鍵的是，消費(fèi)者自己要留個(gè)心眼，尤其是涉及教育、交通等主要配套的銷售承諾，一定要多方查實(shí)。實(shí)在無(wú)法核實(shí)的，最好讓開(kāi)發(fā)商在白紙黑字上做出承諾，明確違約的賠償責(zé)任。
??痛點(diǎn)4
隨意擅改規(guī)劃
老王前年在廣州中新知識(shí)城某大型樓盤(pán)買(mǎi)的一套高層住宅，去年終于交了樓。但讓他頗為不爽的是，原來(lái)幾棟高樓中間規(guī)劃出來(lái)的中央花園，在樓房售完后居然被開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行建起了一座三層的商業(yè)綜合體。這是一起典型的開(kāi)發(fā)商在交易完成后通過(guò)擅改規(guī)劃實(shí)現(xiàn)利益最大化的行為。雖然買(mǎi)了這幾棟高層的業(yè)主們都表示很生氣，有的甚至通過(guò)投訴和起訴方式要求開(kāi)發(fā)商恢復(fù)原狀，但最終事情還是不了了之。
不管是把綠地改成門(mén)店，還是改成車位或其他任何公共設(shè)施，只要改變了交易之前開(kāi)發(fā)商和售樓部正式宣傳的那份規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，其結(jié)果都涉嫌非法侵犯了業(yè)主的利益。像這樣的違反銷售承諾的現(xiàn)象在當(dāng)前樓市中可以說(shuō)層出不窮，買(mǎi)房者要想維護(hù)自己的合法權(quán)益，只能在交易之前與賣(mài)方簽訂有明確約束條款的買(mǎi)賣(mài)合同。千萬(wàn)不能因?yàn)閷?duì)方是國(guó)有房企，或者是龍頭房企，就可以不用合同來(lái)加以約束。對(duì)于自己預(yù)感到很可能實(shí)現(xiàn)不了的承諾，一定要讓開(kāi)發(fā)商以白紙黑字的形式寫(xiě)進(jìn)合同里邊，以后出了糾紛才擁有維權(quán)的法律依據(jù)。
??痛點(diǎn)5
退款百般刁難
2019年12月底，由于某龍頭房企開(kāi)發(fā)的中山市東區(qū)某大型樓盤(pán)早已清盤(pán)。但是，一名買(mǎi)房者通過(guò)12345政府服務(wù)熱線向監(jiān)管部門(mén)投訴，其2019年6月8日提出無(wú)理由退房申請(qǐng)，到投訴當(dāng)天已經(jīng)過(guò)去7個(gè)多月了，該公司雖然將其認(rèn)購(gòu)的位于十九棟2703房的住宅轉(zhuǎn)售給了他人，但對(duì)其申請(qǐng)的認(rèn)購(gòu)房款卻一直拒不退款，這是否涉嫌一房?jī)少u(mài)?后來(lái)當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)局告訴他，該局并未收到這套住宅的購(gòu)房申請(qǐng)資料。工作人員還要求其提供雙方原來(lái)簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》等證據(jù)，表示若情況屬實(shí)，該局將會(huì)把這套房源納入限制交易名單，以保障雙方權(quán)益。
從法律上來(lái)講，這位先生有關(guān)退房、退款的訴求，屬于他和開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生的一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。所以，工作人員建議他與開(kāi)發(fā)商遵循民事合同處理原則協(xié)商處理，如果協(xié)商不成，再通過(guò)法律途徑解決。不過(guò)，靠打官司來(lái)要回退款，顯然是一條時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本非常高的維權(quán)之路。有些開(kāi)發(fā)商正是抓住大多數(shù)消費(fèi)者耗不起時(shí)間和金錢(qián)的心理，千方百計(jì)想通過(guò)扣壓訂金和認(rèn)購(gòu)款的方式來(lái)提高自己的經(jīng)營(yíng)杠桿。這當(dāng)然是一種不負(fù)責(zé)任的行為。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不買(mǎi)這套房，一定要提前想好，就算很多房企為了沖業(yè)績(jī)都提出了“無(wú)理由退房”的承諾，但錢(qián)進(jìn)了別人的口袋，要想拿回來(lái)卻并不容易。
??痛點(diǎn)6
物業(yè)管理糟糕
由于對(duì)物管公司的管理服務(wù)水平不滿，深圳市羅湖區(qū)金洲花園小區(qū)業(yè)主一直在通過(guò)各種渠道依法維權(quán)，直到今年年初，業(yè)主仍然在投訴物業(yè)專項(xiàng)維修資金未繳交、原公司至今未退出物業(yè)管理區(qū)域等問(wèn)題，引起當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)關(guān)注。事實(shí)上，早在2019年1月24日，羅湖住建局已責(zé)令金流物業(yè)限期退出金洲花園物業(yè)管理區(qū)域。由于該公司逾期未退出，該局2019年5月5日再次責(zé)令金洲物業(yè)退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并啟動(dòng)按月處以5萬(wàn)元罰款的行政處罰程序。但是，由于業(yè)主一直未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金洲物業(yè)至今年初仍未完成交接。
多位業(yè)主向記者透露，買(mǎi)房最怕遇到糟糕的物管企業(yè)，因?yàn)闃I(yè)主群體數(shù)量多、人員復(fù)雜，要走正規(guī)法律程序換掉一家不合格的物業(yè)管理公司并不容易。南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)此前做過(guò)一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，60%的被調(diào)查對(duì)象均反映對(duì)所在小區(qū)物業(yè)不滿意。由此可見(jiàn)，買(mǎi)樓不能只看房屋建得好不好，日后由誰(shuí)來(lái)提供管理服務(wù)也很重要。實(shí)踐證明，選擇品牌知名度和美譽(yù)度較高的大型物業(yè)管理公司，遭遇惡劣維權(quán)糾紛的概率相對(duì)要小。
記者觀察
房企線上銷售“搏殺”
但別忘了遵守游戲規(guī)則
新冠肺炎疫情導(dǎo)致房企紛紛抓住網(wǎng)上賣(mài)房這根“救命稻草”，紛紛上馬在線銷售平臺(tái)。事實(shí)上，多年以來(lái)網(wǎng)上賣(mài)房一直不算成功，但在疫情之下，各家也只能硬頂上。為了吸引客源，不少售房平臺(tái)推出折扣優(yōu)惠，并輔以“無(wú)理由退房”“成交給傭金”“注冊(cè)拿獎(jiǎng)勵(lì)”等看上去十分誘人的舉措。
這些看上去很實(shí)惠的舉措，會(huì)不會(huì)再一次成為套路和手段?從春節(jié)至今筆者梳理的情況來(lái)看，有些問(wèn)題仍然值得關(guān)注。尊重市場(chǎng)規(guī)律和游戲規(guī)則是起碼的要求，不尊重規(guī)則，用一些看上去很“雞賊”的套路和把戲忽悠消費(fèi)者，最終受損的還是自己。
如果多看幾家房企的線上售房措施就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房企有“認(rèn)購(gòu)金”的制度，少則1000元，多則5000元，如果想要買(mǎi)房，這筆錢(qián)需要通過(guò)在線平臺(tái)進(jìn)行繳納，將心儀的房源鎖定，等到簽訂合同繳納首付房款時(shí)，這筆認(rèn)購(gòu)金將被用來(lái)抵扣房款。
是不是很熟悉?其實(shí)這就是人們熟悉的定金，不過(guò)與線下購(gòu)房時(shí)選房定金動(dòng)輒幾萬(wàn)元相比，線上購(gòu)房的認(rèn)購(gòu)金并不算多。
其實(shí)，不論是定金還是認(rèn)購(gòu)金，采取的策略都是相同的——一方面，數(shù)額不算多，對(duì)于有心購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)家而言只是“灑灑水”;另一方面，如果沒(méi)有明確“?？顚Ｓ?rdquo;的規(guī)定，這筆錢(qián)實(shí)際上是進(jìn)入了開(kāi)發(fā)商的口袋，積少成多、聚沙成塔，錢(qián)可以先用于項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。
在“快周轉(zhuǎn)”模式下的今天，房企對(duì)資金有著巨大的需求，為什么有些開(kāi)發(fā)商會(huì)要求“定金不退”?恐怕正是因?yàn)殄X(qián)被征用了。即便如今房企們紛紛表示認(rèn)購(gòu)金可以全額退，但如果你沒(méi)有買(mǎi)房，最終這筆認(rèn)購(gòu)金相當(dāng)于一筆“無(wú)息借款”給了房企，而認(rèn)購(gòu)金能不能按時(shí)退款，流程是否復(fù)雜，在疫情解除前，都是未知數(shù)。
“打折”和“傭金”都是這次線上售房的關(guān)鍵詞，給出巨額優(yōu)惠，同時(shí)還采取成交獎(jiǎng)金和推薦成交傭金的制度，希望給購(gòu)房者一種“買(mǎi)房很省錢(qián)”“買(mǎi)房還能賺錢(qián)”的感受。
從表面上看，這些都是房企讓利引客的手段，相比價(jià)格讓利帶來(lái)的損失，開(kāi)發(fā)商更害怕的是新建的房子沒(méi)有如期賣(mài)出去，而疫情的影響也導(dǎo)致樓市成交幾乎陷入“封凍”的狀態(tài)，加快出貨和銷售回款，才能最大限度地挽回?fù)p失。
畢竟建房、賣(mài)房都要成本，且開(kāi)發(fā)商因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般都會(huì)承擔(dān)高額的負(fù)債，一旦現(xiàn)金流緊張，大型房企依靠強(qiáng)大的資金實(shí)力能夠撐過(guò)去，頂多是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變得不好看，而中小房企就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商倒閉的“多米諾骨牌效應(yīng)”。
事實(shí)上，不論是折扣還是傭金，與此前看房時(shí)銷售人員話術(shù)中的“再不買(mǎi)就漲價(jià)”一樣，都是在增強(qiáng)意向購(gòu)房者的危機(jī)感。畢竟所有的開(kāi)發(fā)商都不會(huì)宣傳永久打折，而是會(huì)明里暗里地設(shè)置高折扣和高傭金的期限，“再不買(mǎi)優(yōu)惠就沒(méi)了”“再不買(mǎi)就拿不到那么多傭金了”這樣的話是不是和“再不買(mǎi)就漲價(jià)”有異曲同工之妙?
已有網(wǎng)友發(fā)帖稱又有開(kāi)發(fā)商玩起了“先漲價(jià)再打折”的套路，盡管這些信息真實(shí)性未知，但類似的打折套路以前也出現(xiàn)過(guò)，而有關(guān)成交傭金因?yàn)楦鞣N原因未能兌現(xiàn)的問(wèn)題也屢見(jiàn)報(bào)端。所以對(duì)于購(gòu)房者而言，面對(duì)折扣和傭金的誘惑，仍要打起精神，提高警惕。
以往，除部分大型企業(yè)外，鮮有房企會(huì)推出“無(wú)理由退房”，因?yàn)檫@與房地產(chǎn)行業(yè)大宗交易的屬性，交易流程的復(fù)雜性，以及開(kāi)發(fā)商快周轉(zhuǎn)模式和加快銷售回款的策略相違背。但在疫情影響之下，宣布“無(wú)理由退房”的房企多了起來(lái)，與“無(wú)理由退房”異曲同工的“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”措施亦是如此。
其實(shí)，宣傳“無(wú)理由退房”的最終目的是打消購(gòu)房者對(duì)于買(mǎi)后降價(jià)造成損失的顧慮，從而增強(qiáng)購(gòu)房者最終決策的信心——你看，不用去管房?jī)r(jià)是漲還是跌，哪怕你只是心情不好有點(diǎn)反悔，這房子也能退不是?
不過(guò)，此次疫情期間，房企們的“無(wú)理由退房”并不是一個(gè)長(zhǎng)期選項(xiàng)，而是有期限的。時(shí)間長(zhǎng)的，從簽署合同開(kāi)始直到收樓入住，這數(shù)月期間都可以退。但時(shí)間短的就不敢這么承諾了，所以我們看到了一些房企的無(wú)理由退房期限是50天、30天、10天，甚至7天。
“后悔期”那么短，恐怕根本未到簽訂商品房銷售合同的階段，所以也不能叫退房，充其量是退定金。與此同時(shí)，即便是真的要退，讓開(kāi)發(fā)商和銷售顧問(wèn)把原已收入囊中的房款、已經(jīng)算入的業(yè)績(jī)和本已拿到的成交傭金吐回來(lái)，退房者面臨的復(fù)雜流程和退房阻力可想而知，糾紛就這樣來(lái)了。
所以一旦推出“無(wú)理由退房”，房企就必須拿出真正的誠(chéng)意和足夠的資金儲(chǔ)備，用以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的情況，并輔以完善的機(jī)制和高效的執(zhí)行力予以兌現(xiàn)。更要拿出應(yīng)有的誠(chéng)意，說(shuō)退就退，否則這樣的政策不出也罷。(葛政涵)
