國家統(tǒng)計局周五公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)多指標(biāo)增速回落，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個月回落;商品房銷售額雖接近16萬億，創(chuàng)歷史新高，但增速回落;商品房銷售面積更是在僅維持了2個月正增長后再次轉(zhuǎn)負(fù)。

值得注意的是，2019年，全國商品房待售面積比11月末有所增加，這是庫存自2017年3月以來首次出現(xiàn)環(huán)比增長。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著，自2016年3月以來的持續(xù)去庫存走到了終點，市場供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。從新房銷售面積看，2018年很可能是歷史大頂，預(yù)計2020年，新房銷售面積或繼續(xù)下跌3%左右，開發(fā)投資和新房銷售額增速可能繼續(xù)回落，庫存有所增長。

商品房銷售額創(chuàng)新高，增速明顯回落

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年，商品房銷售額159725億元，同比增長6.5%，增速比1~11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。這也是該指標(biāo)增速自2019年7月保持上漲趨勢以來再次回落。

從商品房銷售面積來看，2019年為171558萬平方米，同比下降0.1%，1~11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%。在保持了連續(xù)2個月正增長后，商品房銷售面積累計增速再次轉(zhuǎn)負(fù)。

不過，從商品房銷售額絕對值來看，2019年已經(jīng)接近16萬億，而2018年為14.9萬億，刷新歷史記錄，但也未突破16萬億。

結(jié)合已公布業(yè)績的房企銷售情況看，證券時報記者統(tǒng)計，2019年銷售十強房企(11家)總銷售額約為47587.73億元，占全國商品房銷售額的29.8%。(注：因碧桂園只公布了權(quán)益銷售額，所以其數(shù)據(jù)按克而瑞研究機構(gòu)公布的全口徑銷售額計算。另外，因華潤與龍湖銷售額相同，并列第十，所以統(tǒng)計數(shù)據(jù)為11家房企)

盡管全年整體銷售額再創(chuàng)新高，但增速明顯放緩，2019年商品房銷售增速為6.5%，而2018年為12.2%。

從銷售十強房企看，2019年，除萬科、綠地銷售增速低于6.5%外，其他房企增速均高于6.5%，但與自身2018年的增速比均有下滑。其中，下滑比較明顯的有綠地(由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%)、新城(由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%)、世茂(由2018年的74.8%下滑至2019年的48%)、華潤(由2018年的38.5%下滑至2019年的15%)。不過，世茂雖然下滑較多，但增速仍是十強房企中最高的。

多指標(biāo)增速回落，庫存兩年多來首次止降反彈

除了商品房銷售面積和銷售額增速回落外，房地產(chǎn)開發(fā)投資等增速也繼續(xù)回落。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1~12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%，增速比1~11月份回落0.3個百分點，比上年加快0.4個百分點。該指標(biāo)增速已經(jīng)連續(xù)3個月回落，整體看，自5月以來保持了下降趨勢，并回落至個位數(shù)。

2019年，房屋新開工面積227154萬平方米，同比增長8.5%，增速比1~11月份回落0.1個百分點，比上年回落8.7個百分點。

2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，同比下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8個百分點，上年為增長14.2%;土地成交價款14709億元，同比下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3個百分點，上年為增長18.0%。

值得注意的是，2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，這是全國商品房待售面積自2017年3月以來首次出現(xiàn)環(huán)比增長，這意味著自2016年3月以來的持續(xù)的去庫存終于走到了終點， 市場供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。他預(yù)計，2018年很可能是銷售面積的歷史大頂，2020年新房銷售面積會繼續(xù)下跌，跌幅在3%左右。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認(rèn)為，供需關(guān)系變化，市場下行趨勢顯著。“2019年開發(fā)投資出現(xiàn)了8個月的連續(xù)下滑，銷售面積9個月為負(fù)，且商品住宅待售面積出現(xiàn)了45個月以來的首次增長。土地購置面積出現(xiàn)了10%以上的下滑，幅度同比回落超過25個百分點，一方面來自于融資環(huán)境的收緊，更大的原因則是銷售下行、庫存增長的趨勢下，企業(yè)缺乏拿地信心?；诖?，我們認(rèn)為，2020年開發(fā)投資和新房銷售增速可能繼續(xù)回落，庫存有所增長。”他說。

另外，從房企到位資金指標(biāo)來看，2019年的增速有所反彈。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長7.6%，增速比1~11月份加快0.6個百分點，比上年加快1.2個百分點。其中，國內(nèi)貸款25229億元，增長5.1%;利用外資176億元，增長62.7%;自籌資金58158億元，增長4.2%;定金及預(yù)收款61359億元，增長10.7%;個人按揭貸款27281億元，增長15.1%。

許小樂認(rèn)為，2019年，企業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊，國內(nèi)貸款和自籌的增速比較弱。為了加快資金回流，開發(fā)企業(yè)加快預(yù)售、以價換量，并加快到海外融資，去年利用外資增長速度超過60%。在居民端，在差別化信貸政策下，個人按揭貸款的增速超過了15%，超過銷售額的增長速度，2018年個人按揭貸款為下降0.8%。

“值得關(guān)注的是，在一、二線城市市場下行的情況下，居民貸款還在上升，可能主要是在西部三四線城市，潛在的信貸風(fēng)險值得警惕。”許小樂說。

易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，近日，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會上表示，要嚴(yán)控房地產(chǎn)在信貸資源中的占比。考慮到2020年年初整體銷售增速難以有較大起色，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力將加劇。